En noviembre 2015, a poco de estar vigente el CCC (1-8-2015) escribí un sencillo artículo sobre un tema recurrente en consulta: ¿Qué hay que hacer cuando se rompen cañerías? ¿Qué es común y qué es propio? Por ende, quien repara y paga?
Hace más de ocho años escribí sobre el tema.
Refiriéndome al art 2041 del CCC en su inciso f) “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”, y esgrimiendo razones exclusivamente gramaticales, sostuve que para el CCC tanto las cañerías cuanto los cableados son comunes hasta su ingreso a las unidades funcionales. Sigo sosteniendo hoy que la gramática, la redacción, las comas colocadas, la sintaxis de ese inciso avalan esa conclusión.
Ello sin perjuicio de señalar que el artículo enumera las cosas “necesariamente” y no “obligatoriamente” comunes, y también de analizar lo que pudiere ser contemplado de otra forma en los Reglamentos de Propiedad Horizontal anteriores al 1-8-2015 (ej. cañerías troncales o primarias comunes y cañerías secundarias propias).
Esto asimismo tiene relación directa con el entendimiento que los derechos reales son de orden público y también con la doctrina que considera que si los viejos reglamentos de copropiedad y administración (hoy Reglamentos de Propiedad Horizontal ) se oponen a las normas actuales del CCC, dichos estatutos, que son contratos de adhesión, caen ante la vigencia de las nuevas normas.
Me detengo hoy en tratar de elucidar la frase final del inciso : “hasta su ingreso en la unidad funcional”. ¿Qué se entiende por el “ingreso”?
Mi opinión
Me permito considerar que el ingreso existe cuando el caño o el cableado se visualizan al descubierto dentro del volumen de la unidad funcional. Ello así porque el código adhiere al concepto de “cubo de aire” o “volumen” cuando especifica claramente lo que es propio en el art.2043. En cambio, es meramente enunciativo –no taxativo- cuando especifica lo que es común.
La doctrina no es uniforme, en razón del defecto de redacción del inciso, pero en mi opinión, debiera clarificarse su sentido armonizando su texto con el contexto conceptual del código.
Es decir todas las cañerías empotradas o intra muros son comunes, hasta que emergen de los muros ingresando al volumen de la unidad funcional.
Hoy, atento el tiempo transcurrido, destaco alguna jurisprudencia al respecto de ese inciso.
1
En la provincia de Córdoba en la Cám. Civ y Com. De 1ª Nominación, el 14-3-2023 en autos “Del Valle, Nora Cristina c. Consorcio Terrazas de San Juan y otro s/ abreviado - daños y perjuicios - otras formas de responsabilidad extracontractual” se ha establecido lo siguiente: “[...] la redacción del inciso f) del art. 2041 del Cód. Civ. y Comercial es defectuosa lo que ha motivado que la doctrina especializada tenga diversas interpretaciones al respecto sobre lo que prescribe la norma en cuestión [...] el art. 2041 inc. f) del ordenamiento de fondo, base de la pretensión del actor, es harto confuso y de interpretaciones disímiles por parte de los estudiosos del derecho [...] la frase “en toda su extensión” que en el inciso pareciera sólo estar dirigida a las cañerías, no puede suprimirse del término “cableados”. Ambas cosas, cañerías que conducen fluidos y cableados, son comunes en toda su extensión, hasta el ingreso a la unidad funcional [...] si de la lectura del inciso en cuestión se suprime por un momento la frase entre comas “y los cableados”, podrá leerse que las cañerías que conducen fluidos en toda su extensión son cosas necesariamente comunes, hasta el ingreso a la unidad funcional. [...] la mejor interpretación del inciso arriba transcripto es aquella que no distingue entre cañerías que conducen fluidos y algunas veces cableados.
Incluso, si estos últimos no se encuentran embutidos, la responsabilidad del consorcio llega hasta el ingreso en la unidad funcional, lo cual incluso está de acuerdo con el Reglamento de Co Propiedad valorado debidamente por el Juez a quo. Más aún, lo mencionado en los diferentes incisos del artículo 2041 del ordenamiento sustancial refieren a cosas y partes que no pueden transformarse en exclusivas, ni siquiera con la conformidad de todos los propietarios de las distintas unidades [...]
En rigor, tanto las cañerías como los cableados, en toda su extensión, son cosas necesariamente comunes, hasta el ingreso a la unidad funcional. Estas cosas tienen un denominador común, cual es, el aprovechamiento en conjunto que de ellas puede hacerse.
Cuando ese aprovechamiento sólo es particular, estimo que esa cosa tiene el mismo carácter de exclusiva o particular (Ver: “Lorenzetti, R., “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” Sta. Fe. Rubinzal Culzoni, T. IX, p. 453; Clusellas, S. “Cód. Civil y Comercial” Bs. As. Astrea. 2015, T. 7, p. 46/7; LA LEY, 1990-E, 305)”
2
La Cám. Nac.en lo Civil sala H en fecha 1-10-2018 en autos “Agropecuaria Diefer S.A. c. Consorcio Prop. Edificio Corrientes 980 y Carlos Pellegrini 385 s/ nulidad de asamblea [...] ha sentenciado: “Bajo la nueva legislación se prevé en el art. 2040 Cód. Civ. y Comercial cuáles son las cosas comunes, y se indica que en caso de que no se halle determinado, debe ser considerada común.
