La Corte Suprema de Justicia de la Nación en septiembre 2000 y julio 2010 resolvió que la ex Aguas Argentinas no podrá facturar su servicio mediante una factura global al consorcio de propietarios, en los casos de edificios afectados al régimen de propiedad horizontal. En esas fechas estaba vigente la ley 13512, hoy derogada a partir de agosto 2015 por el Código Civil y Comercial.
El problema era que técnicamente no se podía poner un medidor de agua por cada unidad funcional y había que ponerlo en la entrada del consorcio y la factura llegaba global (por las partes comunes y por las parte propias).
Es así como el máximo tribunal argentino -en acciones iniciadas por el Defensor del Pueblo de la Nación- ordenó la facturación individual a cada propietario y declaró nulas dos resoluciones del entonces ente regulador ETOSS, relacionadas con dicha facturación, a saber:
Resolución 8/1994 ETOSS: se acuerda una prórroga para ser ingresados al sistema de facturación al consorcio, a inmuebles de categoría residencial sometidos a la ley Nº 13.512.
Resolución 12/1994 ETOSS: norma a la que estará sujeto el ejercicio de la facultad de facturación establecida por los artículos 5º y 6º del régimen tarifario de la concesión.
La actual empresa Agua y Saneamientos Argentinos S.A. (AySA) podemos decir que es la heredera de Aguas Argentinas S.A., como esta última lo fue de su anterior Obras Sanitarias.
Por DNU 304/2006 del Poder Ejecutivo Nacional fue creada AySA bajo el régimen de la ley 19.550 de sociedades comerciales - t.o. 1984. y sus modificatorias, la que tendrá por objeto la prestación del servicio de provisión de agua potable y desagües cloacales, aprobándose el acta constitutiva y los estatutos societarios.
Fue luego ratificada tal creación por Ley 26.100.
Finalmente la ley 26221 -del año 2007- constituye su marco regulatorio, aprobando un Convenio Tripartito suscripto entre un Ministerio nacional, la Provincia de Buenos Aires y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la prestación del servicio, creándose así el Ente Regulador de Agua y Saneamiento (ERAS), dejándose sin efecto el ETOSS.
El Ente Regulador tendrá por finalidad principal la regulación y control de la prestación de los servicios de agua potable y desagües prestados en el área de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en varios partidos de la Provincia de Buenos Aires. También deberá continuar el trámite y resolución de las cuestiones pendientes derivadas de la anterior concesión rescindida por culpa de AGUAS ARGENTINAS S.A., así como atender consultas y reclamos de usuarios.
La ley 26221, en su “Anexo E: Régimen Tarifario”, establece categorías y clases de inmuebles, a saber:
3.1 Categoría Residencial dividida en :
3.1.1 Clase RI y 3.1.2 Clase RII
3.2 Categoría No Residencial dividida en:
3.2.1 Clase NRI y 3.2.2 Clase NRII
3.3 Categoría Baldío
Respecto a la propiedad horizontal se dispone lo siguiente:
“ARTICULO 5º.En los inmuebles sujetos al Régimen de la Ley Nº 13.512 o divididos en forma análoga, la Concesionaria se encuentra facultada a facturar en forma unificada.
ARTICULO 6º. Quedan excluidas de lo dispuesto en el artículo anterior, las unidades que cuenten con una o más conexiones que las que abastezcan de manera exclusiva e independiente de las restantes unidades que posee el inmueble servido. Aquellas unidades que, con posterioridad a su incorporación al régimen establecido en el Artículo 5º sean provistas de conexión independiente quedarán excluidas de dicho régimen a partir de la fecha de instalación de la conexión. En los casos previstos en el presente artículo se mantiene la responsabilidad directa e individual para el pago de los servicios facturados.
ARTICULO 7º. Todo inmueble en propiedad horizontal que hubiere sido incluido en el sistema contemplado en el Artículo 5º y donde coexistan unidades funcionales pertenecientes a distintas categorías, será considerado perteneciente a la categoría No Residencial cuando por lo menos el sesenta por ciento (60%) de la superficie total del inmueble abarque unidades que hubieren sido incluidas en dicha categoría de no haberse empleado el sistema mencionado. Idéntica consideración será de aplicación para aquellos inmuebles en propiedad vertical en donde coexistan destinos mixtos.
ARTICULO 8º. La fecha de iniciación de la facturación por prestación de servicios corresponderá al primer día del período de facturación posterior al momento en que los servicios se encuentren disponibles para los Usuarios, o desde la fecha presunta de su utilización, en caso que fuera una conexión clandestina.
ARTICULO 9º. Los propietarios de inmuebles, consorcios de propietarios según la Ley Nº 13.512, según corresponda, tendrán obligación de comunicar por escrito a la Concesionaria toda transformación, modificación o cambio que implique una alteración de las cuotas por servicio fijadas de conformidad con el presente Régimen. Si se comprobare la transformación, modificación o cambio a que hace referencia el párrafo anterior y el propietario, consorcio de propietarios según la Ley Nº 13.512, hubiese incurrido en el incumplimiento de lo dispuesto y se hubieren liquidado facturas por prestación de servicio por un importe menor al que le hubiere correspondido, se procederá a la reliquidación de dichas cuotas, a valores vigentes al momento de comprobación, desde la fecha presunta de la transformación, modificación o cambio que se trate, hasta el mencionado momento. Ello siempre y cuando dicho lapso no sea superior a un (1) año calendario, en cuyo caso se refacturará por dicho período. Iguales disposiciones se adoptarán para los Usuarios clandestinos que se detectaren.”
