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¿EL CONSEJO ES RESPONSABLE CON TODO SU PATRIMONIO?

 
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Esta es una pregunta que suelo oír muy frecuentemente. Muchos consejeros están preocupados de tener que responder con sus bienes y -temerosos de que algo suceda- están dejando su cargo. También hay que aclarar que esto a veces es fomentado por algunos administradores que no desean tener miradas sobre sus hombros.

La respuesta corta y concisa a la pregunta que titula el artículo es NO.

Para la respuesta larga y más elaborada vamos a aclarar algunos conceptos.

En primer lugar quién responde ante eventuales daños reclamados por un tercero es el Consorcio y eventualmente el administrador del consorcio. Tal es así, que si leemos el Código Civil y Comercial verificamos que mientras que el Consejo tiene “atribuciones”, es decir facultades, que puede o no ejercer, el administrador tiene “obligaciones”.

En segundo lugar el “status” de consejero no implica mayor responsabilidad frente a terceros. Es decir, vamos a graficarlo con un ejemplo: Vamos a suponer que Juan es miembro del Consejo junto a Pedro y María. Si Juan pone su firma a un cheque que después resulta no tener fondos, ¿puede ser legalmente responsable? ¡Por supuesto que sí! Pero no más responsable que cualquier otra persona que firme un cheque sin fondos. Su condición de consejero nada tiene que ver con esta responsabilidad. Tal es así que tampoco afectaría a Pedro y María.

En conclusión, podemos decir que la responsabilidad del consejo es exactamente igual que la de cualquier persona que debe de responder por sus propios actos.

Lo que mayormente puede preocupar a los consejeros son estas dos funciones o atribuciones: controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio y autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. Cabe tomar en cuenta que el consejero no es un auditor sino sólo un propietario. Ya hemos hablado de este tema aquí.

Para dejar de lado esas preocupaciones hay que saber que las funciones o atribuciones pueden ser limitadas por la asamblea, pero las obligaciones deben inexorablemente cumplirse.

Recordemos además, que el Consejo tiene derechos que el propietario común carece, como por ejemplo, el de convocar a asamblea (art. 2064 Código Civil y Comercial). Ser miembro del Consejo no debiera ser visto como una pesada carga.

Siempre es conveniente tener un Consejo de Propietarios imparcial y que sirva como contrapeso al poder del administrador.

 

® Liga del Consorcista

Tags: consejos, propiedad horizontal, responsabilidad,

Comentarios

publicado el 3-5-2021

Tenemos filtración de la medianera del vecino pero el no quiere hacerse cargo y nuestra administradora no quiere intervenir ,solo nos dice que ¿debemos hacer el trabajo por nuestra cuenta esto es así.? ¿O podemos ir algún organismo para que nos ayude a resolver el problema?

publicado el 30-4-2021

Yo vivo hace poco en un edificio y quiero formar un nuevo consorcio pero nadie quiere porque les dijeron que deben responder con sus bienes u hay una propietaria que Lira todas las cámaras desde su celular, eso está bien? Otro tema cobran multas por todo, eso es legal (ejemplo multa por dejar el auto en el estacionamiento de cortesía, si te pasas 5minutos te cobran 1,500 pesos.

publicado el 30-4-2021

Yo vivo hace poco en un edificio y quiero formar un nuevo consorcio pero nadie quiere porque les dijeron que deben responder con sus bienes u hay una propietaria que Lira todas las cámaras desde su celular, eso está bien? Otro tema cobran multas por todo, eso es legal (ejemplo multa por dejar el auto en el estacionamiento de cortesía, si te pasas 5minutos te cobran 1,500 pesos.

publicado el 29-4-2021

Horacio dejá de decir pavadas! Te imagino todo el día al pepe creyendo que publicas opiniones utiles.

publicado el 29-4-2021

Aniceto, ver mi comentario del 27-04-2021.. Te contradecís, “….salvo las que pueda exigirle una asamblea o las……”. ¿al final tiene obligaciones o no?. Un mal Consejo puede hacer desastres, total nadie puede reclamar ¿verdad? Y si el Consejo no convoca asamblea según art 2064 a. ¿tampoco es responsable ?. Este CCyC tiene muchos errores. El Consejo es fundamental, si está integrado por gente responsable.

publicado el 29-4-2021

Horacio, deberías leer bien el Codigo para entenderlo y no sostener cosas equivocadas. El Consejo de Propietarios no tiene obligaciones, salvo las que pueda exigirle una asamblea o las facultades especiales que le establezca el Reglamento (lee el art 2056). El art 2048 solo indica que aprueba un certificado de deuda que haga el administrador... si es que no se niega a aprobarlo... Ademas es un organo colegiado, consultivo y de control. Estudiá los temas antes de opinar... para no confundir.

