ILEGÍTIMAS RAZONES DE LA FALTA DE REPRESENTACIÓN GENUINA DE LOS CONSORCIOS EN LAS PARITARIAS

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16 Sep 2019 - 18:45
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El régimen de propiedad horizontal aparece recién en la República en 1948, con la ley 13512. Antes, si bien había edificios con unidades diferenciadas ediliciamente, no había diferentes propietarios sino eran todos inquilinos de un propietario, sea este persona física o jurídica. Estos inquilinos lo eran en edificios lujosos o humildes (los llamados conventillos). Ambos eran casas de renta, porque la renta eran los alquileres. Había encargados y para ellos se dicta en 1947 la ley 12981, Estatuto del Encargado de Casa de Renta y su modificatoria 13263 (BO 29-9-1948).
El viejo Código Civil, redactado por el Dr. Dalmacio Velez Sarsfield y vigente desde el siglo XIX (1870) prohibía la propiedad horizontal. Por eso, sin modificar el texto de dicho código, el Congreso Nacional dicta la ley 13512 (BO 18-10-1948) declarando no aplicables al nuevo régimen legal tres artículos del código de Velez Sarsfield ("Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados los arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley".)

La deliberación de la que sería ley 13512 en el Congreso Nacional tuvo expositores de excelencia, aprobándose el nuevo régimen que permitía el acceso a la propiedad privada de la clase media argentina. La propiedad horizontal fue así un éxito económico mayúsculo, aunque lamentablemente entiendo que ha sido un fracaso convivencial.

El 17-5-1949 se publica el Decreto 11296/49 de CONDICIONES DE TRABAJO Y SALARIOS PARA ENCARGADOS DE CASAS DE RENTA, que reglamenta las leyes 12981 y 13263, derogando la vieja reglamentación de la ley 12981, a saber el Decreto 29509/1947(BO 7-10-47). Se sigue con el régimen para casas de renta. El inc. 5º del art. 2º del Dcto.11296/49 establece: "Empleador:
a) al propietario o usufructuario de uno o varios inmuebles destinados a producir renta;
b) a las empresas dedicadas a la administración de propiedades;
c) al encargado de casa de renta en los casos de que las personas a que se refiere el 3er. parágrafo del inc. 4, actuaren bajo su dependencia;
d) a las personas que alquilen un inmueble con el fin de lucrar con su locación."

Resulta clarísimo que este texto aplica a casa de renta en exclusividad.
Recién el 29-10-1951 se publica la ley 14095, que modifica la ley 12981, incluyendo a los consorcios de propiedad horizontal, a saber:

ARTICULO 1° - Agrégase como último párrafo del artículo 1° de la Ley 12.981, el siguiente:
También declárase comprendido al personal que desempeña iguales tareas en las fincas sometidas a un régimen de propiedad conforme a las disposiciones de la Ley 13.512.
[...]

ARTICULO 3° - Sustitúyese el artículo 19 de la Ley 12.981 (modificado por la ley 13.263), por el siguiente:
Artículo 19.- Institúyese una comisión paritaria central compuesta por dos delegados obreros y dos delegados patronales, que actuarán por las organizaciones numéricamente más representativas de los mismos. Esta Comisión será presidida por un funcionario del Ministerio de Trabajo y Previsión y tendrá funciones conciliarorias y de arbitraje voluntario en los conflictos que se planteen entre las partes, sin perjuicio de otras facultades que expresamente se le acuerdan por la presente ley. En las delegaciones regionales del citado ministerio designadas al efecto podrán asimismo integrarse subcomisiones paritarias, cuyas facultades se limitarán a las funciones conciliatorias y de arbitraje que esta ley confiere a la paritaria central. Los laudos dictados por las subcomisiones serán elevados en todos los casos a la Comisión Paritaria Central, que deberá expedirse dentro del plazo de sesenta días de haberse sometido el problema a su consideración, entendiéndose que si así no lo hiciere quedará homologada la medida adoptada por la subcomisión.

Es así como tanto para concertar paritarias de casas de renta cuanto de propiedad horizontal la parte empleadora resultó siendo la misma (AIERH – UADI - CAPHyAI), es decir entidades que agrupan a administradores, con los cuales la FATERYH (representante de los trabajadores encargados) se mira al espejo. Aunque aparezca alguna entidad que manifieste representar a los propietarios, no tiene mayoría, no tiene representación genuina.
ESTO NO DEBIERA SER ASÍ.

La situación debe ser modificada. Las casas de renta no son lo mismo que los consorcios de propiedad horizontal. De hecho tienen dos convenios colectivos distintos: 589/2010 para propiedad horizontal y 590/2010 para casas de renta.
Si corremos el velo de la persona jurídica consorcio están los propietarios, que con el nuevo Código Civil y Comercial, (vigente desde el 1-8-2015) son los que nombran y despiden al personal de encargados. No lo pueden hacer los administradores, como otrora.

LOS PROPIETARIOS DEBEN TENER MAYORÍA EN LAS PARITARIAS PORQUE RESULTAN SER LOS GENUINOS EMPLEADORES.
ENTONCES EL SISTEMA DE PARITARIAS DEBIERA SER REVISADO -COMO YA DIJIMOS EN EL AÑO 2016- ADMITIENDO COMO EMPLEADOR A UNA REPRESENTACIÓN LEGÍTIMA DE LOS PROPIETARIOS DE CADA CONSORCIO, QUE SON QUIENES CON SUS EXPENSAS REMUNERAN AL TRABAJADOR Y AL ADMINISTRADOR.


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