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Sobre el nuevo “Libro de Datos” que se le exige a los Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires

 
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Recientemente se publicó la Disposición 1809/2012 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, que crea un nuevo Libro para el Consorcio, el cual deberá ser comprado, completado y guardado por el Administrador.

Esta norma, determina el cese de la obligatoriedad de llevar los siguientes libros: Control Sanitario y Agua Potable (Disposición 3882-DGDYPC-2010) Control de Seguridad Edilicia (Disposición Nº 411-DGDYPC-2011), e Ingreso y Egreso de Proveedores (Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011), reemplazando todo ello por un sólo libro nuevo.

Desde ya damos la bienvenida a esta norma que reemplaza tres libros por uno, desburocratizando la tearea del administrador, que cada vez debía mantener más libros, y ahorrándole al Consorcio (al menos en principio) los gastos que estos libros pudieran ocasionar.

Resulta importante destacar que resulta auspicioso que la propia autoridad de aplicación haya admitido tácitamente la inviabilidad de la existencia de tantos nuevos libros, fácilmente reemplazables por uno sólo.
Ello refleja que ha escuchado los reclamos por el exceso de burocracia y ha tomado cartas en el asunto.

Queremos creer que la Ciudad, con esta nueva norma, implementará un control más ágil, y no simplemente que lo que se pretende es obligar a los Consorcios a requerir servicios privados de “gestorías” por la imposibilidad de adquirir dichas obleas directamente de la Ciudad.

Asimismo la autoridad ha escuchado el planteo que oportunamente le hiciéramos desde nuestra Fundación, puesto que ha aclarado que existe un “aplicativo, que permitirá la carga de datos de las declaraciones juradas vía web, [el cual] se encuentra en proceso de preparación [...]”.

Oportunamente solicitamos a Defensa del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires que permitiera el acceso y carga de datos desde internet, para que el administrador tuviera que concurrir solamente una vez al Registro a inscribirse solamente, y luego pudiera completar las exigencias impuestas por el mismo desde sus propias oficinas, remotamente.
Afortunadamente dicho proceso ya estaría en marcha.

Consideraciones Previas

Sin perjuicio de todo lo antedicho y de considerar, como decíamos, que toda norma que tienda a la desburocratización en principio es loable, cabe hacer algunas aclaraciones sobre este nuevo Libro.

La autoridad de aplicación indica que este nuevo libro deberá estar en la sede de la administración y no en el Consorcio, puesto que “en gran parte de los consorcios se encuentra restringido el ingreso de los inspectores del gobierno de la ciudad que se presentan”.
Agrega además que “con la implementación [de este nuevo libro] se busca impedir que los administradores no cumplan con la normativa vigente, resguardando de este modo el patrimonio del Consorcio.
Lo expuesto atento que la experiencia ha demostrado que se trata de un incumplimiento difícil de probar por parte de un consorcista
”.

Hay algunos datos a los que obliga a comunicar esta nueva norma que consideramos que, por afectar el derecho a la privacidad de datos protegido por la Ley de Habeas Data, no corresponde informarlo, así como también por exceder las facultades del propio Registro.
Desconocemos las estadísticas concretas sobre las cuales la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor se basa para emitir dichas opiniones.
Resulta cuando menos sugerente que falten justamente los detalles sobre los cuales se fundamentan para obligar al Consorcio a gastar en otro libro.
Máxime teniendo en cuenta que el mecanismo que el propietario tiene para denunciar es sumanente sencillo: Reclama el acceso a la documentación por carta documento y si el administrador no muestra la documentación, inicia directamente la denuncia correspondiente por incumplimiento del art.
9º inc.
f de la ley 941 actualizada por ley 3254 CABA.
El problema que hemos advertido no pasa por la imposibilidad de denunciar sino por la falta de curso expedito que se le da a la denuncia oportunamente ingresada por ante la autoridad de aplicación.

