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EL IMPACTO DEL COSTO LABORAL EN LOS CONSORCIOS

 
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Actualmente, es usual que más del 50% del gasto del inmueble, se asigna al rubro remuneraciones, cargas sociales, y otras obligaciones del empleador.
Para precisar mas lo dicho detallamos:


1) Cargas Sociales Directas Obligatorias


1.1) Recaudados por la AFIP:
a) Régimen de Seguridad Social,
b) Régimen del Seguro de Salud
c) Cobertura de la Ley de Riesgos del Trabajo
d) Idem del Seguro de Vida Obligatorio


1.2) Recaudados por el gremio
e) Caja de Protección Familiar
f) Protección de la Maternidad, Vida , Desempleo, y Discapacidad


2) Gastos Optativos

a) Seguro Medico, para emergencias
b) Los gastos del teléfono del encargado
c) Consumo de energía eléctrica de la vivienda del encargado
d) Idem de gas
e) Idem del agua


3) Provisiones y Previsiones:


Provisiones: Son importes que deben ser contemplados porque es seguro que se van erogar, en una fecha conocida y que pueden ser cuantificados de modo preciso.
Es decir que se acumula mensualmente un ahorro para que no se castigue especialmente el periodo en el que abona el concepto de que se trate.
Ejemplo:

a) El Aguinaldo o Sueldo Anual Complementario (SAC)
b) Las vacaciones
c) Los Feriados, además de aquellos establecidos por normas legales se debe considerar el día del Gremio – 2 de octubre - que recibe idéntico tratamiento.


Previsiones: Son conceptos que involucran riesgo o contingencia, y resulta prudente considerarlos, asignando una suma mensual para afrontarlos en la medida que se presenten, que se detallan a continuación:

a) Las licencias por enfermedad inculpable, y también las licencias por Incapacidad Laboral Transitoria derivadas de un infortunio laboral, por los 10 primeros días, computados a partir del accidente o de la manifestación de la dolencia –en su caso-.
La Aseguradora de Riesgos del Trabajo, se hace cargo de esta remuneración desde el 11° día.

b) Las licencias por motivos varios determinadas por la Ley de Contrato de Trabajo y por el Convenio Colectivo de Encargados de Edificio de Renta y Horizontal, entre ellas mencionamos, las debidas a matrimonio, nacimiento, adopción, examen, etc.
Ver CCT 589/2010.-

c) Los resarcimientos previstos para el supuesto de la desvinculación del trabajador.
Nuestra ley laboral establece el concepto de Preaviso y la Indemnización por Antigüedad.
El primero usualmente se resarce con un importe dinerario, por lo cual conviene que se tome una estadística medida sobre años anteriores.


En todos los casos que se mencionan licencias, la realidad indica que el costo del consorcio se duplica, puesto que las tareas que no realiza el trabajador beneficiario de la misma, se asignan a un suplente, o eventualmente se cubren con horas extras del resto de la dotación


Finalmente, a fin de cuantificar lo descrito, se adjunta un ejemplo en el que se evidencia el costo laboral sobre una remuneración bruta de $ 3000




Ver Artículos Relacionados:

= Cálculo de Aumentos de Expensas.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, laboral, aportes, contribuciones, encargados, régimen laboral,

Comentarios

publicado el 7-8-2011

Néstor tomáte un ASEDAN 5mg.

publicado el 17-7-2011

Es vegonzoso,patetico e ignorancia las opiniones que acabo de leer señores sean mas cultos para opinar de un tema no se dan cuenta que escupen para arriba y les cae en la cara primero para hablar de esa forma tan arrogantes tienen que tener un poco de cultura como sociedad y ser humano perdon ..... se me olvido,pido disculpas que los abogados no la tienen,no se le puede pedir peras al olmo,ustedes sabian que este pais esta como esta porque nos gobernaron la mayoria abogados? ha claro pero ustedes opinan desde la ignorancia pido perdon otra ves,por no darme cuenta que estoy frente a una manada de ignorantes e HIPOCRITAS.-saludos a todos los genios que tenemos en este pais,buenos aires lugar de sabios ignorantes,no todos a DIOS GRACIAS.-

