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LOS DIEZ PUNTOS PRINCIPALES DE LA REGLAMENTACIÓN DE LA LEY DE REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES

 
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Oportunamente hemos resumido los diez temas fundamentales que venía a introducir la reforma a la Ley 941 hasta el momento.
Inclusive, resaltamos que en algunos puntos de la misma, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires se excedió en sus facultades, es decir, tratando de modificar tanto la ley 13.512 cuanto la normativa básica del Código Civil –cuestiones reservadas sólo al Congreso Nacional.
Pero sin perjuicio de ello, y como dijéramos entonces, cuando una ley, o en nuestro caso, un decreto reglamentario, se publican, se encuentran vigentes y por ende habrá que cumplirlos mientras no sean declarados inconstitucionales, en cada caso concreto, por un Tribunal.


Al margen de los defectos de carácter gramatical y legal del texto del decreto, vamos a señalar los puntos más relevantes de esta reglamentación, y ver cómo juegan con el texto de la ley.


1. El art.
9º de la ley 941 reformada, en su Inc.
a, indica como obligación del administrador, el “ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios”, pero conforme a la reciente reglamentación, dicha obligación solamente será exigible, cuando la Asamblea de propietarios haya puesto un plazo concreto al Administrador.
Por ejemplo, si una Asamblea obliga al administrador a contratar una auditoría o abrir una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, pero no le indica en cuántos días deberá hacerlo, el incumplimiento de dicha obligación no será pasible de ser denunciada por ante el Registro.


2. El administrador tiene obligación de “Atender a la conservación de las partes comunes” (art.
9º inc.
b).
El no hacerlo, sólo será denunciable ante el registro cuando el problema le hubiere sido notificado fehacientemente, es decir por nota recibida por el administrador, por carta documento o en su caso, cuando conste en un Acta de Asamblea.
Es importante aclarar que la reglamentación considera que la decisión de no hacer los arreglos necesarios en el Consorcio por falta de fondos, es un motivo ajeno al administrador, y por lo tanto no denunciable ante el Registro.


3. Recordemos que la ley 941 establece la obligatoriedad de contar con una cuenta bancaria a nombre del Consorcio (salvo expresa decisión asamblearia en contra).
La reglamentación en este punto (art.
9º inc.
h) se excede en sus facultades, puesto que determina que esa cuenta bancaria deberá tener como autorizados en forma conjunta al Administrador y a un miembro del Consejo de Administración, y sólo en caso que no exista un Consejo designado la Asamblea deberá designar a otra persona.
La pregunta obligada que cabe hacerse al leer esto es ¿Y qué pasa si ningún condómino quiere asumir la responsabilidad de integrar esa cuenta bancaria?
Si bien la redacción de ese punto resulta poco feliz, la resolución del problema, a nuestro entender, es la siguiente: El administrador debe someter a la Asamblea la decisión de la apertura de una cuenta bancaria.
Si el consorcio no se opone a la misma –con las mayorías mínimas requeridas por el reglamento de copropiedad y administración– se deberá determinar si algún propietario acepta integrarse a dicha cuenta, teniendo prioridad en esa elección, cualquiera de los miembros del Consejo de Administración si hubiera alguno.
Si nadie acepta, la cuenta se abre a nombre del Consorcio con la sola firma del administrador.


4. La reglamentación también determina que quien audite el Consorcio debe ser necesariamente elegido en Asamblea.
Ello es importante puesto que en muchas oportunidades, ante el requerimiento de realizar una auditoría, algunos administradores contratan ellos directamente al auditor, lo cual podría entrañar, eventualmente, un riesgo de parcialidad en el informe.
La reglamentación ha dejado aclarado el punto.


5. El inc.
j del art.
9º de la ley de Registro, determina como novedad, -a iniciativa de nuestra Fundación- la obligación de que las convocatorias a Asamblea impongan una hora de finalización.
Ello es importante porque muchos propietarios no concurren a las mismas porque estas reuniones suelen extenderse por muchas horas, sin respetar el tiempo que cada asistente pueda disponer para ello.