La norma agrega en sus considerandos que, atento al poco espacio físico y pocos recursos humanos con los que cuentan en la sede del Registro Público de Administradores, delega la tramitación de este nuevo libro en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas y en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, dos entidades privadas.
Es dable suponer que dichas autorizaciones no serán gratuitas.

Finalmente la norma indica que para evitar la falsificación de este nuevo libro, se implementará un sistema de “obleas u hologramas” que entregará el Gobierno de la Ciudad, previa solicitud de turnos, agregando que habrá “cupos limitados” para obtener dichas obleas.

Atento al “poco feliz” final que tuvo la normativa de la Ciudad de Buenos Aires que obligaba a comprar obleas de control para los ascensores (y luego reconoció públicamente lo burocrático del sistema, razón por la cual en su mayoría no se usaba por impracticable), llama la atención que se decida aplicar nuevamente dicho sistema.

Queremos creer que la Ciudad implementará una sistemática más ágil a dichos efectos, y no simplemente que lo que se pretende es obligar a los Consorcios a requerir servicios privados de “gestorías” por la imposibilidad de adquirir dichas obleas directamente de la Ciudad.

Sobre este nuevo Libro

Podemos resumir lo siguiente:

1.
Este nuevo libro se llamará “Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDyPC-GCBA”.
Esperamos que ello no signifique que todos los años los propietarios debamos pagar un nuevo libro lo cual sería irrazonable.

2.
Este nuevo libro reemplaza los siguientes: Control Sanitario y Agua Potable, Control de Seguridad Edilicia e Ingreso y Egreso de Proveedores.
Pero la norma aclara que “los demás términos” de las Disposiciones que crean dichos libros seguirán vigentes, por lo que cabe suponer que la información que contendrá este Libro de Datos deberá ser exactamente la misma que la información que contenían los premencionados tres libros, hoy dejados sin efecto.

3.
Lo que oportunamente opináramos respecto del Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores (básicamente que una Asamblea podía decidir no ponerlo en práctica), puede aplicarse respecto de este nuevo Libro, por las razones expuestas oportunamente.

4.
Esta nueva norma, determina que -además- el administrador deberá informar otras cosas en este Libro de Datos, cuya lista está contenida en el Anexo de la Disposición.
De la lista hay alguna información que consideramos que, por afectar el derecho a la privacidad de datos protegido por la Ley de Habeas Data, no corresponde informarlo, así como también por exceder las facultades del propio Registro.

En concreto creemos que no corresponde informar:

a.
Cantidad de empleados del Administrador.
b.
Cuándo y dónde hizo el curso de administración de Consorcios (recordemos que se trata de un libro del Consorcio y no de la declaración jurada del administrador).
c.
Número de RPA del administrador (por la misma razón que el punto anterior).
d.
Si el Consorcio posee seguridad privada y qué horario cumple dicho personal en el edificio.
e.
Si el Consorcio posee un libro de instalaciones fijas contra incendio.
Aquí llama la atención que la autoridad exija dicho libro cuando oportunamente manifestó que dicha obligación no era del Consorcio sino de las empresas conservadoras.
f.
Listado de todos los proveedores contratados por el Consorcio.

Finalmente queremos agregar que la norma indica que “la posesión del [nuevo libro de Datos] será requerida por los inspectores, bajo apercibimiento de infracción a los artículos 9º d) y 15 d) Ley 941, [y que] en caso de no [tenerlo] el nuevo sistema de cumplimiento de las declaraciones juradas, que se pondrá en vigencia para los periodos 2010-2011 y 2012, no permitirá el acceso a la carga de las mismas”.

Tomémonos un minuto para releer lo que dicen los artículos 9º inc.
d) y 15º inc.
d) de la ley 941:
El administrador está obligado a … Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
Son infracciones a la ley de Registro Público de Administradores … El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º y 10, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.

Como se advierte, la disposición no toma en cuenta la posibilidad que el Consorcio, reunido en Asamblea -que es soberana-, decida no volver a gastar en un nuevo libro (porque probablemente ya gastó en la compra de los anteriores tres, hoy derogados sin mayores explicaciones), y decida también no querer comprar una oblea, ni un holograma ni pagar por nada más.

