Tema inquietante en CABA y Provincia de Buenos Aires, evidenciado a partir de las notificaciones que el RPAC de la provincia está haciendo a consorcios y conjuntos inmobiliarios, en función de sus natatorios.
En la Provincia de Buenos Aires ...
… los requerimientos tienen apoyatura en la ley provincial 14798 del año 2015 y su reglamentación por Decreto 2551/2015.
El art.5º de dicha ley provincial, excluye de su régimen a las “residencias particulares de uso familiar exclusivo” pero el consorcio una persona jurídica constituida por todos los propietarios de las distintas unidades funcionales (derecho real de propiedad horizontal), o de los lotes privativos construidos o en construcción (derecho real de propiedad horizontal especial).
Más allá del sindicato de guardavidas o “bañeros”, sus horarios (6 hs corridas diarias por ser tarea de riesgo) y sus salarios, preocupa el alto costo de implementar todos los requisitos previstos en la normativa, porque se requiere no sólo tener guardavidas sino también otras exigencias.
Es verdad que de obviarse las mismas, que hacen a la sanidad, seguridad y prevención de riesgos, habrá severo impacto patrimonial por la eventual responsabilidad civil del consorcio. En particular respecto al ingreso a los natatorios de menores sin la compañía de padres o tutores, de personas con problemas de salud o sin aseo suficiente.
La ley define al ambiente acuático como todo espacio o construcción que contenga agua en forma natural o artificial, pública, semi-pública o privada, que esté habilitado como balneario o natatorio para recreación, deporte o rehabilitación de las personas.
Establece como autoridad de Aplicación en el ámbito del Ministerio de Jefatura de Gabinete de Ministros, a la Comisión Provincial de Guardavidas que es quien está facultada para habilitar para su funcionamiento los diferentes ámbitos acuáticos que requieren implementación de servicio de guardavidas en función del correcto cumplimiento de lo establecido en la normas que rigen la actividad.
La reglamentación establece en sus considerandos “Que, en otro orden, se advierte la necesidad de permitir la implementación del servicio de un (1) guardavidas por cada cien (100) personas o fracción cuando se trate de natatorios o ámbitos acuáticos de hasta trescientos (300) metros cuadrados, siempre que se encuentre garantizado el buen funcionamiento del servicio de seguridad y el resguardo de las vidas humanas”.
Resuelve “Designar Autoridad de Aplicación de la Ley N° 14.798 al Ministerio de Jefatura de Gabinete de Ministros, a través de la Comisión Provincial de Guardavidas o la repartición que en el futuro la reemplace” y “Crear, en el ámbito de la Autoridad de Aplicación designada [...] el Consejo de Seguridad Acuática, el que tendrá por función asesorar a la Comisión Provincial de Guardavidas en toda cuestión relacionada con el alcance de la Ley N° 14.798, así como sugerir la adopción de toda medida vinculada al cumplimiento de la misma”.
Propuesta sugerida
La importancia del tema requiere que los consorcios cumplan con la legislación vigente, pero atento que su cumplimiento íntegro resulta de muy alto costo y tal vez de situaciones edilicias que impiden cumplir con todas las exigencias legales, proponemos que cada consorcio provincial que posea natatorios o ámbitos acuáticos eleve consulta a la autoridad de aplicación provincial de asesoramiento, reseñando su situación financiera y edilicia y diseñando una propuesta alternativa de cumplimiento de la legislación.
En la Ciudad de Buenos Aires …
ACTUALIZACIÓN
DECRETO N.º 152/25 (BOCABA 11-4-2025)
Modifica varias normas de CABA. En lo que atañe a natatorios, modifica el Dcto 150/2015 y establece:
Artículo 7°.- Sustituir el texto del artículo 5° del Anexo I del Decreto 150/15, por el siguiente: “Artículo 5°.- El Registro digital de Novedades de uso de los Guardavidas establecido en el inciso b) del apartado 9.14.3.10 del Capítulo 9.14 “Natatorios” del Código de Habilitaciones y Verificaciones, debe contener:
1. Datos del médico;
2. Renovación del personal médico;
3. Fechas en que se ha procedido al vaciado total, limpieza y pintura de la pileta;
4. Cantidad diaria de bañistas;
5. Cualquier novedad relacionada con el funcionamiento del natatorio”
… aunque hay proyectos similares al de la provincia, sigue vigente la ley 4342, del año 2012 (que modifica la 3364), su Decreto reglamentario 150/2015 y la ley 6616 del año 2022 que también refiere a los natatorios.
No obstante son modificaciones al Código de Habilitaciones y Verificaciones, que faculta “a la autoridad de aplicación a eximir a los natatorios preexistentes a la entrada en vigencia de la Ley 3364, del cumplimiento de requisitos imposibles de ejecutar o que impliquen modificaciones de gran envergadura, mediante la aceptación de soluciones alternativas”.
Se contempla el caso de consorcios con natatorios : “11.15.3.9. Sin perjuicio que los natatorios ubicados en consorcios de vivienda no requieren habilitación comercial, deben observar las previsiones contenidas en las condiciones generales de funcionamiento del Capítulo 11.15.3., con excepción de los artículos 11.15.3.2., 11.5.3.6 y los incisos a) y b) del artículo 11.15.3.5., cuyo cumplimiento quedará supeditado a las exigencias que en cada caso establezca el reglamento de copropiedad y/o reglamento interno de cada consorcio. A los fines de demostrar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente artículo, los consorcios de vivienda deben presentar ante la autoridad de aplicación una declaración jurada con la información”.
Propuesta sugerida
Cada consorcio debiera elevar consulta a la autoridad de aplicación, en el caso la Agencia Gubernamental de Control, reseñando su situación financiera y edilicia y diseñando una propuesta de cumplimiento de la legislación vigente, acompañando el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Las propuestas alternativas de consulta que sugiero para la Provincia de Buenos Aires y para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires debieran respetar los lineamientos fundamentales de la legislación vigente.