Lamentablemente, la reglamentación distorsiona en alguna medida este punto, en tanto dispone que “el horario de finalización de la asamblea se consigna en la convocatoria de modo tentativo, pudiendo en el mismo acto de inicio definirse su duración válida”.
Creemos que la intención del legislador fue justamente la contraria, permitir que los propietarios conocieran de antemano el tiempo máximo de duración de la Asamblea.
Sin perjuicio de ello, es dable concluir que atento al texto claro de la ley al respecto, cualquier propietario que se retirara luego de la finalización del horario de terminación puesto en la convocatoria, podría accionar por nulidad de todo lo que se haya resuelto luego, en su ausencia.
En todos los casos, pues, excedido el plazo de duración máxima de la Asamblea, no podrán decidirse más temas, debiendo convocarse a un cuarto intermedio de hasta 8 días corridos.
El decreto ha olvidado, aquí, que debe cumplirse el tiempo mínimo de convocatoria determinado por cada Reglamento de Copropiedad y Administración, por lo que este plazo, en nuestra opinión, debe interpretarse que rige solamente en caso que el Reglamento mantenga silencio al respecto.


6. La ley 941 reformada (inc.
k del art.
9º) , había determinado, para el administrador saliente, diez días de plazo para la entrega de toda la documentación del Consorcio en su poder, al nuevo administrador designado.
El decreto permite una prórroga por diez días más por única vez y por causa fundada.
Puede concluirse entonces, que bastará para prorrogar dichos diez días iniciales, simplemente una notificación al nuevo administrador designado, detallando en la misiva las razones que él considera fundadas para solicitar la prórroga, sin necesidad de contar con la aprobación de dicha solicitud.


7. El art.
10º en su inc.
d de la ley 941, indica que los datos relativos al personal del edificio, deben estar incluidos en las liquidaciones de expensas.
La reglamentación, acertadamente, agrega que “La presente obligación puede ser cumplimentada acompañando copia del recibo de sueldo correspondiente.
En caso de existir deudas, moratorias y/u otra situación irregular respecto a los aportes y contribuciones, debe ser consignado con su fecha, monto, número de cuota o plan correspondiente
”.
Si bien existen quienes podrán alegar que adjuntar un recibo de haberes a las liquidaciones de expensas violenta el derecho a la privacidad de datos del encargado, protegido por la Ley Nacional de Habeas Data, es importante destacar, y para decirlo llanamente, que cualquier irregularidad en ese sentido pesará sobre los bolsillos de los condóminos, que es de donde sale el dinero para pagar tanto el sueldo del trabajador, cuanto las cargas sociales que engrosan las arcas del Estado y del Gremio de Encargados.


8. Recordemos que, además, la documentación del consorcio (entre la que se encuentra las copias de los recibos de sueldo) debe estar siempre a disposición de los condóminos para su examen.
En efecto, el inc.
f del art.
9º de la reglamentación, determina que cuando un propietario requiera la vista de la documentación, el administrador debe ponerla íntegramente a su disposición en un plazo máximo de cinco días hábiles.


9. La reglamentación, determina en su Art.
13– y esto es una loable innovación- que el plazo para el ejercicio de la función de administrar consorcios caduca al año, contado desde que lo indique la Asamblea que lo designa, o en su defecto, desde la fecha de celebración de dicha asamblea.
Asimismo, la reglamentación determina la obligación del administrador de convocar a Asamblea antes de que termine su mandato a los efectos de decidir sobre la renovación o no de su mandato, y si no lo hace, otorga a los propietarios el derecho a autoconvocarse.


