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Regimen Sancionatorio del Personal de Encargados

 
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El personal que trabaja en los edificios sometidos a la ley 13512 tiene un régimen laboral propio, que es el Estatuto del Encargado, Ley 12981, que es de orden público, conforme establece el artículo 20º cuando señala: “Las disposiciones de esta ley son de orden público y será nula y sin valor toda convención de partes que altere, modifique o anule los derechos y obligaciones determinados en las mismas”.
También resulta aplicable el Convenio Colectivo del sector Nº 589/2010, y en lo no previsto y que no se oponga, se aplica supletoriamente la Ley de contrato de Trabajo Nº 20744.

Esta temática es muy sensible para los consorcistas.
Los propietarios deben conocer las causas para sancionar al personal, que son las que surgen de la ley 12981, a saber:

Obligaciones
Artículo 4º.- Será obligación de los empleados y obreros respetar al empleador, obedecer sus órdenes, cuidar las cosas confiadas a su custodia, efectuar sus tareas con diligencia y honestidad, avisarle de todo impedimento para realizarlas siendo responsable de todo daño que causare por dolo o culpa grave.
En caso de enfermedad deberá permitir la verificación médica dispuesta por el empleador.
Dará aviso al mismo con 30 días de anticipación cuando decida rescindir el contrato.

Causa de cesantía
Artículo 5º .- Las únicas de cesantía del personal son las siguientes:
a) Condena judicial por delitos de acción pública y por delitos de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con motivo de actividad gremial.
Cuando hubiere auto de prisión preventiva por delito cometido en la propiedad, el empleador tendrá derecho a la remuneración que dejó percibir;
b) Abandono del servicio, inasistencias o desobediencias reiteradas e injustificadas de sus deberes y a las órdenes que reciba en el desempeño de sus tareas.
A los efectos de reiteración solamente se tomarán en cuenta los hechos ocurridos en los últimos seis meses;
c) Enfermedad contagiosa crónica que constituya un peligro para los inquilinos de la casa, previo pago de las indemnizaciones correspondientes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 10;
d) Daños causados en los intereses del principal por dolo o culpa grave del empleado o incumplimiento reiterado de las demás obligaciones establecidas en el artículo 4º de esta ley.
Será nula y sin ningún valor la renuncia al trabajo del empleado u obrero que no fuere formulada personalmente por éste ante la autoridad de aplicación.

El Decreto reglamentario 11296/1949 agrega lo siguiente en su artículo 8º: “Para determinar la existencia de enfermedad contagiosa crónica a que se refiere el art.
5to, inc.
c) de la ley, se requerirá dictamen previo de autoridad médica nacional, provincial o municipal competente en el lugar de trabajo”.

De resultas de la normativa señalada podemos establecer puntos básicos a tener en cuenta para determinar sanciones:

  • Sólo quien administra puede sancionar al personal .No puede hacerlo ni la Asamblea, ni el Consejo (en los casos en que exista) ni ningún propietario..
  • No obstante, si hay que aplicar la sanción disciplinaria máxima, que es el despido, conviene que el Administrador consulte a los propietarios, para informarles las ulterioridades a presentarse eventualmente en el supuesto que el trabajador logre probar judicialmente que la causal alegada era inexistente.
  • Obviamente, en el supuesto de despido incausado, también conviene consultar a los propietarios por el monto de las indemnizaciones correspondientes.
  • Las causas para establecer una sanción deben ser graves y ser acreditables.
  • Siempre el administrador debe notificar por escrito al personal los arts.
    4 y 5 de la ley 12981 y sus obligaciones, que surgen del CCT 589/2010, en especial el artículo 23.
  • El personal está obligado a notificarse en el Libro de Órdenes de todas las directivas de trabajo que se le impartan y de lo mencionado en el punto anterior.
    Debe firmar las notificaciones conjuntamente con el administrador, aunque puede firmar en disconformidad.
    No puede negarse a firmar.
  • Ante una/s falta/s o incumplimiento/s - salvo gravedad manifiesta - quien administra debe formular al personal una advertencia fehaciente, haciendo saber que de reiterarse será sancionado disciplinariamente.
  • Si hay reiteración - dentro del semestre aniversario de la advertencia -corresponde notificar por medio fehaciente una suspensión sin goce de sueldo y sin prestación de servicios.
    Nuevas reiteraciones podrán llevar eventualmente al despido con causa, sanción disciplinaria máxima.

