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Mitos y Verdades sobre Propiedad Horizontal

 
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Es notable la cantidad de ideas equivocadas que perviven en el consorcista promedio.
Lo que sigue es un listado de algunos de esos errores conceptuales y sus soluciones.

Soy propietario y el administrador se niega a darme el reglamento del edificio.
¿Que hago?

Si bien lo correcto y en honor al buen trato sería que el administrador facilite una copia a costa del propietario que así se lo solicite, es menester decir que no es él el obligado a hacerlo sino mas bien el escribano interviniente cuando el propietario compra.
Realmente me alarma el hecho de que todavía exista mucha gente que sólo piensa en el reglamento una vez que compró la propiedad y no antes.
Esto es fundamental porque al momento de la escrituración, el Reglamento, lejos de ser una formalidad, es un contrato de adhesión por lo que el propietario que compra manifiesta su conformidad en todo lo que en él hay escrito.

En nuestro edificio no existe ningún reglamento.
¿Dónde lo consigo?

Desde que hay propiedad horizontal debe de haber reglamento, en caso de que ninguno de los propietarios disponga de una copia se la puede tramitar según la antigüedad del consorcio en el Colegio de escribanos o en el Registro de la propiedad inmueble de cada jurisdicción; ya hemos hablado de eso aquí.

Mi reglamento está mal hecho.
Mi departamento paga mucho más de expensas que el de mi vecino, que tiene más metros cuadrados.

Si bien lo normal es que las expensas estén determinadas por los m2 de cada unidad, la ley delega en el constructor la facultad de fijar el monto de expensas en base al “valor” de cada unidad que no necesariamente coincide con el metraje.
(por ejemplo, si el edificio está ubicado en frente o contrafrente, con vista a la calle o a un patio interno etc...).
Como señalamos anteriormente el reglamento es ante todo un contrato y como tal, no puede estar “mal hecho”.
En todo caso será abusivo en algunas cláusulas y eso podría dar lugar a un reclamo judicial.

¿Cuál es el horario permitido para ruidos molestos?

No existe un horario para molestar a nadie, bajo ningún concepto.
Eso está expresamente prohibido por las leyes.
Lo que sí suelen existir, son horarios de tolerancia, fijados en algunos Consorcios por reglamento, o por asamblea.
Pero eso no implica que la persona pueda hacer todo el ruido que desee en esa franja horaria.
Si molesta a alguien, está prohibido.
Una buena forma de solucionar esto sin recurrir a la justicia sería el establecer, por asamblea de copropietarios, un reglamento interno que contemple un sistema de sanciones o de decibeles permitidos.

Soy inquilino y mi contrato dice que debo pagar las expensas comunes ¿eso significa que las extraordinarias no las pago?

Muchas veces existen ciertas trampas en los contratos de alquiler.
Una de ellas es que se le hace creer al inquilino que “expensas comunes” es sinónimo de “expensas ordinarias” mientras que en realidad, todas las expensas son comunes.
Las mismas pueden ser: “ordinarias”, cuando corresponden a gastos previstos de antemano, y “extraordinarias” cuando son erogaciones imprevistas o circunstanciales.

Mi administrador me dice que una cuenta a nombre del consorcio es cara y no nos conviene

El rumor de la “cuenta consorcio cara” lo aplican algunas administraciones que actúan como financieras y les es mas cómodo tener todo el dinero en una misma cuenta a su nombre.
Esto es altamente desaconsejable, no sólo por el riesgo de que la cuenta del administrador quede bloqueada por demandas de terceros hacia su persona, por sucesiones o por quiebras, sino porque no es ético que todo el dinero de los consorcios esté confiado a un solo bolsillo.

Mi administrador me pide copia de mi escritura para el registro de firmas según la ley 3254

La ley 3254 en ningún lugar dice que se debe entregar copia de la escritura.
Lo que se debe hacer es acreditar la titularidad, que puede hacerse con una simple exhibición de la escritura de dominio de la unidad funcional y el documento de identidad del propietario.
[Ya hemos visto este tema con más detalle aquí].

