Todos los años, últimamente más de una vez al año, los consorcios padecen angustias económicas derivadas particularmente de los aumentos al personal de encargados. Convengamos que todo aumenta - no sólo los salarios - porque vivimos en una eterna inflación. Convengamos también que todo trabajador debe tener una remuneración justa y digna. Tomadas en cuenta estas dos premisas, veamos un poco de historia hasta llegar a la situación actual respecto de los consorcios de propiedad horizontal.
El gremio que agrupa a los encargados ya en 1947, antes de la vigencia de la primera ley de propiedad horizontal argentina del año 1948 (ley 13512), había conseguido el dictado de la ley 12981 de Estatuto de Encargados de Casas de Renta, de orden público. Eran por entonces edificios de viviendas familiares múltiples, donde todos eran inquilinos, ya sea de familias con buenas posibilidades económicas o integrados por familias sencillas.
Cuando aparece por primera vez en la República Argentina la ley de propiedad horizontal, el gremio ve que ese estatuto debe incluir a estos nuevos encargados y - recién por ley del año 1951- el estatuto pasa a ser de encargados de casa de renta y propiedad horizontal. No obstante la matriz sindical siguió idéntica, pese a ser diferente la situación: donde hay renta hay ganancia, hay organización empresarial o comercial, hay productividad. No era lo mismo que la novedosa propiedad horizontal, que incorporaba la posibilidad que las familias con menores recursos también pudieran ser propietarias de su propio techo y que hacía al derecho de dominio/condominio.
Tan idéntica siguió esa matriz que pese a la ley del año 1951, el decreto 11296/1949 reglamentario del estatuto del encargado no se modificó, estableciendo la definición de “Empleador” de esta forma: “
a) al propietario o usufructuario de uno o varios inmuebles destinados a producir renta;
b) a las empresas dedicadas a la administración de propiedades;
c) al encargado de casa de renta en los casos de que las personas a que se refiere el tercer párrafo del inciso 4, actuaren bajo su dependencia;
d) a las personas que alquilen un inmueble con el fin de lucrar con su locación.”
La matriz quedó igual para propiedad horizontal que para las casas de renta, pese a las notorias diferencias (en el país hay más consorcios de propiedad horizontal que casas de renta).
Se intentó separar aguas con dos convenios colectivos distintos: uno para casas de renta y otro para propiedad horizontal, pero los mismos son prácticamente idénticos.
Convengamos que desde el año 2015 la situación legal es diferente.
A partir de1 1º de agosto del año 2015 se derogó el viejo Código Civil y la ley 13512, comenzando a regir el Código Civil y Comercial de la Nación, que felizmente generó cambios positivos en materia de propiedad horizontal.
Ahora se establece el derecho real de propiedad horizontal, diferenciándolo del dominio y condominio.
En cuanto al consorcio de propietarios se lo define así: “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio”.
Respecto al régimen de las asambleas de propietarios –órgano supremo y soberano del consorcio- se ampliaron incumbencias y se estableció que debía ser convocada para decidir la contratación o el despido del personal de encargados.
Fundamental diferencia.
El viejo régimen de la derogada ley 13512 ponía en cabeza del administrador la potestad de “elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo”.
Hoy el poder para nombrar o despedir encargados lo tienen los propietarios.
En atención a ese gran cambio, hoy no son los administradores interlocutores del sindicato para concertar paritarias y por ende, tampoco lo son las entidades que hoy los representan (AIERH, UADI y CAPHyAI) con las cuales la representación gremial pacta (FATERYH).
Hoy debieran definirse paritarias directamente con los consorcios de propietarios, para que las asambleas ratifiquen lo que el gremio –que se mira al espejo con sus interlocutores– quiere imponer como aumentos.
Ello así por cuanto no todos los consorcios pagan lo mismo a su personal de encargados.
Existen cuatro categorías según los servicios centrales que posean. La razón es que a mayor cantidad de servicios centrales que atender, mayor es el trabajo y mayor la remuneración básica. Pero sólo la básica, pues los adicionales o los pluses, son los mismos para todos los trabajadores, de todos los consorcios.
Eso permitiría distinguir a los consorcios más sencillos, sin servicios centrales, en que los aumentos que se pactan pudieran ser muy gravosos, de los más pudientes, con tres o más servicios centrales, donde el aumento pudiera no impactar fuertemente a los propietarios.
Dada la importante morosidad existente en los consorcios respecto al pago de expensas y por ello la postergación de fundamentales e insoslayables reparaciones edilicias, resultaría una medida razonable llegar a paritarias por grupo de consorcios, dada la legislación vigente.
Recordemos que –por cierta analogía- existen actualmente paritarias por empresa y no por trabajadores.
Para el caso que nos ocupa, habría que replantear el rígido “statu quo” existente y la voluntad omnímoda y excluyente, del poder sindical.
Es difícil, pero no imposible.
