CUÁLES SON LAS NUEVAS MODIFICACIONES A LA LEY DE REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES

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21 Ago 2018 - 17:38
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Recientemente se ha modificado la ley 941 de Registro Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires (RPA), incluyéndose cambios a lo largo de casi todo su articulado.

La modificación que generó más polémica, ha sido la creación de un sistema de gestión administrativa consorcial online de uso obligatorio. Y generó polémica por su obligatoriedad, si bien el objetivo de la norma ha sido el transparentar la gestión de la administración, ya que esta obligatoriedad trae aparejado el acceso irrestricto de los propietarios a la documentación respaldatoria en formato digital.

Ya hemos expuesto nuestra opinión oportunamente, y dado que este sistema no entrará en vigencia todavía (depende de su reglamentación), no nos abocaremos a ello aquí. Antes bien, vamos a detenernos en el resto de las modificaciones.

- Nuevos requisitos para la inscripción del administrador

Además de los requisitos ya existentes, las autoadministraciones ad honorem deberán informar su número de CUIT o CUIL al momento de inscribirse, y los administradores onerosos deberán presentar un certificado de libre deuda expedido por el registro de Deudores Alimentarios Morosos para acreditar que no deben alimentos.

Lo llamativo de este último requisito es que quien deba alimentos tendrá menos opciones para hacer frente a su pago si se le impide inscribirse en el RPA y dado que entonces no podrá trabajar.

Por otra parte, se amplió la cantidad de horas de cursada que deberán contener los cursos que deberá aprobar quien quiera administrar en la Ciudad de Buenos Aires, a los efectos de la inscripción.

- Más información disponible públicamente en el Registro sobre el Administrador inscripto

Hasta esta ley, quien buscara datos sobre una administración en el RPA obtenía información muy acotada. En efecto, el Registro informaba solamente si el administrador estaba o no inscripto, su número de CUIT y domicilio. Con la reforma, el Registro deberá informar a través de su página web respecto de la documentación presentada por la Administración al momento de inscribirse y todas las sanciones que el administrador hubiera tenido en los últimos dos años.

- Novedades en las obligaciones del administrador (art. 9 de la ley 941)

Si bien se indican las obligaciones de la administración respecto del mantenimiento del edificio y entrega de documentación al finalizar su mandato con mayor detalle, y se incorpora su responsabilidad ante el ejercicio indebido de su gestión, consideramos que con la redacción anterior y con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, las novedades incorporadas por la ley 5983 se encontraban ya incluídas.

Es por ello que, respecto del art. 9, y sin tener en cuenta la novedad de la nueva plataforma, que dependerá de la reglamentación de la misma para su vigencia, consideramos que las novedades más relevantes han sido las siguientes:


1. la completa gratuidad de las cuentas bancarias abiertas en el Banco Ciudad para los Consorcios, tal y como solicitamos oportunamente.


2. la obligación de informar al momento de su designación, de todos los servicios tercerizados que no estén incluídos en sus honorarios y de aquellos servicios que sí lo estén. Esto es de particular interés puesto que en general muchas administraciones no indican al momento de su contratación, sobre los servicios que tercerizan para los Consorcios y que cargan luego en las expensas.


3. la obligación de brindar atención y trato digno tanto a propietarios cuanto a inquilinos.


4. garantizar que las notificaciones a los propietarios se realicen mediante el medio elegido por el propietario


Es interesante destacar que la ley continúa incorporando servicios opcionales privados que el Consorcio puede solicitar o no, lo cual presenta deficitaria técnica jurídica, ya que por el principio de libertad, reconocido expresamente por el art. 19 de nuestra Constitución Nacional, cualquier persona puede contratar los servicios que considere convenientes, mientras no estén prohibidos. Nos referimos al inciso i del art. 9 de la ley, que indica que se pueden contratar auditorías contables, legales y -ahora- las realizadas por Asociaciones de Consumidores.
Siguiendo este criterio, la lista de posibilidades de contratación es interminable: se pueden contratar el servicio de video cable unificado, la recepción de un matutino determinado diariamente, internet, un abono de plomería, un abono de limpieza de vehículos para los edificios con cocheras, paseaperros, etc.

-Novedades en los elementos que deben contener las expensas

Se incorporaron al art. 10 de la ley, que lista los elementos que deben contener las liquidaciones de expensas, dos incisos nuevos. Es dable recordar que, ante la falta de alguno de los items mencionados en este artículo, cualquier propietario puede denunciar a la administración, siendo elemento suficiente de prueba la propia liquidación mensual, por lo que es conveniente tomarlos particularmente en cuenta.

Se incorpora a la liquidación la obligatoriedad de incluir en la liquidación el teléfono de la administración, donde se podrán realizar reclamos, así como también la obligatoriedad de diferenciar los importes que corresponden a expensas ordinarias y extraordinarias.

- Novedades en el Procedimiento de Denuncia y las Sanciones

El nuevo texto legal incorpora algunos detalles, como la instancia obligatoria de conciliación administrativa previa entre el denunciante y el denunciado, luego de recibida la denuncia por la Autoridad de Aplicación, situación que ya existía.
En este tema sí es importante destacar que entre las infracciones a la ley que generarán sanciones, se encuentra la incomparecencia injustificada del denunciado a dichas conciliaciones obligatorias. Hasta la reforma, la asistencia a estas reuniones no eran obligatorias ni generaban consecuencia alguna, excepto que el trámite seguiría su curso, hacia la eventual instrucción de sumario contra el imputado.

Asimismo se incorpora como sanción el "apercibimiento", en lugar de sancionarse directamente con multa ante el primer incumplimiento.

Finalmente, y en cuanto a diferencias en el procedimiento, debemos destacar que la norma incluye la facultad del Registro de inspeccionar las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente, lo cual resulta de dudosa constitucionalidad.

Conclusión

Sin perjuicio de algunos errores de concepto en la redacción y redundancias, la norma ha incorporado cuestiones que, en teoría, apuntan a transparentar la gestión administrativa de los consorcios.

Algunas modificaciones han sido aplaudidas por unos y repudiadas por otros, pero mientras no exista declaración judicial que indique lo contrario, la ley se encuentra vigente y su aplicación es obligatoria (excepto en lo que refiere al Consorcio Participativo, que regirá en los términos de la futura reglamentación de la norma).

Habrá que esperar a la reglamentación para poder tener una idea más acabada sobre los cambios que el nuevo texto legal traerá aparejado en la vida cotidiana de los porteños.


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