Es decir que la ley 26221 permite que llegue una factura única de AySA a los consorcios de propiedad horizontal, incumpliendo los fallos de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, anteriores y posteriores a dicha ley. Ver al respecto la nota que oportunamente enviaba Aysa a los Consorcios.
En otro orden hoy se encuentra vigente el Código Civil y Comercial de la Nación, que, como hemos dicho, derogó la ley 13512 y estableció el derecho real de propiedad horizontal (arts.2037 a 2069) la prehorizontalidad (arts.2070 a 2072) y el derecho real de propiedad horizontal especial, que son los conjuntos inmobiliarios específicamente definidos en los arts. 2073 a 2086 (ej. clubes de campo y barrios cerrados).
En estos últimos la situación sería diferente, porque el loteo facilitaría servicios públicos individuales de cada lote .
AySA tiene que considerar que la normativa que la rige fue diseñada en tiempos de una ley ya derogada, por lo cual debiera revisar la facturación global por impracticable en el derecho real de propiedad horizontal de edificios ya construidos, que no tienen medidores de agua.
CONCLUSIÓN
¿Pueden los propietarios resistir esa facturación global, si lo decide una asamblea? Considero que sí.
Estimo razonable una decisión asamblearia que exija facturación individual.
El consorcio, por medio de su administrador, cumpliendo siempre las normas estatutarias del Reglamento de Copropiedad y Administración (hoy Reglamento de Propiedad Horizontal) podrá llamar a asamblea para tratar el tema y actuar con arreglo a lo decidido por los propietarios.
Según y conforme a la asamblea, se presentará luego en la empresa para solicitar el pago individual. No constituye una facturación individual, la que se hace con boleta única, donde constan los porcentuales estatutarios, pues se estaría ante un problema similar y ello implicaría incumplir un fallo de la CSJN.
De no prosperar el reclamo administrativo ante la empresa, cabe interponer un recurso ante el ente regulador y -de ser adverso- quedará un recurso ante la alzada administrativa del Ente, que finalmente dejará expedita la vía judicial conforme ley de protección a los consumidores de un servicio público esencial, como es el agua (ley 24240 y modificatorias).
Sin perjuicio de agotar la vía administrativa, existe la posibilidad de acudir directamente a la vía judicial. En efecto, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K, el 27-2-2008 (caso "BILSKY, RAFAEL c/ EX AGUAS ARGENTINAS S.A." consideró que la empresa AYSA (Ex Aguas Argentinas) es una "S.A" y no un ente descentralizado. Por eso cuenta con la posibilidad de ocurrir previamente por la vía de la mediación establecida en la ley 24.573 (y sus prórrogas y modificatorias) y, si fracasa, a la instancia judicial. Ello en la ciudad de Buenos Aires y en las jurisdicciones que hubiere una instancia prejudicial obligatoria de mediación.
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal oportunamente (en épocas de la privatizada ex Aguas Argentinas) confirmó un fallo de primera instancia por el cual se ordenó que ex Aguas Argentinas suspendiera la aplicación del régimen de cobro global por sistema medido en un edificio sometido la ley 13512 (Sala IV Consorcio Av. Rivadavia 7055 c/ Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos y otros s/ medida cautelar) disponiendo que el consorcio, hasta la sentencia definitiva, debía pagar el cargo fijo que correspondiere.- Ello por cuanto si no es técnicamente posible colocar medidores de consumo de agua en cada unidad funcional, no resulta razonable cotizar el consumo por los metros cuadrados o por el porcentual estatutario.
En atención a esto, cada consorcio deberá requerir la correcta facturación, por su cuenta, es decir, individualmente.
Puntos a considerar:
1-Si los propietarios de un consorcio desde la época de Obras Sanitarias y de Aguas Argentinas recibían y siguen recibiendo facturación individual, resultaría irrazonable cambiar por facturación global o única.
2-Si los propietarios tienen el pago de Aysa por débito automático, seguramente – por demoras -habrá perjuicio por doble pago.
3-La facturación única o global beneficia a la empresa no al propietario individual. Es evidente que para una empresa es más conveniente que se pague una única factura a que se pague una por cada unidad funcional, sobre todo si hay morosos, porque el consorcio siempre paga. El propietario de la unidad funcional, deberá pagarle el agua al moroso, porque los impagos se prorratean entre los que pagan.
4-Es un servicio público el que presta AySA y está protegido el consumidor por la ley 24240 y sus modificatorias. Con las inclemencias económicas, el propietario elije dejar de pagar los servicios que no le cortan, como el agua.
5-En el régimen de la ley 26221 estaban regulados los consorcios ley 13512. Esta ley fue derogada por el Código Civil y Comercial de la Nación, el cual - a diferencia del régimen derogado- da mayores facultades a la asamblea de propietarios.
6-Si un consorcio de propiedad horizontal carece de medidores individuales de agua, y no podría técnicamente instalarlos, no sería razonable cobrar el uso del servicio medido por porcentual de pago de expensas o por metraje de la unidad funcional dado que eso implicaría no contabilizar el real y efectivo uso del agua, que tiene que ver con la prudencia y el ahorro de dicho líquido vital y no con los porcentuales o metros cuadrados de cada unidad funcional.
7-Finalmente decidirá la Justicia este tema, y como decía un jurista haciendo justicia verdadera, con ley o sin ley .
