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PUEDEN LOS PROPIETARIOS RESISTIR LA FACTURACI脫N GLOBAL DE AYSA SI LO DECIDE UNA ASAMBLEA?

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La Corte Suprema de Justicia de la Naci贸n en septiembre 2000 y julio 2010 resolvi贸 que la ex Aguas Argentinas no podr谩 facturar su servicio mediante una factura global al consorcio de propietarios, en los casos de edificios afectados al r茅gimen de propiedad horizontal. En esas fechas estaba vigente la ley 13512, hoy derogada a partir de agosto 2015 por el C贸digo Civil y Comercial.

El problema era que t茅cnicamente no se pod铆a poner un medidor de agua por cada unidad funcional y hab铆a que ponerlo en la entrada del consorcio y la factura llegaba global (por las partes comunes y por las parte propias).

Es as铆 como el m谩ximo tribunal argentino -en acciones iniciadas por el Defensor del Pueblo de la Naci贸n- orden贸 la facturaci贸n individual a cada propietario y declar贸 nulas dos resoluciones del entonces ente regulador ETOSS, relacionadas con dicha facturaci贸n, a saber:

Resoluci贸n 8/1994 ETOSS: se acuerda una pr贸rroga para ser ingresados al sistema de facturaci贸n al consorcio, a inmuebles de categor铆a residencial sometidos a la ley N潞 13.512.

Resoluci贸n 12/1994 ETOSS: norma a la que estar谩 sujeto el ejercicio de la facultad de facturaci贸n establecida por los art铆culos 5潞 y 6潞 del r茅gimen tarifario de la concesi贸n.

La actual empresa Agua y Saneamientos Argentinos S.A.聽(AySA) podemos decir que es la heredera de Aguas Argentinas S.A., como esta 煤ltima lo fue de su anterior Obras Sanitarias.

Por DNU 304/2006 del Poder Ejecutivo Nacional fue creada AySA bajo el r茅gimen de la ley 19.550 de sociedades comerciales - t.o. 1984. y sus modificatorias, la que tendr谩 por objeto la prestaci贸n del servicio de provisi贸n de agua potable y desag眉es cloacales, aprob谩ndose el acta constitutiva y los estatutos societarios.

Fue luego ratificada tal creaci贸n por Ley 26.100.

Finalmente la ley 26221 -del a帽o 2007- constituye su marco regulatorio, aprobando un Convenio Tripartito suscripto entre un Ministerio nacional, la Provincia de Buenos Aires y el Gobierno de la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires para la prestaci贸n del servicio, cre谩ndose as铆 el Ente Regulador de Agua y Saneamiento (ERAS), dej谩ndose sin efecto el ETOSS.

El Ente Regulador tendr谩 por finalidad principal la regulaci贸n y control de la prestaci贸n de los servicios de agua potable y desag眉es prestados en el 谩rea de la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires y en varios partidos de la Provincia de Buenos Aires. Tambi茅n deber谩 continuar el tr谩mite y resoluci贸n de las cuestiones pendientes derivadas de la anterior concesi贸n rescindida por culpa de AGUAS ARGENTINAS S.A., as铆 como atender consultas y reclamos de usuarios.

La ley 26221, en su 鈥淎nexo E: R茅gimen Tarifario鈥, establece categor铆as y clases de inmuebles, a saber:

3.1 Categor铆a Residencial dividida en :

3.1.1 Clase RI y 3.1.2 Clase RII

3.2 Categor铆a No Residencial dividida en:

3.2.1 Clase NRI y 3.2.2 Clase NRII

3.3 Categor铆a Bald铆o

Respecto a la propiedad horizontal se dispone lo siguiente:

ARTICULO 5潞.En los inmuebles sujetos al R茅gimen de la Ley N潞 13.512 o divididos en forma an谩loga, la Concesionaria se encuentra facultada a facturar en forma unificada.

