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LAS ASAMBLEAS VIRTUALES SON VALIDAS

 
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Luego de nuestras públicas manifestaciones respecto de la posibilidad de realizar reuniones asamblearias en formato virtual, hemos leído comentarios de algunos colegas sobre la imposibilidad de hacerlas de esa forma, en ningún caso, ni siquiera en este aislamiento social preventivo y obligatorio.

Creemos que están equivocados.

Es conocida nuestra postura de defensa inclaudicable del derecho de propiedad de los consorcistas, sin por ello desmerecer la tarea de los mandatarios que manejan dinero de terceros, es decir los administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

Las razones esgrimidas para impedir la realización de una Asamblea en formato virtual son las que siguen, destacando nuestra opinión a continuación de cada una.

1- La ley define a las Asambleas como “reuniones de los propietarios”. Como no pueden reunirse personalmente, no puede hacerse la reunión.

Definamos primero el concepto de reunión. La palabra reunión, se define como conjunto de personas, animales o cosas que se juntan o congregan. La palabra proviene del latín “reunire” y significa “acción de volver a ser uno”.

Y qué implica “ser uno” en nuestro caso? Que puedan los integrantes del consorcio, unirse en un momento y lugar determinados a tratar un tema. El lugar puede ser físico o virtual. Una interpretación restrictiva de la palabra reunión resultaría en un detrimento definitorio sin apoyatura alguna.

En definitiva, se trata de la “VOLUNTAD” de los propietarios que se reúnen a un tiempo en un mismo espacio.

Puede ser un espacio físico o en la nube, pero a un mismo tiempo y en un mismo “salón”.

A posteriori de la reunión, y superada la cuarentena, se procederá a volcar al Libro de Actas lo decidido en la asamblea virtual (que cuenta con la posibilidad de ser grabada, para evitar cuestionamientos ulteriores) pudiendo asimismo ser refrendadas las decisiones allí tomadas por una reunión tradicional posterior.

Es por ello que consideramos que no se violenta el artículo 2058 CCC.

2- Ningún tema es tan urgente que resulte “impostergable”, ya que el administrador puede tomar decisiones con el consejo de propietarios -como el tomar suplentes- o en su caso se puede hacer circular una “consulta vinculante” que puede remitirse por correo electrónico.

Decir que no hay reuniones impostergables en forma genérica en realidad es tratar los problemas de los Consorcios con algo de liviandad, ya que hay casos que sí ameritan una reunión de urgencia.

Y por otra parte, son los propietarios los que deben decidir qué es urgente para ellos, y no un tercero.

Resulta absurdo rechazar la posibilidad de una reunión virtual, donde se pueden debatir ideas y deliberar sobre los asuntos a tratar y prohijar en cambio inauditas circulares en papel o insólitas consultas vinculantes donde el propietario deba limitarse a “decir sí o no” a las propuestas que establezca unilateralmente el administrador, habiendo problemas serios y urgentes.

Ello al margen de observar -anecdóticamente- que el propietario que tiene correo electrónico (casilla de mail) seguramente ha de tener internet.

Resulta increíble que se rechace la posibilidad de reunirse en casos urgentes, con los elementos que hoy ofrece la tecnología, aunque entendemos que a algunos administradores o propietarios les pueda resultar gravoso.

Veamos algunos ejemplos reales de temas considerados urgentes que nos han planteado propietarios preocupados en los pasados días:

- Un administrador que desde abril aumentó más de un 80% sus honorarios sin previo aviso, con el pretexto de no poder convocar a asamblea, incorporando dicho aumento juntamente con el cambio de empresa de conservador de ascensores, seguridad y limpieza de tanques a lo largo de la cuarentena. Ni siquiera responde porque no concurre a la oficina por la cuarentena.

- Un administrador en un consorcio de 25 unidades y con un solo empleado de limpieza, cargó al Consorcio en la liquidación de expensas de mayo de 2020 la suma de pesos veinte mil en concepto de “Provisión de artículos de limpieza y bolsas de residuos, alcohol etílico en gel y barbijos”.

- Un administrador que impide el acceso al parque común del consorcio (con mucho espacio en m2) a los propietarios, cuando los mismos le han solicitado generar un reglamento interno de uso para que las familias con hijos pequeños puedan turnarse para usar el enorme y amplio jardín.