La reglamentación recepta aquí una práctica que actualmente es muy común en los Consorcios, cuando un administrador no quiere convocar a Asamblea pese a que esté obligado a hacerlo o que se lo pidan.
La norma ha querido satisfacer un largo anhelo de los consorcistas: poder actuar verdaderamente como condóminos que son y poder reunirse en circunstancias extremas para remover fácilmente a quien administra mal sus bienes, si necesidad de recurrir a juicios larguísimos y caros.
Dejando a salvo los lamentables errores de derecho y de redacción del artículo, es sumamente rescatable que disponga que en adelante, cumplido el año de mandato, el administrador pueda ser removido y reemplazado por el voto de los dos tercios de los propietarios presentes en asamblea, habiéndose reunido el quórum, que –vale la pena recordarlo al tiempo del análisis del texto- no es mayoría para decidir, sino el número mínimo que el Reglamento de cada edificio dispone para considerarla válidamente constituida.


Probablemente esta norma sea atacada por razones estrictamente jurídicas, pero cabe destacar que la misión de los funcionarios y magistrados es, como decía Couture, la de hacer justicia.
JUSTICIA, con ley, sin ley o aún contra la ley.
No debemos olvidar que el Derecho está en función de los valores, y no a la inversa.


10. Finalmente es importante destacar que este nuevo decreto reglamentario de la ley 941, comenzará a regir desde el viernes 3 de septiembre de 2010.
Conforme a su texto, todas las directivas emanadas de la nueva ley de Registro deben aplicarse, a partir de dicho momento, en la primera oportunidad que se tenga, es decir, en la primera Asamblea o en la primera liquidación de expensas según el caso.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Registro Público de Administradores, reglamentación,

Comentarios

publicado el 28-12-2016

Cuanto tiempo tiene el administrador una vez que renuncia en entregar la documentacion

publicado el 1-9-2015

Pregunto en el banco me exigen el F522/A para abrir la cta cte a nombre del consorcio , me parece que no corresponde pues tengo entendido que es para deudas previsionales o sea dice asi: Para gestionar o renovar habilitaciones, licencias o permisos para el ejercicio de actividades comerciales, industriales o servicios, los empleadores, trabajadores autónomos y/o monotributistas deberán confeccionar via Internet el formulario 522/A, resulto por resolución general 2191/07. 1. Se deberá contar con clave fiscal a la pagina de la AFIP, habilitada para el servicio “DDJJ Ley 17.250

publicado el 21-1-2015

se aumentó sus honorarios un 40% sin consultar y un 20% incremento las expensas sin ningún motivo. El depuesto aprovechó el mismo día de nuestra asamblea para enviar una nota a los propietarios anunciando que realizaría una asamblea recién el 10 de marzo pero en ningún punto de la orden del día menciona la continuidad de su administración Qué debemos hacer para no actuar ilegalmente. Gracias.

publicado el 21-1-2015

por carta documento lo decidido por nosotros y la abogada de él le contesta con otra CD diciéndole que desconoce el resultado de la Asamblea que es ilegal porque no respeto los tiempos de convocatoria y que él pretende usurpar su cargo. a todo esto 4 propietarios con intenciones poco claras le enviaron CD al nuevo administrador desconociéndolo como tal y no reconociendo la Asamblea por no haber sido convocada con 5 días de anticipación, el tema es que el nuevo Adm. renunció y quedamos en medio del camino sin saber como continuar ya que el antiguo nos está reclamando que abonemos las expensas y parte de la gente no quiere, porque también se...

publicado el 21-1-2015

Como integrantes del consejo de administración le solicitamos al administrador vía email el 17 de diciembre que realizara una Asamblea antes del día 23 de diciembre y que la orden del día era que explique varios puntos cómo el porque no rindió cuentas por 3 años o no se presentó para su continuidad o no y otros temas que los manejo incorrectamente, este no nos respondió por lo tanto el día 22 nos autoconvocamos los propietarios para el día 23 de diciembre juntando un total de 12 personas 11 presentes y un poder (23 son el total de propietarios), de los presentes se decidió la su remoción y se seleccionó otro administrador, el cual le informó

publicado el 31-10-2014

Mi consulta es la siguiente: Vivo en San Luis Capital y queria saber cuanto tiempo tiene un administrador para entregar toda la documentacion al nuevo administrador elegido por asamblea?. Nos regimos por la ley 13.512 y aca en esta provincia no hay nadie que pueda asesorarnos. Muchas gracias y espero que sepan disculparme.