ARTICULO 6潞. Quedan excluidas de lo dispuesto en el art铆culo anterior, las unidades que cuenten con una o m谩s conexiones que las que abastezcan de manera exclusiva e independiente de las restantes unidades que posee el inmueble servido. Aquellas unidades que, con posterioridad a su incorporaci贸n al r茅gimen establecido en el Art铆culo 5潞 sean provistas de conexi贸n independiente quedar谩n excluidas de dicho r茅gimen a partir de la fecha de instalaci贸n de la conexi贸n. En los casos previstos en el presente art铆culo se mantiene la responsabilidad directa e individual para el pago de los servicios facturados.

ARTICULO 7潞. Todo inmueble en propiedad horizontal que hubiere sido incluido en el sistema contemplado en el Art铆culo 5潞 y donde coexistan unidades funcionales pertenecientes a distintas categor铆as, ser谩 considerado perteneciente a la categor铆a No Residencial cuando por lo menos el sesenta por ciento (60%) de la superficie total del inmueble abarque unidades que hubieren sido incluidas en dicha categor铆a de no haberse empleado el sistema mencionado. Id茅ntica consideraci贸n ser谩 de aplicaci贸n para aquellos inmuebles en propiedad vertical en donde coexistan destinos mixtos.

ARTICULO 8潞. La fecha de iniciaci贸n de la facturaci贸n por prestaci贸n de servicios corresponder谩 al primer d铆a del per铆odo de facturaci贸n posterior al momento en que los servicios se encuentren disponibles para los Usuarios, o desde la fecha presunta de su utilizaci贸n, en caso que fuera una conexi贸n clandestina.

ARTICULO 9潞. Los propietarios de inmuebles, consorcios de propietarios seg煤n la Ley N潞 13.512, seg煤n corresponda, tendr谩n obligaci贸n de comunicar por escrito a la Concesionaria toda transformaci贸n, modificaci贸n o cambio que implique una alteraci贸n de las cuotas por servicio fijadas de conformidad con el presente R茅gimen. Si se comprobare la transformaci贸n, modificaci贸n o cambio a que hace referencia el p谩rrafo anterior y el propietario, consorcio de propietarios seg煤n la Ley N潞 13.512, hubiese incurrido en el incumplimiento de lo dispuesto y se hubieren liquidado facturas por prestaci贸n de servicio por un importe menor al que le hubiere correspondido, se proceder谩 a la reliquidaci贸n de dichas cuotas, a valores vigentes al momento de comprobaci贸n, desde la fecha presunta de la transformaci贸n, modificaci贸n o cambio que se trate, hasta el mencionado momento. Ello siempre y cuando dicho lapso no sea superior a un (1) a帽o calendario, en cuyo caso se refacturar谩 por dicho per铆odo. Iguales disposiciones se adoptar谩n para los Usuarios clandestinos que se detectaren.

Es decir que la ley 26221 permite que llegue una factura 煤nica de AySA a los consorcios de propiedad horizontal, incumpliendo los fallos de la Corte Suprema de Justicia de la Naci贸n, anteriores y posteriores a dicha ley. Ver al respecto la nota que oportunamente enviaba Aysa a los Consorcios.

En otro orden hoy se encuentra vigente el C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n, que, como hemos dicho, derog贸 la ley 13512 y estableci贸 el derecho real de propiedad horizontal (arts.2037 a 2069) la prehorizontalidad (arts.2070 a 2072) y el derecho real de propiedad horizontal especial, que son los conjuntos inmobiliarios espec铆ficamente definidos en los arts. 2073 a 2086 (ej. clubes de campo y barrios cerrados).

En estos 煤ltimos la situaci贸n ser铆a diferente, porque el loteo facilitar铆a servicios p煤blicos individuales de cada lote .

AySA tiene que considerar que la normativa que la rige fue dise帽ada en tiempos de una ley ya derogada, por lo cual debiera revisar la facturaci贸n global por impracticable en el derecho real de propiedad horizontal de edificios ya construidos, que no tienen medidores de agua.