Además, el art. 2041 inc. f Cód. Civ. y Comercial justamente postula entre las cosas y partes necesariamente comunes “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.
Lo cual permite advertir que el código de fondo establece que no solo es común la cañería hasta el ingreso a la unidad, sino en toda su extensión (ver Alterini, Jorge, “Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético”, LA LEY, 2015, T. IX, p. 767).”
3
La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza, sala I en fecha 11-6-2020 en autos “Gómez, Filomena Mirta c./ Coronel, Samuel y Miriam Fanin s/ daños y perjuicios s/rec. extr. prov. “señaló : La primera instancia estableció que el art. 2041 Cód. Civ. y Com. de la Nación, contiene una enumeración de las cosas y partes necesariamente comunes, estableciendo en su inc. f) que revisten tal calidad las cañerías que conducen fluidos y energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional. […]
En este punto, coincido con la postura que interpreta que el Código Unificado distingue entre aquellas cañerías conductoras de fluidos que circulan hasta el ingreso a la unidad funcional de aquellas que se encuentran dentro de las mismas, las cuales pertenecen a dicha unidad propia y por ende son de propiedad de quien resulte titular de dicha unidad privativa.
Apelaron los demandados y la Cámara revocó la decisión con la siguiente argumentación: Asiste razón al apelante, en cuanto a que nos encontramos ante una cañería que constituye una cosa común cuya propiedad es del consorcio del edificio.
No hay discusión en cuanto a que el Reglamento de copropiedad y administración establece: “Se consideran comunes los bienes que surgen como tales del plano de subdivisión en propiedad horizontal, especialmente los siguientes: (...) las cañerías de agua, electricidad, gas, ventilación, teléfono, y de bajada de antenas, con excepción de las partes y artefactos que emergen de los muros o quedan al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva.”
Tampoco está discutido que resulta aplicable a la causa lo normado por el Art. 2041 inciso f) del Cód. Civ. y Com. de la Nación, aunque dicha norma no estuviera vigente al tiempo en que se celebró el reglamento de copropiedad, por considerarla imperativa y por lo tanto inmodificable por voluntad de las partes.
Respecto de la interpretación del art. 2041 la doctrina ha dicho que las cañerías que conducen fluidos o energía son necesariamente comunes en toda su extensión. Los cableados, en cambio, lo son hasta el ingreso en la unidad.
En consecuencia, salvo disposiciones en contrario del reglamento, las reparaciones corresponderán al consorcio sobre los tramos que son considerados cosas necesariamente comunes.
Puede afirmarse entonces que las cañerías de agua “en toda su extensión” son cosas “necesariamente comunes” conforme la normativa del nuevo Cód. Civ. y Com. de la Nación, la cual resulta ser una norma imperativa.
La finalidad de la nueva normativa del Cód. Civ. y Com. de la Nación es establecer que las cosas que enumera como necesariamente comunes no puedan dejar de serlo, pero lo que sí puede hacer un reglamento de propiedad horizontal es establecer otras cosas como comunes, por lo que la norma de fondo debe ser interpretada en conjunto con la norma del reglamento de copropiedad. La norma del reglamento de copropiedad mencionado también considera las cañerías en toda su extensión, ya que hace referencia a que son cosas comunes mientras las mismas estén empotradas.
En consecuencia, ya sea considerando el Reglamento del Consorcio o la norma del Cód. Civ. y Com. de la Nación, los caños de agua resultan ser cosas comunes de propiedad del Consorcio. Es por ello que debe revocarse la sentencia apelada y en consecuencia debe ser admitida la defensa de falta de legitimación pasiva articulada por los co-demandados.
Contra esta decisión, la accionante interpone Recurso Extraordinario Provincial.
[...] esta necesidad que expresamente destaca el artículo en su redacción, ha de obedecer a un criterio de esencialidad, es decir a cuáles cosas son indispensables en el edificio para posibilitar el uso y goce del objeto exclusivo dentro del sistema [...] comparto la postura del tribunal de alzada cuando al interpretar el inciso f) del art. 2041 , consideró que las cañerías que conducen fluidos o energía son comunes en toda su extensión, pues las mismas son indispensables para que cada propietario de su unidad privativa goce de los servicios esenciales como agua, luz y gas.
Por otra parte, si son considerados también necesariamente comunes a los muros, pisos y techos, y a los locales e instalaciones de los servicios centrales, no puede entenderse que las cañerías colocadas en los muros, pisos y techos que forman parte de los servicios centrales —como es el caso de las cañerías que provocaron los daños que reclamó la recurrente—, se consideren en exclusivas cuando atraviesan el espacio de la unidad funcional [...]
A mayor abundamiento, el pronunciamiento también contempla lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio donde habita la actora, el cual dispone que “Se consideran comunes los bienes que surgen como tales del plano de subdivisión en propiedad horizontal, especialmente los siguientes: (...) las cañerías de agua, electricidad, gas, ventilación, teléfono, y de bajada de antenas, con excepción de las partes y artefactos que emergen de los muros o quedan al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva.”, arribando a la conclusión de que es compatible con la normativa vigente, en tanto la norma del reglamento también considera las cañerías como comunes en toda su extensión, mientras estén empotradas [...]
Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva, resuelve: I. Rechazar el Recurso Extraordinario Provincial interpuesto [...] Notifíquese. Ofíciese. — Pedro J. Llorente. — Julio R. Gómez. — Dalmiro F. Garay Cueli.
