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Todo lo que hay que saber sobre la reciente reforma a la ley de Registro de Administradores

 
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La reciente reforma a la ley de registro público de administradores ha creado bastante expectativa entre todos aquellos que vivimos o trabajamos en Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires.


Dado que la norma ha sido recientemente publicada pero todavía no ha sido reglamentada, no está dicha aún la última palabra sobre cómo se implementará y si estas modificaciones transformarán al Registro en un espacio útil a la comunidad urbana, o no.


Nuestro propósito es informar a la comunidad, brevemente, sobre aquellas modificaciones al régimen vigente sancionadas que no dependen de una reglamentación para poder ponerse en práctica inmediatamente.


Las nuevas medidas son las siguientes:


1. Todos quienes administren, tienen la obligación de inscribirse ante el Registro Público de Administradores, así realicen su tarea a título oneroso, o gratuito.


2. El administrador deberá llevar y mantener actualizado un libro de Registro de Firmas de los propietarios, el que deberá ser exhibido al comienzo de cada Asamblea, para constatar la autenticidad de los poderes.


3. El administrador deberá depositar el dinero del Consorcio en una cuenta bancaria a nombre de dicho Consorcio.


4. Las asambleas deberán contener la hora de finalización.


5. En caso de renuncia o remoción, el Administrador deberá poner a disposición del nuevo administrador el dinero, los libros y demás documentación del Consorcio, en el término de diez días.


6. La liquidación de expensas deberá contener obligatoriamente los siguientes datos: Nro.
de CUIT del Consorcio y Nro.
de CUIT de la administración, Nro.
de CUIL del personal en relación de dependencia, la clave de identificación en el SUTERH; Nro.
de CUIT de los contratistas, con detalle de cada trabajo realizado, detalles de las pólizas de seguros, datos de la carátula de los juicios en que el consorcio sea parte y resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio.
(Leer el art.
10 del texto de la reforma para la lista completa de items que debe tener la liquidación)
.


7. Respecto a las contrataciones con terceros, el administrador deberá requerirle al contratista: fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES, detalle de los materiales y mano de obra por separado, garantía y seguros de riesgos del trabajo del personal, entre otros.


8. También se ha visto modificado el contenido de la declaración jurada anual del administrador ante el Registro, donde el cambio de mayor envergadura es el que determina que el administrador (que trabaje a título oneroso) deberá presentar una declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por éste, destinada a garantizar sus responsabilidades como administrador.
Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios y a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.


9. La nueva ley deja en claro que los honorarios del administrador deben ser fijados exclusivamente entre éste y la Asamblea de propietarios, sin intervención de ninguna entidad externa que los “regule”.

El Vientre Legislativo (1832) Honoré DaumierEl Vientre Legislativo (1832) Honoré Daumier


10. El punto tal vez más controversial de esta norma es el artículo 13, que determina la duración del mandato del administrador.


Es importante aclarar que esta ley de la Ciudad de Buenos Aires, en este aspecto, modifica la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, que es nacional.
Es decir que la Legislatura se ha tomado –evidentemente con las mejores intenciones– atribuciones que –desde un punto de vista estrictamente legal– no le corresponderían.


Sin perjuicio de ello, y en razón que la ley es justa, ha sido aprobada y publicada, es aplicable y rige plenamente hasta tanto un Tribunal no la declare inconstitucional para el caso concreto, o la Legislatura no decida derogarla o modificarla.


Aclarado este tema, veamos de qué se trata este artículo que tanta expectativa ha creado.


El texto legal dice lo siguiente: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento, o en su defecto, por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad.
El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley.


En resumidas cuentas:


a. Para remover al administrador, no obstante la expectativa creada, la Asamblea necesita reunir las mayorías que establezca el Reglamento de cada edificio.
b. Los administradores tendrán una duración de hasta un año en el ejercicio de su función.
Dicho plazo podrá ser renovado indefinidamente por asamblea.
c. Para decidir no renovarle el mandato luego de cada año, bastará el voto en contra de por lo menos dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quorum.
d. Lamentablemente, los puntos b y c se aplican solamente en caso que el Reglamento no determine otra cosa, de modo que gran parte de las esperanzas depositadas en la reforma, son, en verdad, ilusorias.