CONCLUSI脫N

驴Pueden los propietarios resistir esa facturaci贸n global, si lo decide una asamblea? Considero que s铆.

Estimo razonable una decisi贸n asamblearia que exija facturaci贸n individual.

El consorcio, por medio de su administrador, cumpliendo siempre las normas estatutarias del Reglamento de Copropiedad y Administraci贸n (hoy Reglamento de Propiedad Horizontal) podr谩 llamar a asamblea para tratar el tema y actuar con arreglo a lo decidido por los propietarios.

Seg煤n y conforme a la asamblea, se presentar谩 luego en la empresa para solicitar el pago individual. No constituye una facturaci贸n individual, la que se hace con boleta 煤nica, donde constan los porcentuales estatutarios, pues se estar铆a ante un problema similar y ello implicar铆a incumplir un fallo de la CSJN.

De no prosperar el reclamo administrativo ante la empresa, cabe interponer un recurso ante el ente regulador y -de ser adverso- quedar谩 un recurso ante la alzada administrativa del Ente, que finalmente dejar谩 expedita la v铆a judicial conforme ley de protecci贸n a los consumidores de un servicio p煤blico esencial, como es el agua (ley 24240 y modificatorias).

Sin perjuicio de agotar la v铆a administrativa, existe la posibilidad de acudir directamente a la v铆a judicial. En efecto, la C谩mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K, el 27-2-2008 (caso "BILSKY, RAFAEL c/ EX AGUAS ARGENTINAS S.A." consider贸 que la empresa AYSA (Ex Aguas Argentinas) es una "S.A" y no un ente descentralizado. Por eso cuenta con la posibilidad de ocurrir previamente por la v铆a de la mediaci贸n establecida en la ley 24.573 (y sus pr贸rrogas y modificatorias) y, si fracasa, a la instancia judicial. Ello en la ciudad de Buenos Aires y en las jurisdicciones que hubiere una instancia prejudicial obligatoria de mediaci贸n.

La C谩mara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal oportunamente (en 茅pocas de la privatizada ex Aguas Argentinas) confirm贸 un fallo de primera instancia por el cual se orden贸 que ex Aguas Argentinas suspendiera la aplicaci贸n del r茅gimen de cobro global por sistema medido en un edificio sometido la ley 13512 (Sala IV Consorcio Av. Rivadavia 7055 c/ Ministerio de Econom铆a y Obras y Servicios P煤blicos y otros s/ medida cautelar) disponiendo que el consorcio, hasta la sentencia definitiva, deb铆a pagar el cargo fijo que correspondiere.- Ello por cuanto si no es t茅cnicamente posible colocar medidores de consumo de agua en cada unidad funcional, no resulta razonable cotizar el consumo por los metros cuadrados o por el porcentual estatutario.

En atenci贸n a esto, cada consorcio deber谩 requerir la correcta facturaci贸n, por su cuenta, es decir, individualmente.

Puntos a considerar:

1-Si los propietarios de un consorcio desde la 茅poca de Obras Sanitarias y de Aguas Argentinas recib铆an y siguen recibiendo facturaci贸n individual, resultar铆a irrazonable cambiar por facturaci贸n global o 煤nica.

2-Si los propietarios tienen el pago de Aysa por d茅bito autom谩tico, seguramente 鈥 por demoras -habr谩 perjuicio por doble pago.

3-La facturaci贸n 煤nica o global beneficia a la empresa no al propietario individual. Es evidente que para una empresa es m谩s conveniente que se pague una 煤nica factura a que se pague una por cada unidad funcional, sobre todo si hay morosos, porque el consorcio siempre paga. El propietario de la unidad funcional, deber谩 pagarle el agua al moroso, porque los impagos se prorratean entre los que pagan.

4-Es un servicio p煤blico el que presta AySA y est谩 protegido el consumidor por la ley 24240 y sus modificatorias. Con las inclemencias econ贸micas, el propietario elije dejar de pagar los servicios que no le cortan, como el agua.