Como último tip sugiero que a la hora de designar una nueva administración no opten por una que tenga demasiados consorcios, por la sencilla razón de que uno de los factores principales de la labor de administrar, es la inmediación.
Un administrador que tenga gran cantidad de consorcios no puede atenderlos eficientemente a todos.
Además, en esas condiciones, el hecho de que tenga uno más o uno menos, no hará la diferencia.
En una administración con cantidad de consorcios razonables, en cambio, uno menos hará ciertamente la diferencia y será mejor administrado.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Qué es la Propiedad Horizontal,

Comentarios

publicado el 2-12-2012

Vivo en un PH y. Somos cuatro dptos, los del primer pH, piensas que el pasillos es suyo, dejan una moto, y sus hijos salen a jugar todo el día en el pasillo a los gritos y no dejan pasar cómodos por el pasillo a nadie, están alquilando y ya le hable'varias veces y siguen cada ves peor. Que puedo hacer??

publicado el 8-10-2012

Estoy con posesion en un edificio que aun no tiene el final de onra no tiene plano de subdivision ni regalmenro ni escritura . El tema es que la constructora no cumple con su obligacion de escriturar. Sin lerjuicio de las intimaciones por falta de medidores, de final de obra, de cortes de luz de agua, quisiera saber si es correcto que designe administrador que solo quiere que les paguemos abll, luz de obra sn saber cosumo indiviudal, mas cuando solo son pocos los dptos. Ocupados. Asimismo O he ntmado a que aclare donde aplico los fondos de las expensas de pocos que han pahdo y como cobro la deuda de los que nadaaharpm. Entiendo que no han

publicado el 2-6-2012

Hola, somos un consorcio de propietarios que despues de 3 años sin que se convoque a asamblea, logramos redactar una carta pidiendolo entre otras cosas, se estaba por exigirle la renuncia, pero cuando se decidio, unos dias despues, llego la citacion a asamblea ordinaria. Para revocar el mandato necesitamos el voto de la mitad mas uno de los propietarios; nos conviene pedirle la renuncia, por todas las irregularidades? o revocarlos; en el caso de querer revocarlos, como lo introducimos en el orden del dia?? ya q no figura gracias

publicado el 7-9-2011

Hola María, hicieron mal pero les salió bien según lo que contás, dado que el objetivo de pedir la Asamblea aparentemente fué acatado. Ahora habría ver analizar cuales son las ordenes del día que notificó el Administrador y si coinciden con las que Ustedes solicitan, si es que así lo han hecho. Generalmente y de acuerdo a los reglamentos de copropiedad las asambleas extraordinarias se piden con 1/3 de propietarios mediante una nota firmada solicitando que se la convoque por el motivo que sea necesario el cual no debe apartarse del espiritu del reglamento o las convoca directamente el Administrador porque tiene ganas de que se apruebe algo que le interesa o que lo pide 1 propietario justificadamente por un tema de urgencia. O sea, aunque firmen 1/3 de los propietarios si la solicitan para dedicir los presentes si se cambia o no una lamparita del hall o si deben cambiar la marca de trapos de piso, el Administrador directamente ni la convoca. Con respecto a la rendición de cuentas naturalmente pretenderá la Administración que las mismas sean aprobadas esa misma noche. Yo recomendaría NO hacerlo y que el Presidente levante la mano y diga "moción de orden: intervalo de 15 minutos, invitando al Administrador a que se retire del lugar donde se lleve a cabo la reunión". Acto seguido expliquen a los presentes que una verdadera auditoría se hace con un Contador y no leyendo lo que el Administrador dice que gastó donde naturalmente no colocará cifras que no cierren a nadie. Por ende, haganlo regresar y que el Secretario de actas redacte lo siguiente notificandolo de lo siguiente: "Fecha y lugar, Habiendo recibido el informe del Administrador rindiendo cuentas sobre el período..., el mismo queda bajo guarda del presidente del consejo de propietarios para ser auditado por un profesional idóneo en la materia. Se suspende la reunión pasando a un cuarto intermedio hasta el día...para la deliberación final sobre la aprobación o no del mismo. Quedan asimismo notificados los presentes que podrán colaborar trayendo diferentes presupuestos hasta el día...fecha que el Consejo de Administración decidirá sobre los servicios del profesional a contratar". Si el Contador les informa que está todo OK pidan una nueva asamblea extraordinaria para aprobación; si les dice que hay irregularidades pidan asamblea igual, dejen asentando que no se aprueba y acto seguido pidanle la renuncia. Luego analicen si se afanó mucho o poco y si realmente conviene apretarlo con un Abogado. Dr. Charly