CONCLUSION

Resulta imperioso que los administradores escuchen a los propietarios y luego procedan a evaluar la realidad objetiva de los planteos o quejas que le fueran efectuados, para poder actuar en consecuencia .

Quienes tenemos la suerte de conocer encargados de alta calidad humana, verdaderos amigos y buenos vecinos, no podemos entender el incumplimiento de algunos encargados respecto a lo que es debido.

Allí comienzan los problemas, pues muchas veces quien administra el consorcio se niega a cumplir con su carácter de representante de los propietarios y mandatario de la persona jurídica consorcio, como reza la ley 13512.
Se niega a imponer sanciones disciplinarias, olvidando que son los consorcistas los que padecen tales incumplimientos.


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® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, laboral, administrador, encargados, sanciones,

Comentarios

publicado el 9-3-2018

Hola me pasa lo mismo. Ya estoy cansada que Graciela, encargada o portera del edificio en San Martín 446 (Bahía Blanca) Me trate mal, me molesta lo mal educada que es. Todo el día a los gritos y mirando lo que uno hace. Pidiendo explicaciones de con quien entramos como si tendríamos que darlas. Siempre quiere saber lo que hacemos y dejamos de hacer y busca cualquier pretexto para tratarnos mal. Esto tiene que tener un freno y ubicar el mono en la palmera. Muchas gracias.

publicado el 25-2-2018

el administrador y el presidente del consejo echaron al encargado las advertencias del administrador fueron verbales y una foto de un angulo donde habia tierra solamente se le aplico una suspencion de un dia las escaleras no cuentan con el antideslizante el encargado se resbalo y los tuvieron que operar de la rodilla . el administrador a los pocos dias lo despidio sin enviar la carta de preaviso y no informo a todos los coprietario es correcto. ahora tenemos un juicio laboral que todavia no lo informo.- en la cita de abogados se le presento la indenmizacion y las multas y le parece muchisimo en los dias venideros hara reien una asamblea .--

publicado el 31-1-2018

Sos un caradura

publicado el 6-11-2017

Hola, el encargado de mi edificio es agresivo e irrespetuoso. Hace ya 3 años que vengo tolerando sus gritos, prepotencia y faltas de respeto. Necesito saber qué puedo hacer, porque al ser inquilina nadie me da bolilla. Espero su respuesta. Muchas gracias. Azul.

publicado el 6-11-2017

Hola, a mi me pasa lo mismo. El encargado de mi edificio es agresivo e irrespetuoso hace ya 3 años que tolero su actitud. Donde se puede denunciar? Que se puede hacer? Gracias.

publicado el 12-10-2017

Excelente la información. Seria muy interesante si pudieran indicarnos como se deben redactar las ordenes que se le dan al encargado en el Libro de Ordenes. Al parecer muchos administradores no sabe como redactarlas y por eso los encargados terminan haciendo lo que quieren porque el administrador teme que vayan a quejarse en el sindicato.