- Un consorcio al que Metrogas cortó el servicio y al administrador no se lo ubica: no responde en sus oficinas ni por mail.

Como vemos, las generalizaciones en Propiedad Horizontal son peligrosas, y en general conspiran contra el derecho de propiedad de los condóminos.

Se ha señalado también, que el único supuesto que podría plantearse como cuestión que torne impostergable la citación de la asamblea de copropietarios es la convocatoria para resolver cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio (art. 2058 inc. c del CCC), pero que el despido quedará pospuesto porque durante la emergencia sanitaria los despidos sin justa causa o por falta o disminución de trabajo han quedado prohibidos.

En algunos consorcios existen causales serias (aunque no siempre fehacientemente probadas) para despedir a un trabajador y a veces las situaciones del caso no ameritan dilación alguna. Hoy no está prohibido despedir, pero se paga doble indemnización si se despide sin justa causa (DNU 528/2020).

3- Si un propietario no puede participar de la asamblea porque carece de los elementos técnicos, no es lo mismo que si no participa porque no tiene voluntad de concurrir. Esta imposibilidad afecta su derecho de propiedad porque le impide participar.

Los consorcistas no participan de las asambleas por numerosos motivos: no encontrarse en el lugar porque están físicamente lejos, razones de salud, compromisos asumidos con anterioridad o simplemente falta de interés. Hay quienes por razones de distancia nunca han podido participar de las asambleas, y la posibilidad de hacerlas virtualmente, justamente, les permitiría ahora poder participar.

Los propietarios que no asistieron a la reunión virtual podrán emitir su voto luego de celebrada la misma y, -como dijimos oportunamente- una vez finalizada la cuarentena se deberá refrendar lo decidido por ese medio en una asamblea tradicional.

En última instancia, sabemos de muchos propietarios que no pueden concurrir en general a las asambleas por razones de distancia u horario, y delegan su voto en vecinos en los que confían para que los representen. Nada impide que lo hagan también en estas circunstancias excepcionales.

Cabe hacer una salvedad adicional sobre la redacción del art. 3 de la Disposición 2597/2020 de la DGDYPC, la cual consideramos que resulta adecuada y con visión de futuro, puesto que se acomoda a esta nueva era que se avecina, que los medios de comunicación han denominado post-pandemia:

“Establézcase que de celebrarse asambleas de consorcios, [...] ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables; las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia, debiendo los administradores procurar el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de asambleas con todos los requisitos previstos en la normativa vigente, debiendo proceder a comunicar las decisiones adoptadas a los propietarios ausentes, a los fines de que ejerzan el derecho tutelado por el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.”

De igual forma adherimos a la Disposición 3534/2020 DGDYPC (publicada el 4-6-2020):

“la celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas […]. Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación”.

Resulta lesivo a los derechos de los propietarios ignorar la soberanía de la Asamblea, órgano rector en la propiedad horizontal y aceptar decisiones tomadas por un administrador con el sólo aval del Consejo de Propietarios, que suele estar cuestionado en muchos consorcios por incumplir su función de contralor económico/financiero.

Por último si el Congreso de la Nación se ha reunido y sesionado en forma virtual no se observa razón alguna para negarle esa posibilidad a un Consorcio de Propietarios, siempre y cuando se actúe legítimamente antes (al convocar), durante (al sesionar) y después de la asamblea de propietarios (al volcarla al Libro de Actas), y sólo para casos urgentes e impostergables.

Ello tal y como ya lo hemos comentado oportunamente en abril y en mayo de este año.


CONCLUSIÓN:


Adviértase que ante el tratamiento y toma de decisiones por temas urgentes e impostergables en esta cuarentena estamos ante dos posibilidades: Que el administrador y el consejo de propietarios (si existiere, pues es un órgano opcional) decidan sobre dichos temas a puertas cerradas, so pretexto de la cuarentena, o que las decisiones se tomen luego de una reunión abierta convocada y realizada por medios digitales con aquellos que puedan participar, y con la posibilidad de los ausentes de votar sobre lo decidido.

Entre las dos posibilidades, cada Consorcio deberá decidir cuál prefiere.