5-En el r茅gimen de la ley 26221 estaban regulados los consorcios ley 13512. Esta ley fue derogada por el C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n, el cual - a diferencia del r茅gimen derogado- da mayores facultades a la asamblea de propietarios.

6-Si un consorcio de propiedad horizontal carece de medidores individuales de agua, y no podr铆a t茅cnicamente instalarlos, no ser铆a razonable cobrar el uso del servicio medido por porcentual de pago de expensas o por metraje de la unidad funcional dado que eso implicar铆a no contabilizar el real y efectivo uso del agua, que tiene que ver con la prudencia y el ahorro de dicho l铆quido vital y no con los porcentuales o metros cuadrados de cada unidad funcional.

7-Finalmente decidir谩 la Justicia este tema, y como dec铆a un jurista haciendo justicia verdadera, con ley o sin ley .

® Liga del Consorcista

Tags: De Inter茅s General para la Familia Urbana, servicios,

Comentarios

publicado el 18-10-2022

Deber铆a modificarse el C贸digo de Edificaci贸n para colocar medidores (caudal铆metros) en cada unidad funcional.

publicado el 15-9-2022

Vivo en un PH de dos unidades, en la que el otro consorcista incumple el pago y debo hacerme cargo, 驴Es posible que yo pague solo mi parte correspondiente?. Aysa me respondi贸:Estimado Usuario: En respuesta a su consulta, le informamos que nuestro Marco Regulatorio Ley 26.221 y el Reglamento de Aplicaci贸n de Normas Tarifarias (RANT) en su art. 33 facultan la emisi贸n en forma unificada en Propiedades Horizontales donde las unidades se abastecen en forma indivisa desde una o m谩s conexiones. Los usuarios que quieran mantener la facturaci贸n en forma individual deber谩n contar con su propia conexi贸n de agua y adecuar sus instalaciones internas para abastecerse exclusivamente desde dicha conexi贸n. Cabe aclarar que la instalaci贸n de conexiones adicionales se encuentra sujeta a previa solicitud de la factibilidad t茅cnica, adem谩s del pago del cargo correspondiente a cada nueva conexi贸n. Quedamos a disposici贸n.

publicado el 14-9-2022

el 80% de mi edificio pertenece a un hotel que esta cerrado desde antes de la pandemia y no paga ni aysa ni expensas. Yo quiero pagar mi porcentaje menor al 2% y no me lo permiten. Se debe una suma millonaria y pretenderan embargar el edificio. Ni la defensoria de la ciudad a la que recurri me dan soluci贸n.

publicado el 12-9-2022

Hola gracias por admitirme. Dra su articulo es muy interesante, realmente ha traido muchos perjuicios a todos los propietarios de ph, en mi caso particular se agrega que mi vecina ni siquiera me permite ingresar a un pasillo comun de uso exclusivo para poder hacer una conexion individual para mi.debo pagar por mssortem a pero somos dos, contra 4 en otro dpto y 3 en otro,todos tanque individuales,Aysa no responde a nada y el ente regulador tampoco, miles de reclamos.y copropietarios que se abusan

publicado el 12-9-2022

Hola gracias por admitirme. Dra su articulo es muy interesante, realmente ha traido muchos perjuicios a todos los propietarios de ph, en mi caso particular se agrega que mi vecina ni siquiera me permite ingresar a un pasillo comun de uso exclusivo para poder hacer una conexion individual para mi.debo pagar por mssortem a pero somos dos, contra 4 en otro dpto y 3 en otro,todos tanque individuales,Aysa no responde a nada y el ente regulador tampoco, miles de reclamos.y copropietarios que se abusan

publicado el 2-8-2022

La ineficiencia de la empresa proveedora de servicio de agua y cloaca .se lo pasa a los consumidores , la justicia NO puede abalar el medidor 煤nico , vendr谩 una lluvia de juicios y encarecer谩n mas las expensas porque a los abogados hay que pagarles.