publicado el 2-1-2016

soy inquilina de un edificio cuyo encargado esta hace mas de 15 años, dicho sujeto ultimamente ha presentado actitudes irrespetuosas y hechos violentos hacia los inquilinos del edificio, la pasada semana sucedio una disputa verbal entre el encargado y uno de los inquilinos, donde el encargado se le abalanzo al vecino con golpes y empujones, de lo cual hay testigos. El encargado presento una dencuncia ante este vecino, la cual señala al encargado como damnificado. entonces queremos saber si existe alguna normativa de conmportamiento que exprese el comportamiento no violento por parte del encargado hacia los vecinos para presentar el descargo

publicado el 12-12-2015

soy la administradora hemos despedido con causa al encargado cuanto tiempo tiene para dejar la vivienda 30 o 90 dias? estimo ira a juicio por la indemnizacion que le corresponde por los 14 años de servicios gcias

publicado el 14-2-2015

tengo un restaurant donde son muy rebeldes, uno de ellos no cumple con la ropa dada de trabajo, con las normas super conocidas de no tener celular e n horas de trabajo y obvio lo usa todo el tiempo, ya tengo 2 apercibimientos firmados , pero hoy me canso con su celular y la charla continua en horario de trabajo entreteniendo a mas empleados c la charla sin para un minuto. que puedo hacer. porq se niega a firmar apercibimiento. es un tema q m tiene cansada porq me hurtan comida y cosas con ayuda de gente del barrio q ellos conocen. por eso fue la prohibicion del celular porq lo usan p comunicarse cuando sacan la basura y ahi se llevan mercader

publicado el 14-12-2014

Hola quiero contarte que en mi edificio la encargada nunca cumple su horario de trabajo que tiene por contrato. Se va antes, no viene, cambia las horas con su marido quien es el titular, se va de viaje y no avisa (así no le descuentan nada, total las horas se las hace el marido).Sumado a eso, es agresiva, nunca colabora en nada, el otro día me insultó en la cara y casi me parte la cara en dos con la puerta, cuando le pregunté por qué no me había llenado un balde con agua (el edificio estaba sin luz hacía 2 días y medio y sin agua hacia 2 días. Ella cuenta con la llave de exceso a la canilla de agua corriente, de ahí mi pedido). Tengo miedo.

publicado el 15-11-2014

MI CONSULTA: EL ENCARGADO DE MI EDIFICIO...SE TOMO LA LIBERTAD DE...OPINAR E INTROMETERSE EN CUESTIONES PRIVADAS DEL ALQUILER DE MI PROPIEDAD.. Y DECIRME POR EJEMPLO: COMO TENGO QUE MANEJARME ECONOMICAMENTE CON MIS INQUILINOS(QUE ME DEJARON DEUDA DE 10 LUCAS) Y MI PROPIEDAD.... YA REALICELA QUEDA CORRESPONDIENTE....PERO NADA....QUE PUIEDO HACER..PARA EFECTIVAR ESTA INTROMISION DE UN EMPLEADO ...EBN MIS DECISIONES ECONOMICAS.?? MUCHAS GRACIAS

publicado el 20-8-2014

Queremos echar un encargado: Para poder hacer números se necesitan datos específicos, sobre todo del recibo de sueldo.

publicado el 20-8-2014

Para poder hacer un número estimado se necesitan datos específicos, sobre todo del recibo de sueldo.

publicado el 9-8-2014

QUEREMOS ECHAR UN ENCARGADO SIN VIVIENDA CON 1 AÑO Y DOS MESES. CUANTO CORRESPONDERÍA PAGARLE PARA DEJARLO AFUERA Y NO TENER QUE TENER PROBLEMAS A FUTURO O DEMANDAS. EL SUELDO BRUTO POR PRE AVISO Y DE INDENMIZACION INCLUYE LOS ADICIONALES Y HORAS EXTRAS NO HABITUALES

publicado el 18-4-2014

hola por favor me gustaria saver como se puede hacer una reunion para pedirle por favor a la encargada que hace un año que esta en este edificio ,que renuncie porque la gente de los copropietario esta desconforme con la tarea que esta haciendo en el mismo edificio ,esta encargada a la vez es propietaria y fue elejida por los propietarios -algunos ,como puedo hacer una carta para que firmen todos los propietarios para que la misma encargada renuncie gracias .