publicado el 29-8-2012

Hola, deseo saber por cuanto tiempo se deben mantener los comprobantes respaldatorios sobre los distintos gastos efectuados por el Administrador, administro un edificio hace 17 años, gracias.-

publicado el 17-1-2012

Si el Reglamento de Copropiedad establece un plazo mayor al año de duración del mandado de administración, se debe respetar este plazo o se debe computar el plazo de 1 año?. Si la última instancia es la que corresponde, la obligación establecida por la Reglamentación de la Ley 941, correría a partir del plazo fijado por el Reglamento de Copropiedad? Gracias por vuestra aclaración. Saludos Cordiales, Sergio Rodríquez

publicado el 13-12-2010

coincido totalmente, estamos ante un exceso de rigorismo que va aparejar el incumplimiento total de la ley 941, por una cuestión de costos y de salubridad consorcial, cuando se exige un máximo de estánderes incumplibles genera aún más corrupción, no tengo el dinero ni el tiempo para hacer tantas cosas entonces se tiene que "arreglar", entonces caemos en el mismo lugar que una anomia ambos nos lleva que ante la falta de estándares o exceso de estándares se arregla y seguimos igual que antes, lo que hay que tener leyes claras, precisas y sencillas. y hacer leyes para todos y no para un grupo sectorial que se salva porque le permite tener un pequeño o gran negocio económico.- Por ejemplo ser la única entidad en donde puede hacerse el seguro, o por ejemplo imprentas que hacen solamente un libro.- por ejemplo $ 60,00 de un libro a 10.000 consorcios que lo compren, hacemos un lindo y legal negocio, pero no es para todos es para los habilitados.- Ello genera otro tipo de corrupción legal.- Las leyes deben ser para todos y cumplibles y que cada uno pueda tener su negocio con un marco legal claro.- Con esta nueva ley el 80 % de lo que dice es irrealizable, vuelvo a los estándares son tan altos que los consorcios ni el administrador puede llevarlos a la práctica, generando gastos que en una coyuntura de alta inflación y bajo empleo lo convierte en un negocio para pocos, no nos olvidemos que hay empresas extranjeras que quisieron y lo siguen intentando quedarse con los consorcio argentinos.- Así el sistema se pone cada vez más oneroso, y los jubilados que dignamente compraron sus propiedades tienen que vender porque las expensas se tornan imposibles para el nivel medio.- Entonces seguimos trabajando para un grupo no para todos los argentinos.- No nos olvidemos que mientras muchos argentinos no podrán mantener sus propiedades otros extranjeros compraran las mismas.- y dejarán a muchos argentinos sin vivienda y condenados a la pobreza, vuelvo a decir leyes claras y cumplibles, para todos pero pensando en grande, no en negocios de unos pocos, que justamente no es el que trabaja o trabajó dignamente.- (Hoy hablar en departamentos de mediana jerarquía de $ 300,00 la expensas es muchísimo si lo comparamos con los sueldos y la inflación.- Quiero un país para todos los argentinos y luego que todos estemos bien que vengan de inmigrantes del mundo entero que quiera trabajar, y que puedan acceder a una vivienda digna luego de que cada argentino la tenga.- Se que este tema da para largo, así que será para la próxima vez atento la hora en que estoy escribiendo 1 h 30 del amancecer.-