Es decir, en función de la redacción final de esta ley, las mayorías mínimas para remover al administrador determinadas por este artículo solamente podrían aplicarse en caso que el Reglamento no indique nada al respecto.

Por ejemplo, las disposiciones de este artículo no se aplicarían en caso que el reglamento dijera que el administrador durará en su cargo hasta que una asamblea no lo remueva por mayoría de dos tercios del total de propietarios.


Es importante reiterar que la reforma a la ley de Registro no ha sido reglamentada, por lo que habrá que esperar a dicha reglamentación (que debe ser realizada por el poder ejecutivo de la Ciudad) para saber cómo se aplicará esta norma en definitiva.


Esperemos que la Reglamentación sepa hacer realidad los derechos que la ciudadanía viene reclamando desde hace medio siglo: no quedar prisioneros los consorcistas de cláusulas reglamentarias leoninas o de administraciones abusivas.


Por nuestra parte, quedamos a disposición de las autoridades pertinentes para colaborar en una redacción feliz que sea capaz de armonizar las leyes vigentes, con los legítimos anhelos de la población que vive o trabaja en propiedad horizontal.

Lea también:

= LOS DIEZ PUNTOS PRINCIPALES DE LA REGLAMENTACIÓN DE LA LEY DE REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES

= SOBRE LA REFORMA A LA LEY DE REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Registro Público de Administradores,

Comentarios

publicado el 12-8-2019

Quisiera saber si en la Asamblea que se quiere remover al administrador pueden votar todos los propietarios presentes aun que tengan atraso en el pago de las expensas no iniciado reclamo judicial que en este caso entendemos no puede votar

publicado el 23-2-2016

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publicado el 22-12-2014

Buen dia: Quisiera que me asesoren, en nuestro consorcio el administrador esta multado por la DGDYPC por una denuncia en el RPA, a la cual no apelo ni pago, ahora se postula para nuevo mandato, el edificio cuenta con 136 UF y los votan 27 de los cuales algunos no poseen escritura, el no tiene activo si Monotributo desde mayo de este año, no presento la declaracion jurada en el RPA y sigue incumpliendo toda ley, los departamentos en mal estado, filtraci En ninguna Asamblea se consigue el quorum necesario; se puede solicitar una Asamblea Judicial??? se puede consignar las expensas??? que se puede hacer para remover a esta persona sin quorum???

publicado el 7-12-2012

Hola: quería saber si siendo que el reglamento exige firma certificada por escribano para representar en asamblea, esto puede hacerse por simple libro con registro de firmas y cuantos copropietarios puede representar cada uno. Está el libro de registro por sobre el reglamento? Atte., gabriela

publicado el 8-8-2012

5.Dice el art. En caso de renuncia o remoción, el Administrador deberá poner a disposición del nuevo administrador el dinero, los libros y demás documentación del Consorcio, en el término de diez días. que se hace cuando un administrador saliente se toma 6 mese y el nuevo administrador no envía una carta documento para cubrir la negligencia. y pasan 6 meses y para males no entrega ni documentación ni explicaciones alguna. donde se hacen estos reclamos.

publicado el 5-10-2011

Dra y Sres Participantes, ¿Alguien podrá quitarme esta duda? Se realizó una reunión de consorcio por la cual se reunió a 15 consorcistas, de los cuales 1 se retiró antes de votar. La votación terminó 8 a 6, a favor del Cambio de Administrador. La pregunta es si esta votación es legal ya que los 8 votos no llegan a los 2/3 de los "presentes" (15 firmas). O si con la mayoría simple, la decisión es válida en términos legales. Muchas gracias. Saludos.

publicado el 15-6-2011

DEMASIADO TENEMOS QUE AGUANTAR EN NUESTRO EDIFICIO EL ENCARGADO ES ADEMAS PROPIETARIO Y LA HERMANA ADMINISTRADORA ...Y nunca jamas escuchan los reclamos de nadieee,SE CRREN LOS DUEÑOS ABSOLUTOS DEL EDIFICIO ,QUIENPIENSE DIFERENTE A ELLOS LE MANDAN UNA CARTA DOCUMENTO,Y TIENEN A TODOS ATEMORIZADOS...Y YA NADIE NI QUIERE ASISTIR A LAS ASAMBLEAS,DEMAS ESTA DECIR QUE EL ENCARGADO SE TOMA LA ATRIBUCION DE MANEJARSE COMO ADMINISTRADOR,Y SE CREN DUEÑOS DEL EDIFICIO O YA LO SON GRACIAS SUTERH!!!!!!!!