publicado el 9-4-2013

El encargado de mi edificio ( con vivienda permanente) tiene por disposición en asamblea una ayudante que en éste momento está con licencia. La administración , abalada por el consejo le ordenó al encargado que debía hacer las tareas que realizaba la ayudante. Pregunto: ésto es así o se debe poner una suplente a la ayudante que está con licencia. Desde ya muchas gracias.

publicado el 1-11-2012

el encargado de mi edificio lo tiene hecho una mugre ias telas de araña cuelgan x todos lado la vereda no la lava nunca y si uno le dice dice que no la va a lavar con el sueldo se le pagan 2000 pesos adicionales de horas extras que no las trabaja consulte con la administracion y me dijeron que se paga xq es un derecho adquirido digo yo ahora los vagos y sinverguenza se le pagan horas extras sin trabajarlas xq es un derecho adquirido la verdad en vez de trabajar como lo hice yo 42 años en la misma empresa me hubiera puesto de encargado de edificio para rascarme todo el dia quiero saber si es cierto que hay que pagarle esas hora extras

publicado el 2-8-2012

Como se debe manejar al encargado y como se debe ordenar al administrador que cumpla con su mandato.si el administrador no esta nunca como se hace para que cumpla con el control de un encargado

publicado el 13-3-2012

Dicen que a la gente es mejor conocerla cuando le das un "puestito".Se nota que como profesor y administrador es un NECIO. No se con que tipo de encargados trata pero es evidente que conoce MUY POCO DEL TEMA.OCUPAS? Se nota que solo lee libros de literatura. De ignorantes como ud mi edificio esta lleno. Con su comentario falaz, tendencioso y legalmente discutible deja traslucir que no sabe nada de reglamentos, convenios y leyes. Solo demuestra una envidia extrema al puesto por el cual creo se le caerían las babas por "okupar". Dedíquese a la literatura nomas y déjele el puesto a gente idónea con cerebro.

publicado el 19-1-2012

Vivo en Depto. con patio hecho a nuevo (pintura y baldosas), que linda con vivienda de la Encargada. Hace 5 meses que vengo sufriendo que mi patio sea utilizado como baño de los gatos del vencindario, por que la sra encargada les da de comer en su patio, y luego se pasan al mio para hacer la "digestión". Hable con ella y también con la administración, por que me está perjudicando (gastos en art. de limpieza, y ya no tengo la pintura original del patio). Ésta actitud de la Sra. Encargada, no es falta de incurrencia laboral ?, ya que está dañano y perjudicando a un propietario o sea, Empleador

publicado el 10-12-2011

hola, quiero consultarles lo siguiente: Si existe normativa que limite la cantidad de personas mayores que pueden vivir en el departamento destinado como vivienda del encargado ????. en mi caso particular, el encargado del edificio tiene su esposa y tres hijos que ya estan bastante creciditos y aun siguen viviendo con sus padres.( son mayores de 30 años), quienes a su vez los fines de semana invitan a sus amigos. No es demasiado que el consorcio deba soportar el mantenimiento de un departamento con tanta gente adulta adentro ? por logica el desgaste y el mantenimiento se ha triplicado. gracias

publicado el 28-11-2011

Sería más que interesante que se pudiese aplicar como autoridad empleadora una fórmula como régimen, ya que nos gusta tanto el fútbol de una manera práctica, tal como se utilizan en los reglamentos deportivos. Y de paso a los compañeros escribientes les ruego encarecidamente revisen y no hagan escrituras a drede con semejantes falta de corrección, ya que nuestro idioma es tan rico no lo empobrezcan con esa terrible fórmula de texto que hiere sensiblemente. Gracias por permitir estas líneas en el espacio de la LIGA.