publicado el 10-8-2010

A rigor de verdad esta ley no es tan linda como nos la están pintando. Consideremos solamente esto: las disposiciones más altisonantes de esta ley son válidas sí y solo sí el reglamento de copropiedad y administración no dispone otra cosa. Y dado que la enorme mayoría de los reglamentos -si no todos- "disponen otras cosas" esta ley, en lo que se quiere hacer aparecer como fundamental, es solamente "papel mojado". Por otro lado, entre lo que no aparece como fundamental nos encontramos con la obligatoriedad para los administradores de contratar un seguro de responsabilidad profesional, obligación que mediante el sencillo trámite del dictado de una resolución especial se ha extendido también a la obligatoriedad de contratar un seguro de responsabilidad ambiental. Dicho seguro de responsabilidad ambiental se argumenta que está basado en el Artículo 22 de la LGA, Ley General del Ambiente Nº 25.675: — Toda persona física o jurídica, pública o privada, que realice actividades riesgosas para el ambiente, los ecosistemas y sus elementos constitutivos, deberá contratar un seguro de cobertura con entidad suficiente para garantizar el financiamiento de la recomposición del daño que en su tipo pudiere producir... El punto es, cuáles son las "actividades riesgosas para el ambiente" que causan los consorcios. LA LGA establece cuáles serán los órganos a los que corresponderá dictar las normas referidas a esta ley, y dichas normas, como no podría ser de otro modo, mencionan quiénes son los sujetos pasibles de dañar el medio ambiente, veamos: minas, represas, petroleras y en general, industrias de diversos tipos que por trabajar con productos contaminantes (cianuro, materiales explosivos, materiales cancerígenos, etc.)pueden llegar a ocasionar daños al medio ambiente. Que alguien explique entonces cuál es el potencial de daño ambiental que tiene un consorcio. La obligatoriedad dispuesta es similar de alguna manera a pretender que los triciclos de los niños y los andadores de bebés tributen el pago de patentes; es decir, algo que mínimamente se consideraría alocado y abusivo. Mientras tanto el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires avanza dictando disposiciones que establecen "puntajes" para determinar si un consorcio debe o no debe contratar el seguro, y la Superintencia de Seguros de la Nación -único ente autorizado a hacerlo- no ha autorizado ningún seguro de responsabilidad ambiental para que tomen los consorcios, todo lo cual deja la impresión de que la irresponsabilidad que la ley supuestamente venía a corregir no ha hecho más que institucionalizarse.

publicado el 10-8-2010

Disculpe Ud pero no estoy de acuerdo, conque la nueva ley haya aclarado el punto de las auditorías. Si la auditoría es decidida para todos los ejercicios por venir, mediante procedimiento entendible y de alguna forma ejecutable, NO HE DICHO NADA, sinó cuando se realiza?? pues hay que hacer una asamblea antes de la anual u ordinaria en la cual se determine si se continuará o no con el Administrador,se incluiría.... en ella la decisión de auditar ese período,auditar que?? si aún el administrador no presentó las rendiciones de cuentas para su consideración. Luego viene la Asamblea Ordinaria para considerar los Gastos Anuales en rendiciones por lo tanto se podría auditar a partir de ese momento pero que es lo que hace el (hasta ese momento) ADMINISTRADOR mientras su gestión se esta auditando, ya que su período SEGURAMENTE ha FINALIZADO en ese ínterin, pero QUE PASA CON LO QUE DECIDIÓ LA ASAMBLEA en la anterior reunión sobre la continuidad del Administrador?? si decidió que NO continuaba y se ha puesto a disposición la documentación, a menos que haya muchos inconvenientes su alejamiento es inmediato SINO esa auditoría sera determinante de otra Auditoría, de orden jurídico, que tendrá que decidir otra asamblea como consecuencia de los documentos que se auditen en pos de que el Administrador saliente ya ha dejado su puesto -seguro se estará buscando un sustituto- Siendo el saliente el responsable de los manejos (POR EJEMPLO, inescrupulosos)y para que se pueda hacer alguna acción resarcitoria en procura de soluciones a lo actuado en nombre del Consorcio.

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