publicado el 2-9-2011

QUIERO SABER SI ESTA BIEN LO QUE HEMOS HECHO EN ESTE CONSEJO. LE ENVIAMOS POR EMAIL A LA ADMINISTRADORA EL PEDIDO DE ASAMBLEA (ya que ella no cumple con esto)Y LE PEDIMOS RENDICION DE CUENTAS DE LOS 2 ULTIMOS AÑOS CON COMPROBANTE. Como respuesta "no cito" a asamblea. ¿CUAL ES EL PASO A SEGUIR?

publicado el 12-6-2011

Hola Marilyn, hay Ley en Pilar y en cualquier lado, el problema que si los Consorcistas se cansaron de luchar deben obigar al Administrador a cumplirla por las buenas o judicialmente. La clave es contratar un Abogado que confirme y constate lo que Usted denuncia para luego sanear el Consorcio. Dr. Charly

publicado el 8-6-2011

Tenemos un Consejo que hace lo que quiere y junto con el administrador, deciden a quien nombran ,a quien cobran multas o por el ismo hecho a quien no se las cobran El Adminstrador, no hace caso del Reglamento, y no le interesa ,el no hacer caso del mismo, se auto aumento los honorarios ,por ejemplo, aunque el reglamento dice claramente que debera hacerlo aprobado por la asamblea ordinaria, cuando se lo hacemos saber al consejo y a el adminsitrador mismo, al mismo tiempo, no les interesa que podemos hacer? Tenemos a su vez, un lote , que paga lo ismo que el resto solo que su superficie es igual a toda la superficie del resto del barrio, la diferencia es de 590 pesos, incluso, tiene animales, que estan prohibidos por reglamento, pero ni el consejo, ni el administrador hacen nada los consorcistas se cansaron de tratar de luchar ya que no hacen nada, es como hablar a una pared Soy una de las pocas que sigue adelante, lamentablemente, la gente en general me da su apoyo, pero no logro tener los dos tercios, ademas somos pocas las que nos movemos ellos son un gruop unido,que cada vez que aparece alguien nuevo, lo asustan y no vuelven si se les ocurre algo, estamos dispuestos a mucho Lamentablemente estamos en Pilar, provincia de buenos AAIRES NO HAY LEY gRACIAS DE TODAS FORMAS Marilyn

publicado el 22-5-2011

Hola Norverto, en principio es responsabilidad y obligación del propietario sobre los servicios básicos y aquellos que la ley ahora ordena, en virtud que él sería titular del dominio general y como locador debe garantizar puntos básicos. Luego analizar si todos están medianamente al día en el alquiler, si todos tienen contratos, que opina cada habitante y que dice cada contrato, observar si algunos ocupan o usurpan y de esa manera, estipular quién debe pagar o puede estar en condiciones de hacerlo, quién debe regularizar su situación y quién no para luego obligarlo; luego saber si el dueño delega la administración en un 3° o lo administra él informalmente. Una vez que tienen un panorama real de la situación y conforme su relato, si todo lo que Usted dice no existe, es hora de sentarse pacificamente con el dueño y organizarse para empeza a solucionar los problemas. Si le corresponde a Ustedes o no es una línea muy finita que se aplica en cada caso en particular. Si el dueño se opone desde el vamos en abrir la billetera = Abogado. Dr. Charly