publicado el 24-4-2011

Excelente Juan Carlos, nada que agregar. Dr. Charly

publicado el 16-4-2011

Es todo un problema que se continúa pateando hacia cualquier lado. En los consorcios chicos (menos de 30 unidades funcionales) y que por su antiguedad viene incorporado con un encargado permanente con vivienda, el encargado se lleva el 70% de la recaudación y establece forzosamente un valor de expensas totalmente injustificado por el real valor inmobiliario del edificio, de lo cual el consorcio no encuentra una salida racional y justa. Mantener a una persona en un edificio que se mantiene solo con tres horas diarias de limpieza es un abuso que ninguna empresa admitiría y sin embargo el consorcio es considerado como la empresa que lo debe hacer obligatoriamente.¿Hasta Cuando?

publicado el 30-3-2011

Hay que salir a la calle con bombos y platillos, desinfenctar los edificios de esta calaña de porteros y sindicalistas, meta látigo hasta que aprendan a laburar.

publicado el 30-3-2011

UNA LOCURA, QUE PODEMOS ESPERAR DE ESTE GOBIERNO Y SUS SINDICATOS COMPLICES. NOS QUIEREN APRETAR HASTA NO DAR MAS..SALDREMOSCON TODO A LAS CALLES.

publicado el 29-3-2011

Los aumentos son incontrolables, desproporcionados e injustficables. Los propietarios estamos cansados de tanta arbitrariedad que podemos hacer? yo soy jubilidad y a duras penas puedo mantener mi departamento, si el suter sigue ajustando deberé mudarme? nooooo trabajé toda mi vida para estoo?? tengo que afiliarme al suter???????? los porteros dicen que no tienen culpa????? la verdad que humo o que humo dicen, tengo mucho temor de lo que pueda pasar, optaremos por la empresa de limpieza como dice n acá. En este pais los sindicatos dicen que cuidad de sus trabajadores pero los sindicalistas que toosdos sabemos quienes son viven en tribunales ultimamente. Felicitaciones por lá paginae. Nélida de Devoto.

publicado el 29-3-2011

Ese tal Charly es un vende humo : "hipotecarán sus deptos al momento de tener que jubilarse, por no poder pagar los constantes aumentos". Es triste pero ese es el objetivo del Suterh. Y que va a hacer el Suterh despues le va a vender un depto a una persona que lo va a comprar y sabiendo y no lo va a poder mantener???? Vamos a ver despues del ultimo aumento a ver a cuantas personas les rematan el depto supongo que la informacion va a salir en todos los noticieros ya que a la mayorias de los propietarios de capital federal no van a poder pagar un aumento de como mucho $20 ????? juas juas que vende humo...

publicado el 23-3-2011

Sueldo Encargado Edificio categoria C/D con vivienda AÑO 2011 + cargas sociales = $ 8700. Aparte de las papas fritas y a coca grande, el combo incluye gratis: Vivienda, agua, luz, internet, ropa de trabajo, 25 días de vacaciones pagas y un sindicato mafioso enganchado políticamente con los K para ahogar a lo Moyano la clase media Argentina. Empresa de Limpieza: 2 veces por semana, 4hs por dia, $900 + IVA 3 veces por semana, 4hs por dia, $1200 + IVA 4 veces por semana, 3hs por dia, $1250 + IVA Incluye ART, cargas sociales, Monotributo. Aún contratando la opción mas cara un Consorcio termina ahorrando entre $ 5000/6000 por mes. Hagan la cuenta en sus Edificios, abran luego los ojos de una vez, convoquen una Asamblea para informar estos números y anímense a vivir tranquilos. Turnar quién reparte la correspondencia y saca la basura semanalmente no parece ser un problema cuando el bolsillo queda aliviado.. Dr. Charly

