Luego de nuestras públicas manifestaciones respecto de la posibilidad de realizar reuniones asamblearias en formato virtual, hemos leído comentarios de algunos colegas sobre la imposibilidad de hacerlas de esa forma, en ningún caso, ni siquiera en este aislamiento social preventivo y obligatorio.
Creemos que están equivocados.
Es conocida nuestra postura de defensa inclaudicable del derecho de propiedad de los consorcistas, sin por ello desmerecer la tarea de los mandatarios que manejan dinero de terceros, es decir los administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
Las razones esgrimidas para impedir la realización de una Asamblea en formato virtual son las que siguen, destacando nuestra opinión a continuación de cada una.
1- La ley define a las Asambleas como “reuniones de los propietarios”. Como no pueden reunirse personalmente, no puede hacerse la reunión.
Definamos primero el concepto de reunión. La palabra reunión, se define como conjunto de personas, animales o cosas que se juntan o congregan. La palabra proviene del latín “reunire” y significa “acción de volver a ser uno”.
Y qué implica “ser uno” en nuestro caso? Que puedan los integrantes del consorcio, unirse en un momento y lugar determinados a tratar un tema. El lugar puede ser físico o virtual. Una interpretación restrictiva de la palabra reunión resultaría en un detrimento definitorio sin apoyatura alguna.
En definitiva, se trata de la “VOLUNTAD” de los propietarios que se reúnen a un tiempo en un mismo espacio.
Puede ser un espacio físico o en la nube, pero a un mismo tiempo y en un mismo “salón”.
A posteriori de la reunión, y superada la cuarentena, se procederá a volcar al Libro de Actas lo decidido en la asamblea virtual (que cuenta con la posibilidad de ser grabada, para evitar cuestionamientos ulteriores) pudiendo asimismo ser refrendadas las decisiones allí tomadas por una reunión tradicional posterior.
Es por ello que consideramos que no se violenta el artículo 2058 CCC.
2- Ningún tema es tan urgente que resulte “impostergable”, ya que el administrador puede tomar decisiones con el consejo de propietarios -como el tomar suplentes- o en su caso se puede hacer circular una “consulta vinculante” que puede remitirse por correo electrónico.
Decir que no hay reuniones impostergables en forma genérica en realidad es tratar los problemas de los Consorcios con algo de liviandad, ya que hay casos que sí ameritan una reunión de urgencia.
Y por otra parte, son los propietarios los que deben decidir qué es urgente para ellos, y no un tercero.
Resulta absurdo rechazar la posibilidad de una reunión virtual, donde se pueden debatir ideas y deliberar sobre los asuntos a tratar y prohijar en cambio inauditas circulares en papel o insólitas consultas vinculantes donde el propietario deba limitarse a “decir sí o no” a las propuestas que establezca unilateralmente el administrador, habiendo problemas serios y urgentes.
Ello al margen de observar -anecdóticamente- que el propietario que tiene correo electrónico (casilla de mail) seguramente ha de tener internet.
Resulta increíble que se rechace la posibilidad de reunirse en casos urgentes, con los elementos que hoy ofrece la tecnología, aunque entendemos que a algunos administradores o propietarios les pueda resultar gravoso.
Veamos algunos ejemplos reales de temas considerados urgentes que nos han planteado propietarios preocupados en los pasados días:
- Un administrador que desde abril aumentó más de un 80% sus honorarios sin previo aviso, con el pretexto de no poder convocar a asamblea, incorporando dicho aumento juntamente con el cambio de empresa de conservador de ascensores, seguridad y limpieza de tanques a lo largo de la cuarentena. Ni siquiera responde porque no concurre a la oficina por la cuarentena.
- Un administrador en un consorcio de 25 unidades y con un solo empleado de limpieza, cargó al Consorcio en la liquidación de expensas de mayo de 2020 la suma de pesos veinte mil en concepto de “Provisión de artículos de limpieza y bolsas de residuos, alcohol etílico en gel y barbijos”.
- Un administrador que impide el acceso al parque común del consorcio (con mucho espacio en m2) a los propietarios, cuando los mismos le han solicitado generar un reglamento interno de uso para que las familias con hijos pequeños puedan turnarse para usar el enorme y amplio jardín.
