La Revolución Silenciosa

Pasados los espasmos de las últimas elecciones municipales y enfrentados a los próximos comicios nacionales, la Liga del Consorcista se permite hacer un par de reflexiones dirigidas a los adherentes a nuestro movimiento e indirectamente, a la clase política.


Llama la atención que pese a que los consorcistas constituimos la enorme mayoría dentro de la población urbana del país, la problemática de la Propiedad Horizontal no haya figurado en la agenda de ninguno de los candidatos que se disputaron recientemente el poder.


Hemos hecho conocer el tema por todos los medios de difusión desde el año 1996, fecha de inicio de nuestro movimiento.
Hemos dado multitud de conferencias y cursillos durante cinco años consecutivos en la sede del Defensor del Pueblo de la Nación.
Lo hemos expuesto por radio, TV y en la prensa escrita, ayudados por periodistas valientes que son también consorcistas y sufren las deficiencias de ese régimen.


Click para ampliar (abre en nueva ventana): Puedes engañar a algunos todo el tiempo, y puedes engañar a todos por algún tiempo, pero no podrás engañar a todos, todo el tiempo.
-- Abraham Lincoln (1809 - 1865)

Sin embargo, la cuestión fue omitida totalmente en las discusiones entabladas por las diversas facciones políticas.
Como se dice ahora mediante esa nueva palabra que se ha introducido de contramano en el lenguaje de los argentinos: nos han “ninguneado”.
Que en buen romance quiere decir que nos han ignorado.
Han ignorado un problema que quieran o no reconocerlo, está ahí y lo sufren miles y miles de personas que con el esfuerzo de toda una vida han logrado comprar su propio techo y advierten que, poco a poco, vivir en propiedad horizontal se les va haciendo prohibitivo.



Todo lo contrario del objetivo del primer Plan Quinquenal de Perón, que en 1948 introducía la ley 13512 con el propósito específico de acercar la propiedad privada a las clases más necesitadas.
Hoy en día, con el andar del tiempo y la ausencia de una legislación adecuada, ocurre que el sector de la Propiedad Horizontal se encuentra desprotegido y a merced de corporaciones que han descubierto en esos edificios una suerte de zoológico donde pueden cazar fácilmente: Nos referimos a ciertas agrupaciones de administradores, al Gremio de Encargados y al propio Estado.


Francamente, luego de haber realizado numerosas gestiones ante las principales facciones políticas en danza, debemos concluir en que esa vía no es la adecuada.
Es demasiado grande el botín que esa legislación obsoleta le ofrece a la clase política como para devolverle a los vecinos el derecho pleno de propiedad que se les ha arrebatado.
Y decimos esto último con fundamento: la ley vigente le otorga al constructor de un edificio el poder omnímodo de redactar a su gusto el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Incluso lo habilita a reservarse groseros privilegios, como el de determinar mayorías irracionales para desplazar al administrador, por ejemplo.
O para violentar el sentido común, que indica que todos los propietarios sin excepción deben solventar las expensas y además, que esas expensas deben estar en relación a la superficie ocupada y no en relación a los intereses de quien redacta el Reglamento.
Sin embargo, la realidad es otra: hay Reglamentos que establecen porcentuales caprichosos y aún otros que dicen que tal o cual unidad no pagará ninguna expensa.
Y quien quiera cambiar ese estado de cosas, deberá acudir a la Justicia, demandando a todos los propietarios en juicios infernalmente largos.



Para colmo de males, recientemente falleció la única legisladora que en verdad se interesó por nuestro proyecto de reformas a la ley 13512 y prometió defenderlo, la Diputada Nacional Isabel Artola, a la que aprovechamos la oportunidad para rendirle nuestro más sentido homenaje.
(¿Se habrán enterado sus colegas legisladores de su deceso?).