En ambos casos se necesitará de una asamblea tradicional que ratifique lo decidido oportunamente.

® Liga del Consorcista

Tags: asambleas, tecnología, derecho de propiedad,

Comentarios

publicado el 25-10-2020

Las antenas deben habilitarse, requieren inspección frecuente que debe pagar el consorcio responsable. Si la empresa se funde ¿quién saca la antena?. Mientras tanto las inspecciones deben hacerse y pagarse.

publicado el 11-10-2020

Bs tds soy de un consorcio de san juan, quería consultar si el consorcio puede cobrar por uso publicitario si se alquila alguna de las paredes del edificio para publicidad o la colocación de algún cartel en alguno de los techos y que porcentaje de propietarios deberían aprobarlo?? o es suficiente con que lo apruebe el consejo de administración??

publicado el 11-10-2020

Bs tds soy de un consorcio de san juan, queria consultar si el consorcio puede cobrar a las compañias de cable y de celulares que utilizan los techos de nuestros edificios para la colocacion de sus antenas, cajas y bocas muchas veces por sus pisadas, ajugeros y subidas y transito en el techo debemos arreglarlo y los costos los paga el consorcio.. y como podriamos instrumentar ese arancel, a traves de que concepto.

publicado el 11-10-2020

quería consultar si es posible la venta de publicidad usando ya sea nuestros techos o alguna de las paredes del edificio y con la aprobación de cuantas personas seria legal hacerlo o si en su defecto lo pueden decidir las autoridades del consejo de administración solamente??

publicado el 11-10-2020

Bs tds soy de un consorcio de san juan, queria consultar si el consorcio puede cobrar a las compañias de cable y de celulares que utilizan los techos de nuestros edificios para la colocacion de sus antenas, cajas y bocas muchas veces por sus pisadas, ajugeros y subidas y transito en el techo debemos arreglarlo y los costos los paga el consorcio.. y como podriamos instrumentar ese arancel, a traves de que concepto.

publicado el 1-10-2020

Estimados, Es verdad que fueron "prorrogados" los mandatos de los administradores? Nuestra administración había dicho y así consta en el acta que no se postularía para un nuevo período. Pero ahora dice esto q mencioné al inicio y, además, está haciendo arreglos no urgentes sin siquiera consultar al Consejo Se puede enviar carta docum con lo q dice el Acta, dando x finalizado su período y q rinda su año por mail? Qué hacer? Nos atropella es sumamente soberbia

publicado el 27-9-2020

Hola que pasa si en el reglamento no se establece Asamblea ordinaria y extraordinaria virtual?

publicado el 21-9-2020

Mariel, Ud se equivoca al plantear un tema laboral cuando estamos tratando la asamblea virtual.

publicado el 18-9-2020

el encargado tenia un acuerdo con el anterior administrador que trabajaba de 8 a 12 y a la tarde volvía a sacar la basura, ya que anteriormente le hicieron multa al cons. por tener la basura desparramada en la vereda, ahora no quiere sacar la basura a modo de protesta por que pide horas extras, se puede plantear que por razones de economía, organización y conveniencia del empleador osea el cons. cambiar el horario de 15 a 19 hs así puede cumplir con el sacado de basura, que pasa si se niega?

publicado el 18-9-2020

si yo como adminsitradora cerre un plan de pago de una morosa ( que ya tiene juicio por periodos anteriores que hace años se tramita) que herede con acuerdo del consejo de prop y me estan observando, eso cuando eso beneficia al cons. por que no permite que prescriba parte de la deuda e ingresa algo de efectivo , hice mal? recomendaciones porfavor

publicado el 4-9-2020

Qué pasa si después la Asamblea no ratifica lo decidido virtualmente, y son hechos irreversibles o sumamente gravosos los que se decidieron inicialmente??

