¿Qué hacer cuando hay animales que molestan en el consorcio?

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10 Mar 2015 - 21:12
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Este tema ha merecido un artículo ya en el año 2003. Hoy sigue siendo un tema conflictivo. Los propietarios, los inquilinos y también los meros ocupantes, deben saber que el inmueble que habitan está sujeto a toda la legislación nacional y local y también a la ley consorcial propia y específica del edificio que habitan, que es el Reglamento de Copropiedad y Administración, llamado Reglamento de Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial (ley 26994).

Hay reglamentos que prohíben la tenencia de animales domésticos, lo cual debe ser respetado y cumplido.

Sin perjuicio de ello, hay animales que son considerados acompañantes terapéuticos, por lo cual, si hay reclamos sobre su presencia en el edificio, los jueces evaluarán esa circunstancia, siendo difícil lograr sacarlos de la unidad funcional que habitan.

De todas formas, aun no diciendo nada el reglamento acerca de la tenencia de animales (por lo cual lo que no está expresamente prohibido, está permitido) un animal doméstico no debe molestar en forma tal que exceda la normal tolerancia. Si el animal molesta, su dueño viola el artículo 6º inciso b) de la ley 13512 y también el art.2618 del Código Civil, haciéndose el mismo pasible de las sanciones del art.15º de la ley 13512.

Ocurre que nadie quiere judicializar el tema y suelen los consorcios imponer multas a los propietarios u ocupantes renuentes a cumplir con las leyes y con las mínimas normas que impone la educación convivencial.
Esas multas se incluyen en las expensas.

Es necesario enfatizar que imponer multas es facultativo de los jueces, salvo que los reglamentos contemplen específicamente la potestad de multar (como suele ocurrir en los clubes de campo).

No obstante, si nada establece sobre multas el reglamento consorcial, la legitimidad de las mismas se deberá apoyar en una asamblea, que, con un mínimo de dos tercios de votos computables, resolverá incorporar al reglamento multas, especificando las causales de su fijación, el canon y un sistema recursivo para evitar situaciones abusivas. Esto lleva a la intervención notarial pues resulta ser una modificación del reglamento, que debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble de cada jurisdicción.

Normativa aplicable a la problemática de los animales que molestan en el Consorcio

Art. 6° ley 13512
Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Art.2618 Código Civil
Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente.

Art. 15 ley 13512
En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

ARTICULO 2047 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Art.1973 Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

Infracciones
ARTICULO 2069 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.


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