Consideramos que la Disposicion debiera contemplar estos casos, ya que de lo contrario el Registro se encontrará con situaciones que exceden la previsión de la norma y quedarán indefectiblemente fuera de ésta.

Conclusiones

El objetivo de la norma resulta loable (proveer a un efectivo control del cumplimiento de la ley 941) y despojar de cargas burocráticas adicionales provenientes de la compra y mantenimiento de varios libros, que pueden ser reemplazados por uno solo.

Respecto de aquellos Consorcios que ya abonaron la compra de los tres libros hoy dejados sin efecto, sugerimos requerir a la autoridad de aplicación el mantenimiento de los mismos en lugar de la adquisición del libro de datos.

De lo contrario se obligaría a los propietarios a solventar los cambios de criterio de la autoridad.
Máxime teniendo en cuenta que uno de los libros dejados sin efecto fué creado por una norma publicada a fines del año pasado, es decir, solamente algunos pocos meses atrás.
Obligar a los propietarios a pagar nuevos libros, castigaría a aquellos que, diligentemente, cumplieron con la norma en su oportunidad.

Respecto de aquellos consorcios que aún no compraron libro alguno, deberán adquirir el Libro de Datos, recordando resguardar la información que consideren sensible conforme lo arriba señalado.
En caso de dudas sobre la adquisición del libro y la forma de completarlo, el administrador debería solicitar opinión a su mandante, es decir, a la Asamblea de Propietarios.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Administrativo. Registros & Temas Municipales, burocracia, Registro Público de Administradores,

Comentarios

publicado el 24-2-2016

sugiero mejorar el sistema de cumplimiento de libro de datos implementado por el Gobierno de la Ciudad, ya que el mismo implica un exagerado uso de papel perjudicando la ecología. Podrían cumplimentarse estos datos en forma online o más económica'

publicado el 24-2-2016

sugiero reveer el cumplimiento de los libros de datos que exige el Gobierno de la ciudad, ya que la ejecución del mismo implica un uso y abuso de papel que afecta la ecología. Se podría buscar una forma más eficiente y cuidadosa del papel

publicado el 23-2-2016

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publicado el 6-5-2015

hola saludos cordiales a todos quisiera saber donde se comprar dicho libro de datos muchas gracias a quien pueda brindar información

publicado el 13-2-2014

La disposición de este Libro de Datos, hizo que como copropietarios no podamos tener acceso a los informes que se volcaban en el Libro de Edificio Seguro. Sólo consta la emisión del certificado y no sabemos si el profesional puso objeciones,etc. Por otra parte, que quede en la Administración y no en el edificio supone más inconvenientes y pérdidas de tiempo. No conozco consorcio que haya negado la exhibición de sus libros, a menos que la administración lo haya impedido. Considero importante la exhibición del mismo cuando cualquier propietario lo reclame y que no haya dilaciones de parte de la administración para cumplir con dicha obligación

publicado el 11-2-2014

MUY NECESARIO , pero opino que sería mucho mas efectivo, que dicho libro no esté en manos del Administrador, por el contrario debería estar en el edificio y cada vez que ingresa un servicio, por abono ó reparación, especifique en el libro fecha, hora, razón social y trabajo realizado.de esta manera se tiene un registro de quienes ingresan al edificio, dada la inseguridad que estamos viviendo y de las facturas que el administrador presenta como gastos.

publicado el 27-10-2013

Está en vigencia ya el libro de ascensores en la provincia de Buenos Aires ?

publicado el 14-8-2013

Estimada Cristina Olivetta, he leído su comentario y necesito si es posible y aun continua de la misma forma (...estamos felices con la nueva administración...) me facilite por favor los datos de la administración, ya que estamos necesitando una alternativa para reemplazar al que tenemos. Desde ya muchas gracias. Saludos cordiales. Sergio.