publicado el 12-11-2011

Estimada Mercedes Sánchez, Si bien usando el buscador temático de nuestra página encontrará más información al respecto, le dejo a continuación dos artículos sobre ese tema: - Encargados Jubilables: Certificado de Servicios y Remuneraciones - El encargado se Jubila...?! Cordialmente, Liga del Consorcista

publicado el 9-11-2011

leyendo el comentario del querido GARY, me animo a escribirle una lineas. tenes que estar agradecido que un bruto como vos reciba un sueldo. yo, como profesor de literatura y administrador de consorcio que soy, te obligaria a terminar la primaria y la secundaria. es lamentable que cada vez hayan mas encargados como vos: son vagos, problematicos y quejosos, y no se dan cuenta que tienen todo de arriba. me gustaria que alguno de Uds me desmienta lo que opino yo, y todos los consorcistas. te comento, que estoy impulsando una movida muy importante para cambiar el reglamento, por el cual el consorcio deja de hacerse cargo de sus impuestos, y pasarian a pagar expensas como el resto de la gente. UDS SON PRACTICAMENTE UNOS OKUPAS. Juan Toronjevich DNI 11.265.278

publicado el 9-11-2011

Los administradores tapan al encargado, en mi caso el encargado continuamente hace tramites personales en su horario de trabajo. Una vez me lo vi el es supermercado haciendo las compras. Cuando se lo dije al administrador y dice que no puede hacer nada que hay que probarlo, ¿le tengo que sacar uba foto? o ¿contratar a un detective que lo siga? Son todos corruptos tanto los encargados como los administradores

publicado el 9-11-2011

Si existe orden en el edificio todo tiene que dar optimo. 1) con un cuaderno para registrarse todos los que esten realizando servicios y obras en el edificio. firmando nombre y apellido, documento, direccion y telefono,fecha. 1-a. Hay que evitar extranos en el edificio. 1-b. Respetar los horarios de trabajo. 1-c. Tambien los servicios de cable, telefonica, etc. 2)El encargado con vivienda puede salir de su trabajo,comunicando a la administracion {para ir al medico, hacer compras, etc} pero si de 12 a 17 hs. tiene descanso tendra que usar este horario para hacer sus tramites.

publicado el 9-11-2011

Buna srñ rita sessa DE MI MAYOR CON SIDERACION MI PREGUNTA ES YO YEVO 30 AÑO Y CUANDO ENTRE AL CONSORCIO CA COMICION ME ENPLEA EM DISE LO QUE DEVO HASER , Y ADEMAS ME INFORMA LAS CONDICIONE , COM EL SUELDO QUE VOY A PERSIVIR ESTO ES EN EL AÑO 1981 , DE $400 Y TAMBIEN ME OFRESIERON TRABAJAR LOS FERIADO , Y YO DIJE QUE SI Y NESPUES DE ESEGUNO AÑO TUVE UNA PROPUESTA DE IR A OTRO EDIFICIO Y ME OFRECIERON , $ 1500 LA CUAL EL ADMINISTRACION SE COMUNICA AL CIONSORCIO Y ISIERON UNA , REUNION Y ASECTARON LA PROPUESTA Y MEDAN LO MISMO , Y FIRAMRO LA MAYORIA DE CONSORCIO , CONSTA EN ACTA DEL LIBRA , PASADO 3 AÑO CUANDO UVO EL AJUSGTE DE SACAR LOS SERO , QUE ISO EL ADMINISTRDOR ME VAJO EL SUELDO Y ME QUITO EL 50% Y AHORA HASE 3 AÑO QUE RENICIO Y LA NUEVA ADMINSTRADORA CUANDO ENTRO ME EMPESO ASACAR TODO , LOS VENEFISIO LOS FERIADO DIA DE VACACCIONE . LE PREGUNTO SI TODOS LOS DERECHO CONTRAIDO , SE PUEDE SACAR O ES UN DERECHO ARQUIRIDO

publicado el 9-11-2011

Muy buena la información que nos hacen llegar, muchas gracias. Sería muy importante que desarrollaran el tema JUBILACION DEL ENCARGADO. Cordialmente, MS

publicado el 8-11-2011

seria bueno que los consorcistas realisen sus quejas por escrito. firmado y aclarado.porque hay muchos que se quejan y no quieren comprometerse entonces el encargado termina haciendo lo que quiere

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