publicado el 28-4-2021

Ningún administrador puede rechazar lo decidido en asamblea. El Consejo puede ser un solo propietario, y si otros no se postulan queda ese solo. Un inquilino no es correcto, pero puede tener enorme experiencia en P.H. El Consejo tiene obligaciones. CCyC art. 2048: El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. Lean el Código Civil.

publicado el 28-4-2021

Buenos días, gracias por la explicación, es bueno saber estas cosas. Estimo que es facultativa y no imperativa la designación de un Consejo de Propietarios.-

publicado el 28-4-2021

sobre la función de administrador y control sobre tareas que se hacen en el edificio, mantenimiento, limpieza, etc. cual es el lugar que tiene un miembro del consejo, ante deficiencias en el cumplimiento de sus tareas de administrador, como así también del encargado, y personal de limpieza en el edificio? puede ejercer alguna fiscalización al respecto?

publicado el 27-4-2021

Muy util esta publicacion, aclara dudas importantes

publicado el 27-4-2021

En reuniones de consorcio, cambio de consejeros, siempre hay alguien que dice que el consejero responde con sus bienes y *todos lo creen*. Es difícil que entiendan que no!!

publicado el 27-4-2021

Hola, soy arquitecto especializado en mantenimiento edilicio. Junto con otros dos propietarios formamos el nuevo consejo del edificio que habito. Fuimos designados en Asamblea Ordinaria sin objeción alguna. Comenzamos a fiscalizar los contratos de servicios del edificio y dos semanas después la administradora objetó a un miembro por no ser titular de la propiedad. Una señora heredó pero no realizó la susecion. Con solo 2 miembros el consejo quedó disuelto. Maniobra de la Administración. M

publicado el 27-4-2021

Arte y astucia de las Administraciones para eludir a un Consejo de Propietarios.

publicado el 27-4-2021

Hola ...si el consejo está confabulados con la administración en no convocar Asamblea...la administración tiene su mandato vencidos de abril del 2020...y todavía no convoca ya se la íntimo feacientemente con CD ...tampoco el consejo ...

publicado el 27-4-2021

Hola ...si el consejo está confabulados con la administración en no convocar Asamblea...la administración tiene su mandato vencidos de abril del 2020...y todavía no convoca ya se la íntimo feacientemente con CD ...tampoco el consejo ...

publicado el 27-4-2021

El Consejo de Propietarios nunca estuvo ni debe estar al servicio del administrador, ni es un órgano que pueda ser visto como “empleado” del consorcio. Tiene atribuciones de contralor del administrador en lo económico y financiero, y no sobre otras funciones sobre las que en su momento el administrador deberá rendir cuentas ante los propietarios en asamblea. Puede tener responsabilidades patrimoniales si no cumple con ese contralor y de ese incumplimiento surgiera un perjuicio económico cierto.

publicado el 27-4-2021

muy bien explicado y breve.

publicado el 27-4-2021

muy bien explicado y breve.

publicado el 27-4-2021

El consorcio donde resido, no tiene consejo de propietarios porque sistemáticamente hay un grupo de consorcistas conniventes que con poderes de representación concentran mayorias y sistemáticamente evitan la conformación de esta figura jurídica. Los poderes no se pueden verificar, el administrador mantiene desactualizado el libro de registro de firmas, más del 60% del libro carece de datos, pero los poderes son aceptados de todas maneras. El administrador ha sido denunciado ante la DGDyPC.

publicado el 27-4-2021

En lo referente al consejo de administración que no responde con sus bienes personales, también es así en Provincia de Bs.As., porque si es así, es un caso donde la administradora nos mintió para no ser controlada. Gracias por responder.

publicado el 27-4-2021

El resumen de mis expensas viene con deuda Jamás autorice a tomar deuda Iempre pague en tiempo y forma no se por qué debo atte mirta

publicado el 27-4-2021

hola, tiene que haber un numero minimo de miembros para conformar un Consejo? gracias!

publicado el 27-4-2021

Existen estudios de derecho comparado sobre los derechos y obligaciones de los Consorcios o Condominios que involucran a Administradores y Administrados. La Legislación argentina es obsoleta, moción que sustento en 40 años de Administración Inmobiliaria en Argentina, EEUU, Panamá y Venezuela...

publicado el 27-4-2021

Hola Que pasa cuando ningún vecino quiere formar parte del consejo? En mi edificio quedamos dos vecinos como consejeros, no hay un presidente, es obligación nombrarlo? Gracias. Saludos

publicado el 27-4-2021

En el video mencionan consejo de administración, es consejo de propietarios. El consejo NO maneja dinero. Mejor sería: Juan llama a un gasista, no avisa a los otros consejeros ni al administrador, y ese gasista no está matriculado; luego envían la factura al administrador: no debe pagar esa factura. Juan es 100% responsable y debe conseguir que ese trabajo sea revisado y aprobado por un gasista matriculado, pagando las facturas hasta el final.

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