- Un consorcio al que Metrogas cortó el servicio y al administrador no se lo ubica: no responde en sus oficinas ni por mail.
Como vemos, las generalizaciones en Propiedad Horizontal son peligrosas, y en general conspiran contra el derecho de propiedad de los condóminos.
Se ha señalado también, que el único supuesto que podría plantearse como cuestión que torne impostergable la citación de la asamblea de copropietarios es la convocatoria para resolver cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio (art. 2058 inc. c del CCC), pero que el despido quedará pospuesto porque durante la emergencia sanitaria los despidos sin justa causa o por falta o disminución de trabajo han quedado prohibidos.
En algunos consorcios existen causales serias (aunque no siempre fehacientemente probadas) para despedir a un trabajador y a veces las situaciones del caso no ameritan dilación alguna. Hoy no está prohibido despedir, pero se paga doble indemnización si se despide sin justa causa (DNU 528/2020).
3- Si un propietario no puede participar de la asamblea porque carece de los elementos técnicos, no es lo mismo que si no participa porque no tiene voluntad de concurrir. Esta imposibilidad afecta su derecho de propiedad porque le impide participar.
Los consorcistas no participan de las asambleas por numerosos motivos: no encontrarse en el lugar porque están físicamente lejos, razones de salud, compromisos asumidos con anterioridad o simplemente falta de interés. Hay quienes por razones de distancia nunca han podido participar de las asambleas, y la posibilidad de hacerlas virtualmente, justamente, les permitiría ahora poder participar.
Los propietarios que no asistieron a la reunión virtual podrán emitir su voto luego de celebrada la misma y, -como dijimos oportunamente- una vez finalizada la cuarentena se deberá refrendar lo decidido por ese medio en una asamblea tradicional.
En última instancia, sabemos de muchos propietarios que no pueden concurrir en general a las asambleas por razones de distancia u horario, y delegan su voto en vecinos en los que confían para que los representen. Nada impide que lo hagan también en estas circunstancias excepcionales.
Cabe hacer una salvedad adicional sobre la redacción del art. 3 de la Disposición 2597/2020 de la DGDYPC, la cual consideramos que resulta adecuada y con visión de futuro, puesto que se acomoda a esta nueva era que se avecina, que los medios de comunicación han denominado post-pandemia:
“Establézcase que de celebrarse asambleas de consorcios, [...] ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables; las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia, debiendo los administradores procurar el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de asambleas con todos los requisitos previstos en la normativa vigente, debiendo proceder a comunicar las decisiones adoptadas a los propietarios ausentes, a los fines de que ejerzan el derecho tutelado por el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.”
De igual forma adherimos a la Disposición 3534/2020 DGDYPC (publicada el 4-6-2020):
“la celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas […]. Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación”.
Resulta lesivo a los derechos de los propietarios ignorar la soberanía de la Asamblea, órgano rector en la propiedad horizontal y aceptar decisiones tomadas por un administrador con el sólo aval del Consejo de Propietarios, que suele estar cuestionado en muchos consorcios por incumplir su función de contralor económico/financiero.
Por último si el Congreso de la Nación se ha reunido y sesionado en forma virtual no se observa razón alguna para negarle esa posibilidad a un Consorcio de Propietarios, siempre y cuando se actúe legítimamente antes (al convocar), durante (al sesionar) y después de la asamblea de propietarios (al volcarla al Libro de Actas), y sólo para casos urgentes e impostergables.
Ello tal y como ya lo hemos comentado oportunamente en abril y en mayo de este año.
CONCLUSIÓN:
Adviértase que ante el tratamiento y toma de decisiones por temas urgentes e impostergables en esta cuarentena estamos ante dos posibilidades: Que el administrador y el consejo de propietarios (si existiere, pues es un órgano opcional) decidan sobre dichos temas a puertas cerradas, so pretexto de la cuarentena, o que las decisiones se tomen luego de una reunión abierta convocada y realizada por medios digitales con aquellos que puedan participar, y con la posibilidad de los ausentes de votar sobre lo decidido.
Entre las dos posibilidades, cada Consorcio deberá decidir cuál prefiere.
En ambos casos se necesitará de una asamblea tradicional que ratifique lo decidido oportunamente.
