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¿Qué hacer cuando hay animales que molestan en el consorcio?

 
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Este tema ha merecido un artículo ya en el año 2003.
Hoy sigue siendo un tema conflictivo.
Los propietarios, los inquilinos y también los meros ocupantes, deben saber que el inmueble que habitan está sujeto a toda la legislación nacional y local y también a la ley consorcial propia y específica del edificio que habitan, que es el Reglamento de Copropiedad y Administración, llamado Reglamento de Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial (ley 26994).

Hay reglamentos que prohíben la tenencia de animales domésticos, lo cual debe ser respetado y cumplido.

Sin perjuicio de ello, hay animales que son considerados acompañantes terapéuticos, por lo cual, si hay reclamos sobre su presencia en el edificio, los jueces evaluarán esa circunstancia, siendo difícil lograr sacarlos de la unidad funcional que habitan.

De todas formas, aun no diciendo nada el reglamento acerca de la tenencia de animales (por lo cual lo que no está expresamente prohibido, está permitido) un animal doméstico no debe molestar en forma tal que exceda la normal tolerancia.
Si el animal molesta, su dueño viola el artículo 6º inciso b) de la ley 13512 y también el art.2618 del Código Civil, haciéndose el mismo pasible de las sanciones del art.15º de la ley 13512.

Ocurre que nadie quiere judicializar el tema y suelen los consorcios imponer multas a los propietarios u ocupantes renuentes a cumplir con las leyes y con las mínimas normas que impone la educación convivencial.
Esas multas se incluyen en las expensas.

Es necesario enfatizar que imponer multas es facultativo de los jueces, salvo que los reglamentos contemplen específicamente la potestad de multar (como suele ocurrir en los clubes de campo).

No obstante, si nada establece sobre multas el reglamento consorcial, la legitimidad de las mismas se deberá apoyar en una asamblea, que, con un mínimo de dos tercios de votos computables, resolverá incorporar al reglamento multas, especificando las causales de su fijación, el canon y un sistema recursivo para evitar situaciones abusivas.
Esto lleva a la intervención notarial pues resulta ser una modificación del reglamento, que debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble de cada jurisdicción.

Normativa aplicable a la problemática de los animales que molestan en el Consorcio

Art.
6° ley 13512

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Art.2618 Código Civil
Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente.

Art.
15 ley 13512

En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art.
6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

ARTICULO 2047 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Prohibiciones.
Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Art.1973 Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Inmisiones.
Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños.
Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

Infracciones
ARTICULO 2069 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Régimen.
En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local.
Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Conflictos Generales de Vecindad, animales, convivencia, ruido,

Comentarios

publicado el 10-2-2017

Hola... Alquiló un mono ambiente en planta alta.. abajo vive el dueño y arriba hay dos habitaciones más alquilada q comparten baño y cocina.. tengo dos bebés de tres y año y medio.. uno d los inquilinos metio una perra Golden en su habitación d 4 por 4 sumado a cama muebles etc.. es de su hijo q no vive cn el.. y siempre dice q es por unos días.. la perra bota muchísimo pelo .. q se mete hasta mi monoambiente. Ya lo he sacado d la boca d mi bb. D mi plato d comida.. ysiempre dice q se la lleva y lo q hace ess tenerla encerrada td el día y la sacan en la noche pr q haga sus necesidades cuando cree q no vemos.. q puedo hacer?

publicado el 4-4-2016

Hola, mi consulta es la siguente. Hay un inquilino que no limpia cuando su mascota orina en el hall (ascensores, pasillo). Hay alguna manera de hacer que esta persona limpie lo que hace su mascota? Se le pidió verbalmente pero hizo caso omiso. Desde ya muchas gracias

publicado el 23-2-2016

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publicado el 10-10-2015

Sra Rita Sessa: vivo en un barrio de departamentos ,en planta baja . Al lado vive un hombre que tiene instalado un Maxi kiosco . Este señor no respeta los horarios de comercio , atiende su negocio hasta altas horas de la madrugada , molestando a los vecinos del monoblock ,por los constantes toques de timbre y ruidos que provoca.También expende bebidas alcohólicas a muchachos jóvenes .Debido a su mal carácter , los vecinos no se animan a exponerle sus quejas .