publicado el 20-5-2011

buenas noches,hace 6 años vivo en un ph.alquilando sin contar con expensas.no tenemos servicios de porteria limíeza.ni mantenimiento.son muy escasos .mantenemos entre los inquilinos la limpieza por delicadeza.hoy el propietario quire implementar un tipo expensa para los arreglos que les piden los inquilino muy necesario como cerradura.limpieza de tanque,matafuego y mas corresponde pagar o es obligacion del propietario mantener en estadohabitable el lugar?muchas gracias

publicado el 4-5-2011

Estimada Ruth! suele suceder cuando el Administrador saliente necesita ganar tiempo por diferentes motivos, que generalmente es siempre el mismo: Ocultar una Administración fraudulenta. Cada Consorcio tiene una problemática diferente; debería Usted explicar con lujos de detalle el motivo por el cual no quiere entregar las armas para luego poder sugerirle una estrategia. Ahora, si como Usted dice ya han nombrado un nuevo Administrador debe éste "asumir la acción de su cargo por el cual ha sido nombrado y contratado". Esto significa que debe comenzar con el pie derecho aplicando la ley. El Saliente tiene hasta 10 días para entregar toda la documentación del Consorcio, incluídos balances, certificados, etc. Caso contrario el nuevo Administrador debe constituirse el día 11 a las 9am junto con un Escribano para labrar un acta de lo sucedido. Paso siguiente hacer la denuncia por retención indebida de documento y enviarla por fax antes de las 11am al Registro de Administradores. Luego se cruzan a una librería, compran un libro de actas, lo protocolizan provisoriamente ante el mismo Escribano y lo inauguran explayando por escrito la situación. Con el nuevo libro de actas ya pueden gobernar el Edificio. Una vez que le llegue la citación al saliente evitará ser apercibido en su matriculada y seguramente desistirá de su actitud. Dr. Charly

publicado el 2-5-2011

Todos son summente útiles.Sigo con atención todas las informaciones por Uds. proporcionadas. muchas gracias

publicado el 2-5-2011

En asamblea reciente el consorcio cambió de administrador. El saliente sostiene que durante los tres pxmos meses y con el objeto de realizar una administracion ordenada es él el administrador, y ha manifestado que no dejará entrar a su oficina al nuevo administrador designado.Puede hacer eso, y en ese caso que medidas puede tomar el Consejo de Administración para que el nuevo administrador empiece a intriorizarse de los problemas y a administrar el edificio? Muchas gracias.

publicado el 29-4-2011

Hola Nicolás, yo opino que el reglamento no es una ley sino una acuerdo expreso de conducta y que rige solamente entre habitantes del Edficio. Como los reglamentos no son de cumplimiento obligatorio mas allá que exista un previo acuerdo entre sus moradores, se estila 3 meses como límite para que te envíen una intimación y posterior ejecución. Además, siempre se cobran intereses cuando uno no paga en término o el importe exácto, el sistema automáticamente aplica punitorios para el próximo mes y así sucesivamente. Por ende tu Administrador debería tomar pagos parciales como lo hacen la mayoría. Vos estás cumpliendo con el pago de expensas, que no lo hagas en su totalidad o regularmente todos los meses no significa en modo alguno que condicionen tu voluntad. Si se niega a recibir parciales, quiere guerra por algún motivo personal con vos. Contá mejor la historia así te aconsejo que misiles usar. Abrazo Dr. Charly

publicado el 27-4-2011

Buenas tardes, una consulta, mi reglamento de copropiedad dice que puedo deber hasta dos meses de expensas. El Admnistrador que tengo dice que no toma pago parciales, Tiene la facultad para hacerlo? Muchas gracias Nicolas

publicado el 23-3-2011

Sueldo Encargado Edificio categoria C/D con vivienda AÑO 2011 + cargas sociales = $ 8700. Aparte de las papas fritas y a coca grande, el combo incluye gratis: Vivienda, agua, luz, internet, ropa de trabajo, 25 días de vacaciones pagas y un sindicato mafioso enganchado políticamente con los K para ahogar a lo Moyano la clase media Argentina. Empresa de Limpieza: 2 veces por semana, 4hs por dia, $900 + IVA 3 veces por semana, 4hs por dia, $1200 + IVA 4 veces por semana, 3hs por dia, $1250 + IVA Incluye ART, cargas sociales, Monotributo. Aún contratando la opción mas cara un Consorcio termina ahorrando entre $ 5000/6000 por mes. Hagan la cuenta en sus Edificios, abran luego los ojos de una vez, convoquen una Asamblea para informar estos números y anímense a vivir tranquilos. Turnar quién reparte la correspondencia y saca la basura semanalmente no parece ser un problema cuando el bolsillo queda aliviado.. Dr. Charly