publicado el 11-3-2011

Que hay inflación todos sabemos. Lo que la mayoría no sabe y paso a informar es que ya el SUTERH cerró políticamente un 35/40% de aumentos en el salario de nuestros queridos Encargados y no un 20/30& como expuso Clarín, visto y considerando el período electoral que se viene. Las paritarias serán una cortina de humo, como de costumbre dado que el Expediente ya se encuentra a la firma del Ministro de Trabajo. Algunos consorcios ya reaccionaron y se han quitado el babero y el boludometro; es decir, empezaron las ordenes a los Administradores para que ELIMINEN la mentira de las horas extras y de esta manera proteger un poco el presupuesto de cada familia. Los propietarios saben perfectamente que sus amables Encargados iniciarán juicios para rescatarlas nuevamente pero la voluntad férrea y noble de nuestra clase media Argentina comienza a ponerse firme cuando se tocan el bolsillo y la cosa no dá para mas..FELICITACIONES! Es el comienzo, y es necesario que corra la noticia para que todos los Consorcios pidan lo mismo. Ya han salido 2 fallos de la Suprema Corte de Mendoza a favor de la eliminación de las horas extras. O sea, que hay que enfrentar lo que se consigue políticamente por izquierda por la vía judicial. En síntesis: "Las horas extras no deben ser mas derechos adquiridos, sino que deben abonarse cuando justamente se requiere la actividad extra del Encargado por razones no habituales"; ergo, la lógica y el sentido común comienzan a triunfar sobre lo politicamente incorrecto, pero es necesario que aquellos Consorcios que se encuentren en la misma situación, llamen a una Asamblea para tales fines. Dr. Charly

publicado el 9-2-2011

Hola Vanina, tu caso es la epidemia típica que la mayoría padecemos. Conforme tu historia opino que la encaraste mal y que maneja tu Edificio como patrón de estancia, además ni se le pasa por la cabeza entrar en conflicto para luego perder el control del Edificio. Ella evidentemente te dijo que no se puede o te preocupó con la fábula del gremio mafioso. Lo que tenés que hacer es asentar los reclamos como propietaria pero en el libro de NOVEDADES y no de ORDENES, dado que éste último lo redacta exclusivamente el Admministrador para que el Encargado se notifique de como tiene que desempeñarse en su trabajo. Cada reclamo que hagas firmá, fecha y hora, sacá una fotocopia y guardala. Cuando observes que el Encargado continúa incumpliendo reiterá tu reclamo pero con la siguiente frase: "No habiendo solución o justificación expresa al reclamo efectuado con fecha tal, reitero el mismo por evidente mala fé" Firma..etc.Así 3 veces en un lapso de 1 semana. Listo ya tenés la causal de despido por incumplimiento de contrato. Suma 1/3 de propietarios, le piden al Administrador que convoque una Asamblea Extraordinaria siendo la primer orden del día: "DESPIDO DEL ENCARGADO". Si la mitad + 1 dice que se vá, el Administrador tiene que despedirlo. Caso contrario mudate porque la mitad mas 1 adora al Encargado. Saludos! Dr. Charly

publicado el 2-2-2011

Quisiera saber qué formas hay de justificar el incumplimiento de un encargado. En nuestro caso, es un edificio "medio pelo" de Almagro (viejo, 1 solo ascensor mínimo, bastante venido a menos), tenemos un encargado que literalmente no hace nada, sólo baldea la vereda (y día por medio) y saca la basura, no está nunca en el edificio, los sábados él decidió que no trabaja, etc. El problema es que tiene casi 30 años de antiguedad, por eso no lo podemos echar. Estamos pagando expensas carísimas por el tipo de edificio que es y todo está destinado a su sueldo, no podemos hacer ningún arreglo, hasta tuvimos que poner el fumigador mes por medio por no poder pagarlo. Cuando le digo a la administradora de asentar su incumplimiento en el libro de órdenes, me dice que sí, pero que es casi imposible, con el SUTERH, justificar eso y echar al encargado sin indemnizarlo (o llegar a un acuerdo por menos). Que para que esto sea posible, tiene que haber una falta grave.... Estoy indignada porque siento que estamos presos de una persona, manteniendo a un vago (y encima no tiene ni 50 años, con lo cual ni siquiera tenemos la esperanza de que pronto se jubile). Hay algo que se pueda hacer?? Con quién nos podemos asesorar??

