El Proyecto de modificación del Código Civil representa un despojo a los Consorcistas

EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONTENIDO EN EL ANTEPROYECTO DE NUEVO CÓDIGO CIVIL
CRÍTICA Y PROPUESTAS DE LA FUNDACIÓN LIGA DEL CONSORCISTA

Resumen

A nuestro juicio el Título VI: (“De la Propiedad Horizontal”) del proyectado nuevo Código Civil, presenta, junto a unos pocos aciertos, varios artículos sumamente cuestionables.
La mayoría de ellos, verdaderos cercenamientos al derecho de propiedad de los consorcistas.

Puntualmente, debemos destacar los siguientes:

El Art.
2048 incluye dentro del concepto de expensa, los gastos “resultantes de las obligaciones impuestas al administrador”.
Con esa redacción, el Consorcio debería hacerse cargo, por ejemplo, de las multas impuestas al administrador por los Registros de Administradores –en la jurisdicción donde los hubiere- así como del costo derivado del cumplimiento de cualquier otra obligación que le sea inherente.

Es deplorable que la parte final del artículo exprese que “El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.
Pasando por alto que el más elemental sentido de justicia impone que una persona tiene que ser la que liquida y otra distinta la que certifica, el proyecto mantiene la facultad de certificar lo que él mismo liquida, pudiendo ejecutar judicialmente ese título como si fuese un cheque o un pagaré.

Pero eso no es todo.
Además de incluirse en ese título los gastos por “expensas”, el artículo lo autoriza a extenderlo también a “las demás contribuciones”, con lo cual, se condena al propietario a pagar prácticamente lo que el administrador arbitra, debiendo, en caso de excesos, hacerle luego un juicio ordinario al Consorcio para que le devuelva lo mal pagado.
Una verdadera trampa para poner al consorcista en manos del administrador, porque todos sabemos que los juicios ordinarios suelen durar varios años.
De modo que el recupero, atento a los gastos que demanda su trámite, se hace prácticamente ilusorio.

El Art.
2056, inc.
l), establece que el Reglamento de Copropiedad y Administración debe incluir, entre sus especificaciones, “facultades especiales de las asambleas de propietarios”, en abierto desconocimiento que, de acuerdo al régimen actual de la ley 13512, los propietarios pueden reunirse libremente para deliberar y resolver sobre cualquier cuestión, salvo sobre las facultades inherentes al administrador.
El régimen proyectado invierte la cuestión: es quien redacta el Reglamento (en la práctica, la empresa constructora), la que debe decidir qué pueden y qué no pueden discutir los propietarios.
Como puede verse, la palabra “despojo” que hemos empleado al principio, no es un exceso verbal sino un fiel reflejo de la realidad de lo proyectado.

El Art.
2067 inc.
a) constituye la frutilla del postre: Es el Administrador quien debe redactar las actas de asamblea, con lo cual, se consagra la práctica de muchos malos administradores de presionar y manipular las decisiones asamblearias.
Cabe recordar que esta disposición se aparta, además, del propio concepto de asamblea de la institución, que consiste en una reunión de propietarios.
Una muestra más del carácter de despojo que este proyecto lamentable pretende instaurar.

Francamente, creemos que tal vez la premura u otros motivos han incidido para que este anteproyecto haya sido suscripto por juristas de tanto prestigio como los que formaron la comisión redactora, porque en su articulado se nota un marcado deseo de acentuar aún más el notorio estado de indefensión de la población que vive en Consorcios de Propiedad Horizontal, objetivo que desde ya excluimos de la intención de sus autores.

Introducción

Es sabido que la mayoría de la población de nuestro país es urbana, y gran parte de ella vive en edificios de Propiedad Horizontal, lo cual da origen a un conjunto de problemas específicos.
Entre ellos, el más acuciante, es que esas vecindades (que eso es lo que, en realidad, son los Consorcios) vienen sufriendo el embate de las corporaciones relacionadas con la administración y el mantenimiento de esos edificios, así también como del propio Poder Municipal.
En efecto, en torno a la Propiedad Horizontal se han generado poderosos grupos de intereses que manejan a su antojo el patrimonio de los vecinos, sin que éstos puedan defenderse, pues carecen de objeto social y su único propósito es el de vivir en paz, bien que debiera ser satisfecho por el Estado.

En efecto, la Propiedad Horizontal viene siendo, hoy, víctima de varios “lobbies” que benefician a ciertos grupos corporativos que cargan más y más obligaciones sobre las espaldas de los vecinos en forma antojadiza, traduciéndose en expensas, muchas veces impagables.
Casos concretos: En el orden nacional, desde hace años, tres agrupaciones de Administradores se sientan a negociar a nombre de los consorcios convenios paritarios con el gremio de Encargados sin mandato alguno, lo cual constituye una irracionalidad.
Los Administradores –salvo el caso de que se les hubiera otorgado mandato expreso- deben administrar los bienes de sus mandantes y no crear obligaciones a su cargo.

Otro ejemplo es la reciente imposición a todos los consorcios del país, de una contribución obligatoria para la creación de un organismo de mediación de conflictos de carácter voluntario y redundante, administrado por las propias entidades que lo han ideado y sin control alguno de la población que debe pagarlo.

Desde otro flanco, el Poder Municipal también embate contra los consorcios.
En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, varios recaudos burocráticos y certificaciones ociosas de carácter recaudatorio también inciden en el costo de las expensas.
Por fortuna, no todos los proyectos de ley presentados han logrado convertirse en ley, pero hubo algunos que propiciaban, por ejemplo, imponer a los vecinos auditorías contables obligatorias, o contratar a un bañero en caso de que haya piscina en el edificio, etc.
Como nota sugestiva, cabe destacar que respecto de ciertos libros obligatorios de reciente data, existen agrupaciones de Administradores que los han sacado a la venta simultáneamente a la fecha de la publicación de la disposición legal, lo cual revela el verdadero origen y fuente inspiradora de dichas normas.

En realidad, no se ha comprendido que existe la necesidad real de otorgarle a la problemática consorcial la atención que merece, creando una entidad estatal específica con control ciudadano, dotada de capacidad suficiente para atender los problemas que sufre ese sector mayoritario y desprotegido de población.

En estos días asistimos a un proyecto de Nuevo Código Civil que, lamentablemente, facilita aún más el deseo de aquellas corporaciones de Administradores por hacerse del control efectivo de los consorcios.
En efecto, de su articulado, surgen normas que limitan el poder de las Asambleas de propietarios, sometiéndolas a la voluntad del Administrador y degradando, con ello la propiedad privada sobre esos edificios.

Además, faltan, en el Proyecto, normas concretas de defensa de esas vecindades contra la voracidad de quienes ven en ellas un coto de caza.
Seguidamente damos a conocer los artículos cuestionados del mismo, junto con una propuesta de redacción que, en nuestra modesta opinión, evitaría vulnerar los derechos de los consorcistas.

Omisiones

Asimismo, lamentamos que el Proyecto no exprese los fundamentos que justifiquen el haber eliminado la facultad del propietario individual de acudir al juez en caso de decisiones asamblearias que dispongan innovaciones en el edificio que sean de costo excesivo o antirreglamentarias, derecho específicamente garantizado por el Art.
8vo., 2do.
párrafo, de la Ley 13512.

Textos Completos

Descargar desde aquí el texto completo de las críticas y las propuestas de modificación al articulado con sus fundamentaciones.

Descargar el texto completo del proyecto cuestionado desde aquí

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