publicado el 15-6-2011

EL COLMO ENCARGADO" ADMINISTRADORRRR"!! Y SI UNO TENDRIA QUE HACER UN RECLAMO SOBRE EL MISMOeJ: HORARIOS ETC?? ADONDE SE TIENE QUE DIRIGIR???? JAJJAJA EL COLMO!!!!

publicado el 19-2-2011

Yo no comprendo algo, y pregunto: en el consorcio hacen la asmablea y no da el quorum, entonces dicen "con los presentes" (en general las asmableas siempre se van postergando) Hasta ahi, una cosa, pero luego, segun me explican, el acta se deja abierta, porque la terminan despúes según se sumen otras opiniones, y despúes "van llenando", las opiniones y las firmas, y al final cuando se juntan las firmas necesarias, para que tenga quorun, lo llevan al escribano para que legalice el acta ¿eso está bien? a mi me dicen que "los presentes" son los que firman, no necesariamente los que van a la Asamblea, que a esos capaz que no les llega para firmar o a veces ni es necesario, me parece que me están diciendo cualquier cosa.

publicado el 27-9-2010

Quisiera hacer dos preguntas: El Reglamento del Consorcio está por encima de la nueva ley? Segunda pregunta: Para remover a un administrador hay que esperar un año a partir de la reglamentación de la ley? Es decir hasta septiembre del 2011. Gracias por su respuesta

publicado el 13-9-2010

A Flavia: eso de resolver "con los presentes" se presta a juegos non claros. En primer lugar, habria que tener en cuenta que la extension horaria de las asambleas, daba lugar a que llegadas las 11 o 12 de la noche, muchas personas debieran retirarse, y etc. Ahora la nueva reglamentacion a la 941 impone que debe indicarse a qué hora terminará la asamblea (esto en CABA) Además, hay que tener cuidado de acusar a los "ausentes" de desidia, cuando muchas veces las convocatorias sólo llegan misteriosamente a "algunos". Para redondear lo que digo, tampoco es justo acusar a quienes no pueden asistir porque están trabajando, etc.

publicado el 13-9-2010

la nueva reglamentación , es obligatoria también para los profesionales liberales como por ejemplo los abogados o contadores? por ejemplo nuestro administrador es contador, debe inscribirse en el registro? gracias

publicado el 29-7-2010

Claro entonces van a tener una administrador con relación de dependencia y cuando lo quieran hechar hay que indemnizarlo. Todas estas leyes lo único que hacen es encarecer las expensas y darle trabajo a un monton de gente que esta a la espera del rio revuelto. Sería mucho más facil y económico fomentar por parte del estado, la participación de los consorcistas y el control de los administradores por parte de estos de una forma natural, como debiera ser. Aca se fomenta siempre ver como enemigo al otro (habría que mirar con cuidado al que lo hace).

publicado el 15-7-2010

ENCARGADOS ADMINISTRADORES Según el reglamento de la ciudad de buenos aires, cualquier propietario o habitante del edificio está en condiciones de administrar el mismo, se llama autoadministración. Los encargados también podrían hacerlo, capacitándolos, dándoles un respaldo y un marco legal, serian mandatos anuales, se llevaría a votación del consorcio. Se reducirían los gastos, el administrador estaría en el edificio, habría más control de los propietarios en los gastos, más reuniones de consorcio, más responsabilidades de los encargados. Sería una opción interesante para los propietarios de edificios chicos. Por eso creemos que sería posible, con apoyo del gobierno y del sindicato, crear un escalafón más, el de ENCARGADO ADMINISTRADOR. Para saber más de este proyecto, puedes enviarnos un mail a: [email protected], estés o no estés de acuerdo, nos interesa tu opinión