publicado el 25-1-2011

PUBLICACIÓN DEL DIARIO NACIÓN DEL DÍA DOMINGO 23/01/2011 EL INDEC ESCONDIÓ 80 PUNTOS DE INFLACIÓN EN CUATRO AÑOS. DESDE EL 2007 EL ORGANISMO INFORMÓ UN AUMENTO DE PRECIOS DE 39%; LOS PRIVADOS ESTIMAN UN 120% (...)para los consumidores, (Usted Sr./Sra. propietariao/a el Encargado, el Administrador....la gente!!), la tergiversación se nota en el consumo. Es como ir al supermercado y tener que PAGAR $185 por los mismos productos que en la góndola figuraban a $100 o como buscar en el recibo de sueldo; (por ejemplo en el del Encargado de su Edificio o en el Mio O EN EL SUYO) y notar que, asi como asi, desaparecieron las subas correspondientes a 48 meses(...) (...)Muchas empresas celebran contratos sobre la base de índices elaborados por consultoras privadas(...) EL SUTERYH PACTA LOS AUMENTOS EN BASE A LOS ÍNDICES DEL INDEC. (...)incluso hay gremios como SMATA, que incluyen en las paritarias cláusulas de ajustes en base a las mediciones que realiza Bevacqua, la funcionaria echada por Moreno(...) los aumentos a encargados estan bien dados. Al lado de esta nota, pag. 16, hay otra que titula "LA ESTUPIDEZ DE REEMPLAZAR LA REALIDAD CON MENTIRAS" Irónicamente se aplica en esta polémica que surge cada vez que el gremio pacta un aumento, con los mecanismos legales correspondientes. Sr. Propietario no caiga en la estupidez de remplazar la realidad con mentiras. Todos sufrimos la inflación. Todos los cementarios que aqui se mencionan sobre el Encargado pueden ser sancionados o corregidos según corresponda. Los aumentos otorgados, nada tienen que ver con el desempeño del Encargado, sino que estan directamente relacionados con el momento económico presente. Durante la era Menemista los sueldos estuvieron congelados por 9 años, a consecuencia de la deflación que sufríamos?. ALEJANDRO ENCARGADO DE EDIFICIO.

publicado el 16-12-2010

Patricia, Usted lo ha dicho todo "se tira la plata" sin ninguna duda. Por lo que leo e intuyo de su pequeño relato, observo que se trata de un edificio con poca participación, desinformación y tal vez un grupo dominante ("las viejas del edificio") que por un sonrisa falsa del portero o porque lo llaman y sube para cambiarle la lamparita, lo aguantan aunque sea caro mantenerlo. Esas Señoras no tienen noción de que la abuelita es realmente el lobo feroz "Suterh" y las que aún razonan lo deben justificar simplemente por una palabra = "temor". Yo le recomendaría que lea algunos de los post que publiqué y vea si encuentra la respuesta. Usted tiene que analizar el grado de conexión Administrador - Portero previamente para cortar la cadena corrupta y consecuente de mando. Si el Administrador actual no apoyo o se quedó callado ante su exposición en la Asamblea diciendo siempre la inocente y típica frase de que "La Asamblea es soberana Ustedes deciden" = piedra libre, juega para el portero = tiene que remover al Administrador 1°. En cambio si el Administrador apoyó su exposición y no consiguieron el quórum, significa que no puede hacer nada porque "las viejas" lo pueden hasta rajar a él, cuida simplemente de su trabajo. En ese caso Usted debe presentar batalla asegurando el quórum en una Asamblea Extraordinaria y por mayoría dar el golpe. "Señores se decide contrar una hermosa empresa de limpieza que venga 3 veces por semana, ahorrándonos el 70% de las expensas y que el portero jubilado se vaya a disfrutar los complejos hoteleros del Suterh que venímos financiando todos nosotros con nuestro sueldo" Si Usted no consigue nada de lo anterior, interponga una acción de amparo conjunta con los vecinos que la apoyan, mientras paguen las expensas judicialmente hasta que se resuelva todo en una Asamblea Judicial. Espero haberle sido un poco útil, cualquier cosa me avisa. Dr. Charly