publicado el 31-8-2020

Esta autoconvocada una Asamblea por temas urgentes debido a que hay cuentas de servicios sin pagar y el Administrador no resolvió hacer virtual. Es edif en CABA con muy pocos departamentos, con klo cual la reunión es de pocas personas. Tomando todos los recaudos: temperatura con termometro digital, barbijos y/o máscaras, separación de 2 mts., Etc. Se puede gacer la Asamblea yawue no se pudo convocar de nanera vurtual, y teniendo en cuentaq ue es lulgar abierto y pocos propietarios, menos de 10

publicado el 31-8-2020

Consulta. Tomando todas las previsionrs en un pequeño edificio 17 deptos. Con termometro digital, separación 2 mts, barbijos y/o mascara, està autoconvocada una Asamblea para hoy. Se puede hacer con esos recaudos. Favor confirnar. Es urgente pues hay tena de administrador que no pago cuentas y corremos riesgo de corte de servicios

publicado el 31-8-2020

Jamás contrataría una administración que pretenda un mandato de 3 años (ver comentario del 23-08-2020), seguro que también pretende rendir cuentas cada 3 años. Se nota que quiere atornillarse a los consorcios por largo tiempo.

publicado el 29-8-2020

La ley 941 fue creada para evitar la "dictadura de malos administradores", son los que se enferman y envejecen antes de tiempo.

publicado el 28-8-2020

Si la asamblea virtual toma decisiones irreversibles que la presencial posterior o la firma de actas no ratifica, tendremos un grave problema.

publicado el 26-8-2020

Hola, no todos manejamos al dedillo la Tecnologia. Tenemos una Administracion delincuente, que no nos atiende el telefono, no presenta estado Ctas Ctes Proveedores,no hace pago a proveedores, no atiende temas Judiciales pendientes, ha usado nuestros cheques repartiendolos por doquier, pero no a su beneficiario, recibimos Carta Doc reclamando pagos x los cuales emitimos cheques.Queremos Asamblea denegar ren ovacion mandato,estamos atados de pies y manos con esta Admin.Responder xFvor.Gcias

publicado el 24-8-2020

Una DISPOSICION no puede aplicarse en desmedro de una LEY como lo es el CCYC, además TODO ciudadano no esta OBLIGADO a tener servicio de Internet o plataforma de comunicaciones alguna , dicho DERECHO esta contemplados por la Carta Magna concatenado a DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PERSONAS DENTRO DEL TERRITORIO NACIONAL. También destacando que no solo es oneroso sino también muchísimos propietarios -como los A.mayores-no tienen la obligación de conocer el uso de dichas plataformas y tecnologías.

publicado el 24-8-2020

En la virtual te pueden bloquear la palabra. Pueden transcribir al libro de actas falsedades y falsificar firmas. No hay ley que indique plazo para enviar copia del acta. En la presencial podés ver todo y al finalizar sacar foto del libro de actas. Indicar en el libro de actas "Enviar copia del acta a todas las UF dentro de los próximos 5 días hábiles"

publicado el 23-8-2020

No estoy de acuerdo con asamblea virtuales. Muchos no acceden a ello. Y corten con maltratar a los administradores. Porque sea bueno, regular o malo la "dictadura propietaria" siempre existe el acoso labora y el mobbing. Se creen que somos exclavos de ellos y el abuso existe. Miren cuantos administradores infartados, con acv, envejecidos... Los propietarios e inquilinos no tienen un lenguaje inocente. Y las renovaciones deberian ser cada 3 años... Si lo quieren sacar lo hacen antes...

publicado el 20-8-2020

Estoy de acuerdo con las asambleas virtuales. No hay que moverse de casa o podemos participar donde estemos, cada uno dispone de tiempo para hablar regulado por quien administre el medio (zoom u otros) queda grabado por lo cual todo documentado. La mayoría dispone de celular o PC, solo hay que poner un poco de buena voluntad. La virtualidad vino para quedarse.

publicado el 20-8-2020

Las Asambleas virtuales serian.muy utiles por ejemplo para los consorcios en.Mar del Plata, en los que la mayoria de los dueños viven.lejos, produciendose la dictadura de muy pocos propietarios que residen todo el año en el edificio.

publicado el 20-8-2020

Requiere de disciplina "virtual". No es fácil. Pero..; esto está dando cierta ventaja a Administradores mal intencionados [...]