publicado el 7-5-2013

QUIERO SABER SI ES OBLIGATORIO QUE TODOS LOS EDIFICIO CUMPLAN CON LA BANCARIZACIÓN PARA EL PAGO DE EXPENSAS Y CUMPLIR CON LAS NORMAS DE PRESENTAR LOS TRABAJOS CON PRESUPUESTOS Y IDENTIFICACIÓN DE LOS PROVEEDORES EL ADMINISTRADOR INFORMA QUE TENEMOS QUE IR A LA OFICINA PARA TENER CONOCIMIENTO DE ESOS DATOS. GRACIAS

publicado el 3-5-2013

Buenas tardes, me podrían informar donde comprar el libro de datos 2013, Muy buena su nota Gracias.

publicado el 4-4-2013

"si alguen no hace nada nos van a seguir metiendo las manos en los bolsillos y no nos vamos a poder quejar.."Ese alguien tenemos que ser muchos,y lamentablemente no lo somos.Este libro "salio" por iniciativa de la Cámara de la PH (CAPHAI),por eso piden que el libro se encentre en poder del administrador,no es verdad que "en gran parte de los consorcios se encuentra restringido el ingreso de los inspectores del gob. de la ciudad que se presentan”,acaso cuando llamamos a las adminisraciones siempre responden?No estamos de acuerdo con que una asamblea pueda dejar sin efecto una normativa,Podríamos dejar de cumplir varias.No es ese el objetivo

publicado el 22-1-2013

me gustaría saber que es lo que va a ocurrir al consorcio si el administrador no compró y llenó el libro de Seguridad Edilicia. Se supone que debido a la falta del mismo por estar agotado podría incurrir el consorcio en una multa, lo cual es una falta. Arq. Carlos L. Alvarez

publicado el 22-1-2013

medirijo a uds. a efectos de que no esta muy claro en la parte de Seguridad Edilicia la constancia de que el consorcio ha cumplido o nó la Ley 257 y el Decreto 1233/00 el cual en el libro de Seguridad Edilicia estaba claramente especificado. Creo que le faltaría a este libro dicha especificación Arq. Carlos L. Alvarez

publicado el 2-12-2012

Jorge, Vos leíste TODO el artículo? Esta muy detallado y es impecable el analisis de la norma. Pregunto... Leíste la norma?? Y ya que estamos el codigo civil, y la CONSTITUCIÓN NACIONAL?? Estudiaste algo de derecho? Parece que no, ya que decís algo que no se sostiene (ni argumentás tamnpoco). El artículo habla de tomates y vos saltás con rabanitos. Las leyes estan hechas para cumplirse (ojo que esto tampoco ES UNA LEY!) pero hay que INTERPRETARLAS CON INTELIGENCIA. Y ADEMÁS EN ESTE CASO AL MENOS, EN BASE AL DERECHO CONSTITUCIONAL DE PROPIEDAD. Ah, y bajá la mayúscula, porque no dan ganas de leer comentarios que se escriben a los gritos

publicado el 16-11-2012

LA LEY. ES DE CUMPLIMIENTO OBLIGATORIO PARA TODOS LOS CIUDADANOS DE CUALQUIER RANGO QUE FUEREN,SI LA LEY. MANDA A HACER ALGO HAY QUE HACERLO. ME LLAMA MUCHO LA ATENCIÓN Y ES ALGO INSÓLITO QUE UNA PROFESIONAL ABOGADA CONFUNDA A LOS CIUDADANOS QUE UNA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS PUEDA DECRETAR NO CUMPLIR CON LA LEY,"EJEMPLO UNA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS ¿PUEDE DECRETAR NO CUMPLIR CON LAS LEYES LABORALES ? " LO DICHO POR LA Dr. ES DE UNA INCONGRUENCIA ADEMAS DE UN ACTO TEMERARIO DE PROPORCIONES " INSTAR A LOS CIUDADANOS O HACERLES CREER QUE PUEDEN ENTRAR EN UNA DESOBEDIENCIA CIVIL ES DESPRECIABLE DE CUALQUIER LADO QUE SE LO MIRE".-MUCHAS INFULAS

publicado el 10-11-2012

Estimado Sr. no es imposible deshacerse de los administradores que cometen fraude, lo único que necesita es reunirse con los copropietarios de su edificio y votar para dar por finalizado el mandato del administrador. Es así de sencillo, claro requiere más acción y determinación que la simple y constante queja. Nosotros lo hicimos en nuestro edificio y ahora estamos felices con la nueva administración, ya que trabaja de la manera que a nosotros consorcistas, nos agrada.

