Sabemos que hay propietarios que no pueden pagar las expensas. La morosidad es bastante alta.
Los que no pagan –lamentablemente– agigantan las expensas de los que pagan pues los gastos consorciales hay que cancelarlos en tiempo y forma. El moroso sabe que nadie le va a quitar el uso del ascensor, ni le va dejar de retirar sus residuos diarios, ni le va a dejar de limpiar su pasillo; ello a diferencia de no pagar electricidad, gas, teléfono, etc. dado que si no paga se le corta dicho servicio público. Quien tiene dificultades económicas deja de pagar las expensas antes que otro gasto.
Entonces ciertas urgencias imposibles de soslayar generan malestar general con los morosos.
De tal suerte algunos consorcios deciden convocar a asambleas para aumentar la tasa de interés fijada en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Hay Reglamentos que fijan una tasa de interés mensual muy baja porque fueron registrados en épocas de bonanza económica.
Este es un tema serio.
El Reglamento es la ley del consorcio y para modificarlo se requiere una mayoría de dos tercios de propietarios conforme el art.2057 del Código Civil y Comercial, instrumentando –en su caso– el procedimiento del segundo párrafo del art.2060 de dicho código. Ello sin dejar de tomar en cuenta que la tasa de interés para ejecuciones de expensas consorciales la determinan finalmente los jueces del juicio ejecutivo respectivo.
No obstante, es en muchas de estas asambleas cuando se llega a resoluciones reñidas con la legislación vigente.
Ello ocurre cuando la modificación se opone ley de Convertibilidad 25561, de orden público, fijando por ejemplo un índice mensual conforme el IPC (índice de precios al consumidor).
La ley 25561 que en su art.4º modifica el art 7º de la ley 23928 dispone que “El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley. Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo aquí dispuesto”. No existe excepción para los supuestos de mora en el pago de expensas que puedan fijar las asambleas consorciales.
Otras veces se establece un índice de interés mensual por mora en el pago de expensas que resulta abusivo y confiscatorio.
Esto se debe muchas veces a administraciones de mala fe o de buena fe pero que ignoran la legislación vigente y –tristemente- a propietarios confiados en quien los representa.
Conclusión: Lo ilegal o lo abusivo no tendrá exitoso resultado final.
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