publicado el 4-4-2015

Dra.SESSA:me dirijo a Ud para que me asesore para denunciar a una administracion que adjudico con 1 sola oferta,el contratista no hizo el trabajo con terminacion satisfactoria,durante el transcurso le fui marcando errores,dieron u anticipo del 70%!!!!!,me queje reiteradamente.En ese transcurso-mientras me comentaron que se iban a encargar,se abono el saldo final de obra.Tampoco se respondio ni coreo electronico y,lamentablemente,la supervision de trabajos es escasa o nula.Se que ahora hay una renovacion y tendria mi opcion,pero me interesa hacer una denuncia a GCBA,para que quede asentado en su matricula.Hay otros temas puntuales por .gracias

publicado el 29-3-2015

el ladrido de perro constante esta encuadrado dentro del ruido molesto. Es de incumbencia entre partes, aun cuando se estila decir que el administrador es un conciliador entre vecinos. Los propietarios pueden realizar denuncia en la fiscaliza respectiva C/ 0800, se expresa la situacion, envían un móvil policial el cual puede constatar el ladrido del can y se establece la denuncia correspondiente hay que ponerse firme para que redacten el acta el denunciante la firme y luego pase a la fiscalia que corresponde. De ser en Capital seguramente va a la Calle CABILDO. El móvil acudIría sin la planilla p/ levantar el acta hay q esperar la traigan.

publicado el 21-3-2015

Dra. Rita Sessa: Excelente, ilustrativo y didáctico su artículo. Soy de Córdoba capital y administro el edificio donde soy propietaria y resido. Varias familias tenemos mascotas perrunas y es necesario ordenar esta cuestión y todo pasa por la educación y la responsabilidad. aprovecharé su artículo y trabajaré en el edificio sobre esta temática. Gracias!!! Emilia Bazán

publicado el 21-3-2015

Dra. Rita Sessa: Excelente, ilustrativo y didáctico su artículo. Soy de Córdoba capital y administro el edificio donde soy propietaria y resido. Varias familias tenemos mascotas perrunas y es necesario ordenar esta cuestión y todo pasa por la educación y la responsabilidad. aprovecharé su artículo y trabajaré en el edificio sobre esta temática. Gracias!!! Emilia Bazán

publicado el 20-3-2015

Para Sergio Schmeil: hola Sergio! Me tomo el atrevimiento de responderte. Tuve un problema similar. Tenés que reclamarle a la Administración, porque hay consorcios en los que está prohibido el asunto de las parrillas. Si no tenés respuesta favorable o se niegan a responderte (porque también los hay....), presentá tu queja al Gobierno de la Ciudad, porque hay una legislación sobre parrillas y tirajes en los consorcios y cuándo están prohibidos, aún cuando el Reglamento de Propietarios del Consorcio lo permita. En mi consorcio el GCBA ordenó la retirada de dicha parrilla de la PB, por ejemplo. Ojalá mi comentario pueda ayudarte. Saludos!

publicado el 18-3-2015

le agradezco la información . No obstante quisiera preguntarle si, en el caso de que haya perros que ladren, se considera ruidos molesto, no? entonces, el primero que debería poner orden (si los propietarios de los perros se niegan a hacerlo), es el administrador del edificio ? En mi edificio, el administrador sostiene que es un tema entre los consorcistas y yo sostengo que se tiene que hacer cargo de solucionar 'pacíficamente' este conflicto el administrador ya que se trata de ruidos que alteran la tranquilidad de mi hogar. Deade ya muchas gracias por leerme y aguardo si pudiera darme su orientación, atentamente cynthia fradusco

publicado el 18-3-2015

Muy didáctico y concreto. Lo archivo para cuando sea oportuno poner en práctica sus consejos. Gs. Marta.

publicado el 18-3-2015

Gracias Dra. Rita Sessa! Tuve la oportunidad de conocerla personalmente. Siempre nos ayuda mucho. Un tema candente hoy día." La gente no quiere tener problemas con los vecinos, pero a los vecinos no les importa molestar a la gente". Hay que llevar adelante éstas acciones y dejar sentado precedentes, porque habitualmente dicen con total arrogancia"no pueden hacerme nada por la tenencia del animal". Y, lo lamentable es que lo que menos les importa es la vida de un animal que vive encerrado en 12 m2 todo el día, ensuciando en el balcón, cuyo residuos bajan por las cañerías de los otros balcones .Saluda afectuosamente .Cristina.

publicado el 18-3-2015

Dra. Rita Sessa: Me encantò su artìculo. Es muy ilustrativo. Consulta: La encargada vive en PB. y tiene un patio del que veo desde mi balcòn. No sòlo tiene un can. Se tomò ademàs la atribuciòn de colocar una parrilla si tiraje. A mì me encanta el asado -costumbre argentina-. Pero no puedo tener abierta las ventanas porque mi departamento, entre el humo y demàs es una churrasquerìa. Querìa saber què puedo hacer al respecto. La parrilla la comprò de su peculio la encargada. Las parrandas suelen durar hasta altas horas de la madrugada, sobre todo los fines de semana. Me gustarìa saber su opiniòn profesional. Saludos cordiales. Sergio Schmeil

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