publicado el 12-7-2010

Nuestro administrador citó con diez días corridos de anticipación a asamblea extraordinaria para renunciar.Reglamento dice 15 días corridos para citar. Si en ese plazo el Consorcio no encontró reemplazante ¿tiene obligación de seguir para dar tiempo a encontrar otro? ¿Cuánto tiempo? Si se niega a seguir un tiempo prudencial ¿quién se hace cargo de los libros, papeles y obligaciones del Consorcio? ¿se lo puede obligar a darnos un plazo prudente para investigar otras administraciones y encontrar su reemplazo o nos vemos obligados a quedar sin administrador? Gracias Elfi Margulis

publicado el 19-5-2010

señores, hay buenos ytrtabajadores y malos como en todos lados, a los encargados se los puede echar como a cualquier empleado, creo que es sun error ver a los encargados como enemigos, esa discordia es fomentada, como se fomenta discordia entre vecinos, (divide y triunfaras) los encargados ganan 100 pesos x dia, les dan trabajos con horario cortado lo que los imposibilita para poder tener otro trabajo, deben pernoctar en el edificio los dias habiles, la persona que entra como encargado esta condenado a nunca tener nada. me pregunto ¿porque no se los capacita y se les da un marco legal para que puedan administrar el edificio donde viven? hay que darles mayores respponsabilidades, que los propietarios tengan otra opcion valida, tendrian la adm. en el edificio, cualquier propietario podria pedir cualquier factura de gasto, se harian reuniones una ves al mes, habria mayor control y compromiso de de los vecinos, las expensas serian mas economicas, no haria falta pagar afip, y gastos ocultos como las

publicado el 3-5-2010

Respecto del punto 13. que menciona que salvo lo expresado en el reglamento de Coprop y establece que el término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley. Queria consultarles que sucede con los nuevos reglamentos, deben establecer el mandato del administrador en un año o pueden extenderlo? En mi caso en particular la constructora quiere darle dos años, puedo decir que esto es contra de esta ley? Respecto de los administradores, opino que no es bueno generalizar. Sin embargo, es necesaria esta "ratificación de derechos del propietarios" contra aquellos administradores que actuan de manera indebida y que no rinden cuentas a los consorcistas. Muchas gracias Fernando

publicado el 28-1-2010

ESTIMADO ALBERTO: EN UN TODO DE ACUERDO CON USTED.A LO QUE UD. DICE HABRIA QUE AGREGARLE LOS CONTUBERNIOS QUE EXISTEN ENTRE ALGUNOS ENCARGADOS Y LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION QUIENES FRENTE A LLAMADOS DE ATENCION AL EMPLEADO DEL CONSORCIO POR PARTE DEL ADMINISTRADOR POR LA FALTA DE LIMPIEZA O EL NO CUMPLIMIENTO DE HORARIOS Y DEMAS YERBAS, HACEN HASTA LO IMPOSIBLE PARA LA REMOCION DEL ADMINISTRADOR QUE LO UNICO QUE HIZO FUE CUMPLIR CON SU DEBER. Y LOS PROPIETARIOS FRENTE AL "MIEDO" DE LO QUE PODRIA PASAR CON UN ENCARGADO ENOJADO (LLAMESE JUICIOS O MALOS TRATOS), PREFIEREN ECHAR A QUIEN HASTA ESE MOMENTO DEFENDIA SUS DERECHOS Y SUS DINEROS. LA LEY DEBIO AHONDAR UN POCO MAS Y TAMBIEN OTORGAR A LOS ADMINISTRADORES LA POSIBILIDAD DE NEGOCIAR CONJUNTAAMENTE CON LOS PROPIETARIOS EL SUELDO Y LOS AUMENTOS QUE SE VAN IMPLEMENTANDO A LO LARGO DEL AÑO PUES DE NADA SIRVEN LOS AUMENTOS DE SUELDO SI ESTOS NO SE PUEDEN PAGAR..... LLEGA UN MOMENTO EN QUE ALGUIEN DEBE DECIR: BASTA!!!!!!