publicado el 28-7-2022

Estoy totalmente de acuerdo con lo expresado en este comunicado. Como propietario agradezco a la Liga del Consorcista por defender nuestros DERECHOS. Son los 眉nicos que nos habren los ojos. Muchas gracias.

publicado el 28-7-2022

Estoy totalmente de acuerdo con lo expresado en este comunicado. Como propietario agradezco a la Liga del Consorcista por defender nuestros DERECHOS. Son los 眉nicos que nos habren los ojos. Muchas gracias.

publicado el 20-7-2022

Estimada Alicia,
Desde el env铆o del 煤ltimo bolet铆n hemos recibido mucho spam, lo que demora los controles, y no hab铆amos visto tu mensaje, el mismo ya ha sido publicado.
Lamentamos el inconveniente!
Saludos cordiales y desde ya muchas gracias por advertir el error.

publicado el 19-7-2022

El d铆a 16.7.22 hice un comentario sobre el tema. Lamento que no haya sido publicado

publicado el 16-7-2022

NO ES JUSTO QUE HAYA MEDIDORES EN ALGUNOS POCOS INMUEBLES Y SE DEBA PAGAR TODOS IGUAL IMPORTE. UN DPTO. VAC脥O PAGA LO MISMO A AYSA QUE UN DPTO. HABITADO POR 4 PERSONAS O CON DOS O CON UNA SOLA PERSONA. EL SISTEMA DE LUZ Y GAS ES LO CORRETO PORQUE CADA QUIEN PAGA LO QUE CONSUME.

publicado el 15-7-2022

Adem谩s, si la factura de AYSA se prorratea seg煤n los coeficientes de cada unidad funcional, los valores que le corresponden a cada unidad no coinciden con los valores publicados en la factura de Aysa y mucho menos para aquellas unidades que tienen tarifa social, que perder铆an ese beneficio si se prorrateara como cualquier otro gasto, generando una tarea extra para el administrador que deber铆a cargar el gasto unidad por unidad.

publicado el 15-7-2022

O sea q los fallos judiciales no son tenidos en cta como hasta ahora como tampoco la retroactividad de las normativas. La empresa se ahorra en facturaci贸n pero obliga al consorcio a ser su recaudador. El administrador trabaja para Aysa y el consorcio, q ya le cuesta mantener gastos m谩s la alta morosidad, debe desviar fondos para pagar servicios q no est谩n contemplados en los reglamentos. Para nada de acuerdo sobre todo en este momento econ贸mico q estamos pasando

publicado el 15-7-2022

El edificio donde vivo tiene veinte departamentos , diez un poco m谩s grandes que los otros diez, cuatro duplex con el doble de superficie que los otros veinte y una planta baja con el doble de superficie cubierta que los veinte que nombre primero. M谩s un jard铆n grande con una pileta y dos construcciones con parrilla. Quisiera saber que criterio usar谩n para , con la boleta 煤nica, calcular cuanto debe pagar cada uno, ya que es un edificio antiguo que no tiene medidores, para que el pago sea justo

publicado el 14-7-2022

Hola. Somos un consorcio de 48 lotes iguales y logramos pasar de una factura de ARSA (Rio Negro) con los altos costos por consumo, a 48 facturas individuales iguales sin cambiar la medici贸n (1 solo medidor), lo que nos permiti贸 reducir mas de la mitad los costos de agua. En este consorcio el agua siempre la pag贸 la Administraci贸n. Espero que les sirva. PD: hubo ayuda pol铆tica para lograrlo. Saludos

publicado el 14-7-2022

Hola . Vivo en un edif de m谩s de 80 a帽os 2 pisos m谩s un 3ero de lavadero. Son 22 dptos. Siempre recibimos boleta individual. Hace unos a帽os nos pusieron en la entrada el famoso medidor. El l铆mite de uso de agua no lo s茅, pero es infimo, el resto es o almenos as铆 lo cobran como excedente, que obviamente es un mont贸n. Se puede hacer el reclamo.para q vuelva a la boleta x dpto ? Gracias

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