publicado el 9-11-2012

Sigo pensando que, sin importar la catidad de normas que se dicten, resulta casi imposible liberarnos de los administradores que cometen fraudes. Gozan de absoluta impunidad, y las normas tienen aroma a corporativas. Los protegen. ¿Cuántos administradores han sido sancionados por incumplimiento o por administración fraudulenta?

publicado el 8-11-2012

siguiendo mi comentario . Estimo que este libro de Edificio Seguro , esta correcto como el de proveedores . El de agua puede , y de hecho esta , estar dentro del de edificio seguro . Ademas no todos los Administradores estan capacitados para realizar este tipo de tarea. Tambien estoy de acuerdo con que no tiene sentido reglamentar un nuevo libro teniendo apenas un año los anteriores

publicado el 8-11-2012

Por lo que he estado leyendo el libro de datos no es lo mismo que el libro de edificio seguro . Yo realizo las inspecciones para el llenado del libro de edificio seguro y en el mismo lo que se vuelca lo obtengo en el edificio . Cuando voy no solo leo el libro de ascensores voy a la sala de maquina y observo si esta limpia o tiene alguna filtración , con las calderas igual . Con los matafuegos recorro todo el edificio para verificar si los mismos están colocados correctamente y cumplen todas las normativas , también verifico las luces de emergencia , si están bien enrolladas las mangueras y completas y si los escalones tienen antideslizant

publicado el 27-10-2012

Es lo que siempre pasa desde las obleas de los Ascensores...se sigue probando e insultando al consorcista, hoy cambiamos 3 libros por uno y nos parece barbaro; tenemos que hacer el certicado de la ley 257 y nos imponen el certificado de edificio seguro, y mañana queda todo sin efecto y se prueba con otra cosa y nos seguiran imponiendo medidas orquestadas por loobistas con intereses propios...si alguen no hace nada nos van a seguir metiendo las manos en los bolsillos y no nos vamos a poder quejar...van a seguir probando una y otra vez y como estupidos vamos a seguir pagando...lamentable

publicado el 23-10-2012

No hubiera sido mejor llevar estos tres libros a la administracion y no crear un nuevo libro y llenar con datos historicos del 2010-2011-2012. A mi me parece bien que nos controlen pero los consorcistas cada vez que comento de algun cambio de procedimiento, tengo que aguantar bastantes protestas por no decir otra cosa.

publicado el 22-10-2012

De acuerdo totalmente con la nota. La idea del nuevo libro parece buena, peeeero... pareciera que hay un negocio detras y hay que cubrirse con una asamblea para hacer frente a tanta metida de mano en nuestros bolsillos por parte del estado. Gracias por tan detallado informe.

publicado el 22-10-2012

Existe penalidad alguna para quienes no quieran adoptar esta modalidad de un único libro????

publicado el 22-10-2012

El nuevo libro tendrìa que ser para los nuevos edificos desdee la implementación de la Disposición, si no indica fecha la misma comienza a cumplirse desde el día siguiente a su publicación, porque anular los libros anteriores y gastar más dinero. Además, el libro de proveedores, era para controlar que personas ingresan al edificio y horario (que prestan servicios)esto cambia el sentido del libro. Si bien es bueno reducir la dburocracia, pero seamos coherentes a la hora de dictar nuevas normas. Crear buevas obleas que no emite la CABA, es más negocio acar platapara las empresas privadas, ya no saben de donde sacar plata

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