publicado el 31-12-2009

Yo pregunto, luego de tanto ataque a mi persona como Administrador, o sea, Universitario, honesto (aunque sea culpable y tenga que demostrar mi inocencia) que se esfuerza por mejorar. ¿Y de las ventas de administraciones nadie habla? Es obvio que existen negocios por parte de propietarios quienes negocian con Administradores sumas hasta ridiculas por "hacerlo entrar en el consorcio" a fuerza de carisma y presión!. Yo he vivido eso. ¿Los honorarios negociados con la asamblea? Y por qué tengo que ser preso de un sindicato que me obliga a cumplir con el 931 cuando el consorcio no paga lo suficiente como para abonarlo en fecha. ¿Son estupidos o no se dan cuenta que hay cientos de administradores honestos que financian de su bolsillo reparaciones? "...no quedar prisioneros los consorcistas de cláusulas reglamentarias leoninas o de administraciones abusivas..." yo pregunto ¿Y de consorcistas dementes? ¿QUe te llaman al celular a las 3 am y te amenazan por cobrarles interés por pago fuera de término? ¿Y la publicidad tan en contra de Administradores honestos quienes tienen que DEMOSTRAR que son honestos? Por que yo debo demostrar mi INOCENCIA?... Predigo: Si las adminitraciones les ponen esos topes de Duración y Honorarios los Honorarios de aquellos que reemplazan a los "expulsados por la Reforma de la ley" cobrarán sumas mucho mas elevadas cubriendo la flexibilidad laboral que sucederá. ¿Quien se perjudica? El consorcio quienes estarán presionados por El sindicato, el monto de Reparaciones (un plomero cobra mas que un médico) y los "nuevos" honorarios del Administrador, quien según la resolución de la FAR cobraremos hasta el aire que respiramos. Ahí está señoras y Señores...esa es mi exposición.

publicado el 30-12-2009

me pareese super lo de la nueva ley pero me tiee preocupado lo de sacar o remover a la administracion conforme a lo que dice el reglamento de propiedad, pues en mi caso dice las dos terceras partes de los propietarios y como lo intentamos muchas veces nunca legamos y la administracion hace lo que quiere. espero esto cambie porque sino muchos consorcios estaremos mas o menos en lo mismo. gracias.

publicado el 29-12-2009

Creo que todos se han olvidado al comentar este artículo es la gran cantidad de jurisprudencia que existe sobre la conclusión de mandatos de administradores. Que legitiman conclusiones de mandato por los presentes, con mayoría simple. En razón en algunos caso de los presentes en los nombramientos y en otros en razón que se considera que los concurrentes a las asambleas son los únicos interesados en proteger sus derechos y principalmente ejercerlos, cayendo los ausentes en desidia.

publicado el 29-12-2009

La ley 13.512 computa para el quórum necesario al total de los consorcistas y no a los propietarios presentes. Sobre el particular le copio la opinión de la Dra. Elena I Highton de Nolasco. "Quórum: Es el número de individuos necesarios para que el cuerpo pueda deliberar. La ley no prevé el requisito más que implícitamente cuando en el art. 10 se refiere a la imposibilidad de reunión de las mayorías necesarias; el decreto reglamentario alude al quórum en el art. 3° inc. 8. El reglamento, en consecuencia, debe contener la previsión, pero no es libre de hacerlo sino respetando las mayorías legales. Si bien.....siempre el mínimo de personas que deben asistir para poder comenzar a deliberar válidamente sobre cada tema es el de la mayoría correspondiente, pues en la ley la mayoría se computa sobre el total de consorcistas y no sobre los presentes. Es así que el reglamento puede disponer un quórum mayor pero no menor al de los votos mínimos necesarios para cada tipo de asunto. El quórum básico es el de más de la mitad de los propietarios, que se contará según la forma de cómputo de la votación (por personas o por valor). Por ello creemos que, de acuerdo a la ley vigente, carecen de validez las cláusulas reglamentarias que estipulan que la reunión se hará en segunda convocatoria con los que concurran, cualquiera que sea su número. Sin desconocer el valor práctico de la previsión estatutaria, que asimila la propiedad horizontal a las sociedades, y sin dejar de reconocer que sería conveniente que la ley previera el punto, creemos que no es posible, en atención a lo dispuesto por el artículo 10, segunda parte (ley 13.512), y a los principios generales de la propiedad y copropiedad que rigen la materia" (Propiedad horizontal y prehorizontalidad , Edit. Hammurabi, pág. 637 edición julio 2000).

publicado el 29-12-2009

Mis felicitaciones Dra. Loisi por su artículo: es justamente lo que estabamos buscando y su explicación es clara y concisa. Teníamos falsas expectativas sobre esta modificación, usted nos brinda la realidad y le agradecemos. Y ¡feliz año nuevo!

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