Sin embargo, quienes nos conocen saben que no es nuestro estilo precisamente el bajar los brazos.
Antes bien: somos la única ONG que proclama abiertamente no aceptar aportes del Estado, porque apreciamos la libertad de conciencia por sobre los compromisos que esas contribuciones siempre generan.
También somos los únicos que desde hace años brindamos a la comunidad un servicio de orientación telefónica gratuito para temas de Propiedad Horizontal.
Donde siempre se encuentra un abogado al extremo de la línea y jamás una musiquita o innumerables esperas.
O un “marque uno o marque cuatro”.
O “todos nuestros operadores están ocupados.
Llame más tarde”.


Si hiciéramos un balance desde la aparición de la Liga del Consorcista, debiéramos reconocer que nuestra prédica ha brindado sus frutos.
Desde aquel editorial aparecido en Página 12 el día de 19 de Abril de 1996 que decía: “Cómo Combatir la Tiranía de los Administradores”, la realidad de la Propiedad Horizontal ha cambiado bastante.
Hasta ese entonces, los administradores eran prácticamente intocables.
Los buenos, quedaban superados por una multitud de individuos que haciendo uso y abuso de los poderes que la ley les otorga, gobernaban los edificios con total arbitrariedad y abusivamente.
La digna profesión de administrar consorcios, que por muchas razones puede considerarse como más compleja que gobernar una empresa, había caído en un gran desprestigio.
A tal punto que uno de los medios de mayor circulación llegó a publicar el siguiente chiste: “¿En qué se parece un administrador de consorcios a alguien que hace gárgaras?” Y la respuesta era: “en que los dos, siempre, algo tragan”.
Más allá del supuesto humor, la situación era deprimente.
Uno de los buenos administradores que nos han apoyado desde el principio nos dijo una vez: “yo los acompaño porque no quiero que los compañeros de mi hijo se burlen cuando dice que su padre administra consorcios”.


Bregando por la armonía que debe reinar entre propietarios y administradores, creemos que desde el año 1996, esa situación ha sufrido algunos cambios y debemos estar orgullosos de la parte que nos compete en esa revolución silenciosa que hemos emprendido y debemos profundizar.
Ahora nos toca encarar una segunda fase de ese cambio:


La justicia y la transparencia en los Consorcios deben ser una realidad con, o sin reforma legal.
La gente debe cobrar conciencia de su calidad de propietarios.
También que tienen el poder de reformar el Reglamento de Copropiedad y Administración de sus edificios para lograr ciertas mejoras importantes, que no hacen falta que sean impuestas por la ley.



Un Consorcio está constituido legalmente de manera muy semejante a una pequeña república en miniatura.
De modo que los vecinos deben conocerse, tratarse, conversar y discutir sabiendo que si así no lo hacen “los devorarán los de afuera”, como dice el Martín Fierro.


La ley permite que con una mayoría de dos tercios los propietarios en asamblea pueden reformar su reglamento e imponer dos de los puntos más importantes de la reforma que proponemos:


1) la agilización de las reuniones, estableciendo el mandato tácito para el supuesto del propietario que, estando “fehacientemente” notificado de una asamblea no concurra por sí ni envíe un autorizado y
2) la necesidad de acudir al sistema de arbitraje para dirimir las cuestiones consorciales en general (salvo las ejecuciones de expensas).


Esos dos puntos que terminarían con varios de los problemas más graves que presenta el sistema hoy día, pueden imponerlos los propietarios en sus respectivos edificios reunidos en asambleas.
De manera que hay que hablar con aquellos consorcistas remisos, explicarles los beneficios de la reforma estatutaria y pedirles una nota de autorización para representarlos en las asambleas en caso de no desear o no poder concurrir.


Respecto de ciertas cláusulas abusivas que incluyen algunos reglamentos, tales como la necesidad de que las firmas de esas cartas-poderes estén certificadas por Escribano Público, recordemos que las asambleas son soberanas.
Por encima de la voluntad del constructor que redactó el Reglamento está la voluntad de los propietarios y éstos pueden decidir la procedencia o no de los poderes presentados.
Porque la Propiedad Horizontal es, en definitiva, propiedad compartida.


Todo se resuelve, en el fondo, pues, con más educación.
Educación, educación, educación, como repitió hasta el cansancio aquella tea encendida de pasión por la justicia que se llamó Domingo Faustino Sarmiento.