publicado el 14-12-2010

AYER SE HIZO LA REUNION DE CONSORCIO, PORQUE SE JUBILO EL PORTERO, EL 30 DE NOVIEMBRE, ESTA COBRANDO 4000 PESO EN MANO, IMAGINEN LAS CARGAS SOCIALES, SE NOS VA EL 70 % DE LAS EXPENSAS EN UNA PERSONA, QUE ENCIMA SE CREE EL DUEÑO DE TODO. CON TODA LOGICA EXPLICAMOS QUE SI PONEMOS UN ENCARGADO NUEVO , ENTRARIA COBRANDO 2600 $, Y LA DIFERENCIA SE PODRIA USAR PARA ARREGLAR EL EDIFICIO QUE BUENA FALTA LE HACE. BUENO QUE LES CUENTO QUE LAS VIEJAS DEL EDIFICIO, DECIDIERON QUE SE QUEDE POR QUE YA LO CONOCEMOS, ETC, ETC, SON CASI 24000 $ AL AÑO QUE SE PODRIAN USAR PAR A EL EDIFICIO, Y SE TIRAN EN EL TIPO ESTE, QUE SE LO PASA EN LA PUERTA CHUSMEANDO TODO, NI QUE HABLAR DE LA MUJER , ESE ES OTRO CAPITULO. SLDS

publicado el 5-12-2010

Hola Fernando, si Usted negocia con el SUTERH creará una sub-dependencia y responsabilidad civil extra del Consorcio con el Encargado. Si el costo de la Empresa de seguridad actual es caro, procure otros presupuestos, invoque una Asamblea y colocan otro servicio. La AFIP no puede intimar ni tocar al Consorcio porque la función de seguridad del Encargado/Portero "es innata" o sea, "esta obligado a vigilar" aunque diga que no. Ahora recuerde que el Administrador debe obligarlo vía LIBRO DE ORDENES a que vigile caso contrario no vigilará jamás. Saludos!

publicado el 5-12-2010

Acertado Juan Carlos. Conforme mis cálculos en 1 año y 4 meses, el valor de las expensas superará a cualquier ingreso promedio de una familia de clase media. Si algunos de sus integrantes se jubila y no puede pagarlas esto sucederá y el circulo vicioso mostrará quién es el el verdadero villano: 1° Intimación 2° Juicio de Expensas - Embargo preventivo 3° Ejecución 4° Remate (dirigentes del SUTERH representando al Encargado/Portero negocian con otra mafia que se llama CORPORACIÓN DE REMATADORES) Conclusión: Muchos perderán sus deptos por no poder afrontar las abusivas y descontroladas expensas y el SUTERH se quedará con las propiedades. "JUGO DE NARANJA EXPRIMIDO..."

publicado el 5-12-2010

Hola Angelo, debe ser un extraterrestre, de otro gremio o un caso extraordinario. Lograr que la vagancia se justifique es muy complicado.

publicado el 29-11-2010

Lo del Dr. Charly es un novela jaja, increíble pero real. Quiero administrar mi Edificio con Usted. Dejá tus datos!

publicado el 27-11-2010

Charly, excelente y clarito como el agua. La culpa es nuestra es hora de cambiar. Lacras gremiales y vagonetas sin verguenza que viven de nuestros sacrificios. Son remoras inservibles sin lugar a dudas.