publicado el 20-8-2020

Totalmente de acuerdo. En los edificios de muchas unidades debiera incorporarse esta posibilidad sin modificar el reglamento que sale un montón de Plata. Que se muevan los funcionarios del registro de administradores y de cada jurisdicción Si la pandemia dirá otro año y sobrevivimos, los administradores malos nos van a endeudar hasta con el fmi

publicado el 20-8-2020

Una DISPOSICION no puede aplicarse en desmedro de una LEY como lo es el CCYC, además TODO ciudadano no esta OBLIGADO a tener servicio de Internet o plataforma de comunicaciones alguna , dicho DERECHO esta contemplados por la Carta Magna concatenado a DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PERSONAS DENTRO DEL TERRITORIO NACIONAL. También destacando que no solo es oneroso sino también muchísimos propietarios -como los A.mayores-no tienen la obligación de conocer el uso de dichas plataformas y tecnologías.

publicado el 19-8-2020

En mi edificio, de 25 unidades, gracias si en las Asambleas aparecen 5 ó 6 consorcistas, quizá (y con suerte) si se hacen virtuales se dignen participar más propietarios.

publicado el 19-8-2020

Edificio de 136 dptos, administrador (77 años) y 25 años en el cargo, somos 70 propietarios que, con un abogado y una escribana. Queremos convocar a asamblea (lleva 2 períodos SIN convocarla) para su REMOCION, (estamos cansados de que nos robe con las expensas, seguridad, limpieza, etc, etc) pero no tenemos acceso al 100% de los propietarios porque no habitan en Rosario. (El SE NIEGA a suministrarnos la información). Cómo debemos actuar? Gracias

publicado el 19-8-2020

No me convencia la idea de hacer la reunión por internet... hasta que estuve en una en mi consorcio. Desde mi sillon, con un cafe en mano, pausando mi presencia para ir al banio, y al terminar simplemente cerre la venta y ya estaba comodo en mi casaaa!! NUNCA MÁS ASAMBLEAS PRESENCIALES!! Temas urgentes o no! ASAMBLEAS VIRTUALES A FULL!! Además aclaro que participo mucha gente!! Los que se oponen creo que son administradores que temen que los echen mas facil !!!! Gracias por este espacio!!

publicado el 19-8-2020

No estoy de acuerdo con las Asambleas virtuales ya que cualquiera que haya estado en una Asamblea "normal" sabe que es casi imposible entablar debate coherente y sin interrupciones (generalizando), imagínense por zoom . Creo que la decisión que sea imposible postergar debe ser resuelta por el administrador y el Consejo, ya que al fin y al cabo por algo le abonamos sus honorarios (al administrador) y se entiende que si lo hemos elegido es porque le tenemos confianza. Luego deberá rendir cuentas.

publicado el 30-7-2020

Comparto plenamente tal postura de las asambleas virtuales.

publicado el 29-7-2020

Cada consorcio deberá tener un reglamento para las asambleas virtuales el cual será aprobado en asamblea presencial.

publicado el 24-7-2020

Nadie menciona el CCyC art 2059 “Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea”. Ejemplo: consorcio con 10 UF. Todos están de acuerdo en no tomar al encargado que está a prueba. Redactan un acta (en un papel si es que no tienen el libro de actas), firman los 10 y le envían una foto al administrador para que haga la gestión. LISTO

publicado el 23-7-2020

Que el Consejo de Propietarios quiera cambiar el administrador es causa de suma gravedad o urgencia?. No hay hechos claros de mala administración. Se justifica dicho accionar?

publicado el 20-7-2020

Me parece redundante tener que ratificar en asamblea presencial algo que ya se votó meses atrás de manera virtual y se volcó ahí mismo al libro. Es increíble que la caphai se niegue.

publicado el 20-7-2020

Hola Victoria Consulta esta disposicion solo es válida para CABA?? Para Prov.de Bs As. No corresponde??? Gracias

publicado el 20-7-2020

Hola Victoria Consulta esta disposicion solo es válida para CABA?? Para Prov.de Bs As. No corresponde??? Gracias

publicado el 20-7-2020

Hola Victoria Consulta esta disposicion relacionado a las asambleas virtuales. Es aplicable para los consorcios de Prov.de Bs.As. Gracias.

publicado el 20-7-2020

Muchas gracias, muy claro y lógico. Lástima la gente que carece del uso de razón e ignora las leyes y aún se maneja con el capricho.

publicado el 19-7-2020

Excelente editorial. Comparto en absoluto acuerdo.

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