publicado el 23-3-2011

Excelente. Con respecto a los ruidos molestos el informe omite explicar que se trata de una contravención. Es decir, no es una falta, un cuasi-delito, un ilícito o un delito, sino simplemente una inconducta social que no condice con las costumbres actuales de una comuna que intuye que vive pacíficamente en armonía con sus vecinos. El código contravencional deja demasiado abierta la figura de lo que se debe interpretar por un ruido molesto. Es decir, para que sea una contravención no importa el tipo de ruido sino simplemente QUE MOLESTE a quién lo denuncia. No existen una categoría de ruidos aunque se clasifiquen los decibeles como permitidos o no para poder habilitar un local bailable por ejemplo, o una clasificación de lo que es molesto o no. Lo mismo sucede en un Consorcio. Si el vecino incumple luego de la mediación significa que es intolerante e irrespetuoso. Debe contratar un Abogado y demandarlo; cuando le llegue la cédula judicial los ruidos cesarán como por arte de mágia..todos arrugan. Dr. Charly

publicado el 16-3-2011

Vivo en una PH, somos 13 dptos. el mio es de los mas pequeños, hice un par de reformas y por el tamaño era inevitable colocar una ventana qeu diera al pasillo comun, para mejorar mi ventilacion. los vecinos linderos no presentaron objeciones. Para hacer la regularizacion de la obra me piden el aval de todos los consorcistas, pero hay uno de ellos que me dice que no me firma nada... como puedo resolverlo???

publicado el 10-3-2011

Buenos días, siempre he recibido los mails y siempre me han sido muy útiles. Le comento la consulta, somos dos PH y un negocio y yo tengo el reglamento pero no se quiere hacer caso al reglamento. Además tuve problemas con los vecinos de PB porque ruídos molestos y agreciones, BATERIA y rotura de vidrios con lesiones a mi persona, los he llevado a la justicia y han solicitado una mediación y se acordaron horarios de tolerancia que tampoco se están cumpliendo, ya no se que más hacer, Ud. que me aconseja. A demás en menos de 20 días estamos por tener nuestro primer hijo y esta familia se pasea semi desnuda por su patio y su terraza y tengo que tener todas las ventanas cerradas por las obsenidades que se ven. Agradecería su respuesta. Saludos Cordiales. Claudia Cepeda

publicado el 10-3-2011

Estimado Doctor Loise, agradezco a usted como a todos sus colaboradores, que a traves de sus notas recibidas por mails, podamos conocer mas sobre nuestro consorcio, como así tambien sobre los derechos que nos asisten. Atte Sra Adriana

publicado el 9-3-2011

He recibido como siempre el correo de la Liga y vi los comentarios suyos Dr. David Loisi, muchas gracias por la info sobre ruidos molestos, integro el Consejo de Administración del consorcio donde vivo y estamos en un problemon por el uso (o abuso) del SUM,y queremos evitar males mayores entre los vecinos. Necesito asesoramiento sobre el tema y como redactar un buen reglamento. (Tenemos uno que no aclara bien y le faltan reglas, es de hace años) Tengo que pedir un turno en la Liga del Consorcista o ir directamente? Agradezco su atención Sra. Ana Sclani CABA

publicado el 9-3-2011

las respuestas son muy útiles gracias

publicado el 9-3-2011

Hace tiempo recibo el mail de vuestra parte y sin bien a esta altura ya hay muchas cosas que conozco siempre hay alguna nota o comentario que me da mas conocimiento sobre el tema consorcios. Gracias Sergio

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