publicado el 26-11-2010

La clave es tener perseverancia en el objetivo. Cada edificio tiene una historia clínica diferente a la otra, tal vez parecida pero núnca igual. Es muy romántico creer que todos somos iguales ante la ley y que el portero crea que se siente discriminado, víctima o perseguido. Hay que explicarles judicialmente que los beneficios que poseen son producto de la falta de control nuestro durante décadas. No hay que rebajarse entrando en discusión con ellos en el hall. Lo importante es arrancar y no parar aunque salga mal, caso contrario como dijo algún forista: "hipotecarán sus deptos al momento de tener que jubilarse, por no poder pagar los constantes aumentos". Es triste pero ese es el objetivo del Suterh. Para sacar al portero es fundamental buscarle una causal de despido que son justamente todas aquellas obligaciones que debe cumplir vía notificación del Administrador por medio del LIBRO DE ORDENES ACTUALIZADO y que el portero omite acatarlas por la simple "domesticación rutinaria" de su propia vida. Recuerden que el principal espía del Administrador siempre es el portero, o sea que muchas veces se lucha en 2 frentes. En el próximo post explico como sacar al Administrador. Si cada propietario no registra en el LIBRO DE NOVEDADES las observaciones, faltas o incumplimientos que lleva a cabo el portero, no sirve para nada. Es un ejercicio que no debe detenerse y que debe colocarse en la cabeza de cada propietario o inquilino al punto de la "obsesión". Por ejemplo, si Usted llega cansado de su trabajo y observa que el encargado no está en el hall cuando debería estarlo por el simple hecho que es su horario de trabajo y Usted ya sabe que está dentro de la vivienda o directamente "se las tomó", va sentir que está gastantando en un fantasma. Es un ejemplo de miles pero suele ser el más típico y con buena razón. El factor sicológico postivo de observar como el portero justifica lo que gana porque tiene una escoba en la mano o si lo observo de casualidad lustrando el bronce es muy diferente al negativo de tener que tocarle la puerta para que salga de la vivienda y se ponga a trabajar". El problema es que el propietario no se toma 5 minutos de registrar en libro de novedades la falta, observación o incumplimiento que obviamente deja pasar o que siente que no va cambiar nada porque coloque una frase, o peor aún siente que no tiene ganas de ponerse al portero en contra, tiene miedo etc...ESO TIENE QUE ACABAR, ES COMO DEJAR DE FUMAR SEÑORES.. La idea es que a la hora del despido, el Consorcio necesita justificar dicho incumplimiento por medio de los constantes registros negativos en el LIBRO DE NOVEDADES. Si dicho libro está vacío el Consorcio deberá vender un depto para pagar la costas del juicio. Si el libro está lleno el SUTERH conversa.

publicado el 27-10-2010

...Y SUS MULTIMILLONARIOS DIRIGENTES GREMIALES.-

publicado el 25-10-2010

Con todo respeto me remito al dicho: "La culpa no es del chancho sino del que le da de comer". Esta alegoría, creo yo, describe la situación general de todos los gremios de fuerte connivencia política con el poder de turno. Y el gremio que nos toca a los consorcios se nos va prendiendo como una verdadera sanguijuela chupasangre, deglutiendo la torta de recaudación mensual de los pequeños consorcios en forma amenazadoramente destructiva. Hay que hacer algo más que hablar para lograr una solución rápida y eficaz (Un recurso de amparo, Un subsidio, Formar un Gremio "Pesado" de Consorcistas... Estoy plenamente convencido que un consorcio dá para mucho más que mantener a un empleado.

publicado el 8-9-2010

En mi edificio, se incrementò de manera exorbitante el costo de la seguridad, que lo presta una empresa. Yo pensè en distintas alternativas y no se cual es la mejor. Por un lado, pense un esquema de monotributistas que facturen al consorcio ( gana el empleado que ya tenemos de confianza porque le pagariamos mas y nosotros). En este caso, me dicen que podria entenderse como una relacion de dependencia encubierta, yo lo entiendo perfectamente, pero sinceramente alguien conoce un caso de que la afip haya observado algo asì?? Me parece que estan en cosas mas importantes. Por otro lado, pense en incorporar a los vigilantes ( repito de confianza hace años) como personal de vigilancia diurna/noctura conforme la tabla de suterh. Esta opcion resulta menos onersosa que lo que cobra la empresa de seguridad. Que piensan amigos? Por favos, un comentario porque las expensas se fueron al diablo. Gracias y saludos

publicado el 6-9-2010

En todos los consorcios que conozco el encargado NO se paga ni la luz, ni el gas, ni el agua. Pero sé que existen algunos donde sí se lo paga el propio empleado. A veces el Cosnorcio sólo les paga el básico, pero algo les paga. Por cierto angelo, decir que el agua no se les cobra ni siquiera a los Consorcios es con todo respeto, una ridiculez. Desde cuándo la empresa no te cobra el agua? Eso sí que no lo ví nunca.

publicado el 25-8-2010

hay muchos encargados que se estan pagando la luz el gas y el telefono, el agua generalmente no se cobra ni siquiera al consorcio

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