Recientemente Defensa del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, dispuso la obligación de incorporar dos elementos en la liquidación de expensas: el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de Buenas Prácticas Consorciales.
El primero es la ley del Consorcio que cada propietario conoce (o debiera conocer), y el segundo es un documento creado por la Ciudad de Buenos Aires para la Comunidad Consorcial.
Cómo se agrega esto a la liquidación de expensas?
La norma no aclara si hay que agregarlo en cada liquidación o sólo una vez. Nuestra sugerencia es que ambos links se agreguen al pie de cada liquidación en forma permanente, para descargar en formato PDF. Esto evitará que nuevos compradores no lo reciban.
La obligación de agregar el Reglamento de Propiedad Horizontal surge de una triste realidad: los propietarios en muchos casos desconocen el Reglamento. Esta es una falta bastante lamentable por parte de los escribanos, que no lo entregan al comprador, pese a que dicho documento está mencionado expresamente en la escritura y se aclara que el propietario lo conoce y se compromete a cumplirlo.
Algunos propietarios incautos firman la escritura sin saber que, además, ello implica la aceptación de un contrato de adhesión.
Para paliar esto, la Ciudad obliga al administrador, a partir de abril, a entregar copia del Reglamento en las expensas, por cualquier medio digital.
En qué consiste el Manual de Buenas Prácticas?
El manual tiene varias aristas:
- Por un lado es una suerte de resumen de la normativa aplicable a la vida en comunidad dentro del Consorcio, tanto nacional cuanto local de la Ciudad.
- Por el otro informa sobre el Registro, las habilitaciones a los elementos e instalaciones de seguridad que deben tener los edificios y en general a dónde concurrir ante incumplimientos.
- Finalmente contiene algunos “modelos” o “ejemplos” que debieran ser utilizados sólo como simples guías, ya que contienen algunas imprecisiones y aspectos mejorables (especialmente en el modelo de convocatoria y de acta de asamblea).
La idea que trasunta este documento, es loable: informar a los propietarios de sus derechos y deberes, en pos de una mejor convivencia en el edificio.
Entonces, qué debe hacer la administración?
A partir del mes de abril, las liquidaciones de expensas debieran tener dos links adicionales (a los que ya tienen en virtud de la Disp. 1492/2024).
Como decíamos antes, estos links debieran estar en algún sitio de la liquidación de expensas en forma permanente.
Estos links son:
1. El Reglamento de Propiedad Horizontal digitalizado en un único archivo PDF (si la administración lo tiene en papel deberá escanearlo).
2. El manual de buenas prácticas, para lo cual simplemente puede colocar este link hacia la web de la Ciudad.
Como se advierte esta obligación adicional, no representa un esfuerzo muy grande en tiempo y recursos por parte de la administración, por lo que los administradores no debieran “cobrar honorarios adicionales” por dicha tarea. Y quien lo pretenda, definitivamente deberá ponerlo a consideración de la Asamblea de Propietarios.
Y si mi edificio no está en la Ciudad de Buenos Aires?
Esta obligación aplica solamente a los edificios en la Ciudad, pero cabe aclarar que las Asambleas pueden imponer la incorporación en las expensas del Reglamento de Propiedad Horizontal, copia de la legislación, e inclusive incorporar un Código de Convivencia interno del edificio, si lo hubiere. Todo ello debe hacerse con aprobación asamblearia, la cual debe convocarse y sesionar con los extremos reglamentarios y legales.
Recordemos que, sin perjuicio de cada normativa local aplicable, los propietarios deben asumirse como lo que son: dueños del destino del edificio y quienes en última instancia toman las decisiones dentro del Consorcio, que no deja de ser propiedad privada amparada por nuestra Constitución Nacional.