En esta trágica y muy dolorosa pandemia que aflige a nuestra amada República Argentina hace más de un año, el tema de las asambleas en los consorcios se ha visto modificado. El tema lo hemos tratado en varias oportunidades, al posibilitar como válidas las asambleas virtuales y las mixtas, adecuando la eventual presencialidad a los protocolos vigentes y al tipo de consorcio que se trate.
Ver al respecto nuestros artículos:
- Asambleas: Formato Presencial, Virtual o Mixto?
- Las Asambleas Virtuales son Válidas
- Cómo se hacen las Asambleas en Cuarentena?
- La Imprescindible Transparencia en las Asambleas Consorciales Virtuales
Al margen de esto, validado inclusive por el actuar 2020/2021 del Honorable Congreso de la Nación, recibiendo consultas hemos podido observar que hay mucha confusión entre el significado de convocar, sesionar, resolver y notificar.
Hay diferencias sustanciales en estos cuatro momentos pre asamblearios, asamblearios y post asamblearios. Ignorar esas diferencias lleva a situaciones disvaliosas.
Convocar
Es hacer saber a los propietarios que tendrá lugar una asamblea. La notificación debe ser personal en cada unidad funcional (o por mail o por whatsapp) salvo que el propietario haya comunicado otro domicilio para recibir notificaciones. Deberá tener la anticipación exigida por el Reglamento de Propiedad Horizontal del consorcio, y un orden del día claro y específico (no consignar un punto impreciso o “varios”porque eso es demasiado vago, así como tampoco debe inducir a votar de determinada manera. Debe ser corto, conciso e imparcial) indicando lugar (o plataforma web de acceso), día y hora de comienzo y de probable finalización.
Si el Reglamento exige una segunda convocatoria, se determinará. Se aconseja un orden del día no extenso porque la resultante será la deserción de muchos.
El primer punto será la declaración de legalidad, quórum, elección de autoridades y dos propietarios para firmar el acta. Se acompañará formulario de carta poder para que el propietario pueda elegir un apoderado. Deberá estar firmada por el convocante.
Sesionar
Implica estar ya en la asamblea convocada con anterioridad.
En la apertura se indicará el orden del día de la convocatoria, se verificará si hay quorum (el quorum es el número mínimo de personas necesario para sesionar) -por número de unidades y por porcentual, salvo otra especificación estatutaria- se declarará la validez de la asamblea y se procederá a elegir presidente, secretario de actas y dos propietarios para la firma final del acta.
Los propietarios deberán firmar al margen del acta su presencia o en su caso verse con su DNI en la pantalla que se haya elegido para sesionar (en ese supuesto grabarla para luego protocolizarla, si es que un escribano no se encuentra presente para dar fe de lo acontecido).
Se pasará a tratar entonces cada uno de los puntos siguientes del orden del día, leyéndolos de viva voz y recogiendo las votaciones. Si hubo apoderados deberán entregar los poderes al presidente de la asamblea en caso de presencialidad.
De haber virtualidad, exhibirlos en la plataforma para luego remitirlos al presidente por mail o whatsapp dentro del plazo que se fije al efecto.
Resolver
Es someter a votación y decidir sobre cada punto del orden del día. Esto implica verificar si el Reglamento pudiere determinar que en segunda convocatoria respecto a temas generales se sesiona y se resuelve por mayoría de presentes en el acto.
En esto se deberá tomar en cuenta si la Legislación o el Reglamento de Propiedad Horizontal, exigen mayorías calificadas o agravadas para resolver algún punto específico. Si hay silencio estatutario, deberá acudirse al artículo 2060, primer párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación, sin perjuicio de verificar la aplicabilidad de las mayorías exigidas por los arts.2052, 2055 y 2057 de dicho cuerpo legal.
Notificar
Significa entregar a TODOS los propietarios copia de lo resuelto.
Si hubo ausentes en la asamblea y no se pudo resolver algún punto del orden del día por no haber llegado a la mayoría exigida por ley o reglamento, se agregará para dichos ausentes la notificación fehaciente del acta para que puedan ejercer su derecho a votar dándoles a conocer el segundo párrafo del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Pasados los 15 días corridos a contar desde la última notificación realizada a los ausentes, el presidente reabrirá la asamblea, se consignarán los votos recibidos o la ausencia de votos y se indicará la resolución definitiva adoptada y la mayoría obtenida. Los ausentes que fueron notificados pero no votaron, se suman a lo decidido originariamente en la asamblea convocada. Tal y como quedó la votación en definitiva, se vuelve a notificar la asamblea.
Resulta entonces muy importante conocer las diferencias señaladas para darse cuenta que en una asamblea puede haber quórum para sesionar pero no necesariamente para resolver.
