Recientemente se publicó la Disposición 1809/2012 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, que crea un nuevo Libro para el Consorcio, el cual deberá ser comprado, completado y guardado por el Administrador.
Esta norma, determina el cese de la obligatoriedad de llevar los siguientes libros: Control Sanitario y Agua Potable (Disposición 3882-DGDYPC-2010) Control de Seguridad Edilicia (Disposición Nº 411-DGDYPC-2011), e Ingreso y Egreso de Proveedores (Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011), reemplazando todo ello por un sólo libro nuevo.
| Desde ya damos la bienvenida a esta norma que reemplaza tres libros por uno, desburocratizando la tearea del administrador, que cada vez debía mantener más libros, y ahorrándole al Consorcio (al menos en principio) los gastos que estos libros pudieran ocasionar.
Resulta importante destacar que resulta auspicioso que la propia autoridad de aplicación haya admitido tácitamente la inviabilidad de la existencia de tantos nuevos libros, fácilmente reemplazables por uno sólo. |
Queremos creer que la Ciudad, con esta nueva norma, implementará un control más ágil, y no simplemente que lo que se pretende es obligar a los Consorcios a requerir servicios privados de “gestorías” por la imposibilidad de adquirir dichas obleas directamente de la Ciudad.
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Asimismo la autoridad ha escuchado el planteo que oportunamente le hiciéramos desde nuestra Fundación, puesto que ha aclarado que existe un “aplicativo, que permitirá la carga de datos de las declaraciones juradas vía web, [el cual] se encuentra en proceso de preparación [...]”.
Oportunamente solicitamos a Defensa del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires que permitiera el acceso y carga de datos desde internet, para que el administrador tuviera que concurrir solamente una vez al Registro a inscribirse solamente, y luego pudiera completar las exigencias impuestas por el mismo desde sus propias oficinas, remotamente.
Afortunadamente dicho proceso ya estaría en marcha.
Consideraciones Previas
Sin perjuicio de todo lo antedicho y de considerar, como decíamos, que toda norma que tienda a la desburocratización en principio es loable, cabe hacer algunas aclaraciones sobre este nuevo Libro.
La autoridad de aplicación indica que este nuevo libro deberá estar en la sede de la administración y no en el Consorcio, puesto que “en gran parte de los consorcios se encuentra restringido el ingreso de los inspectores del gobierno de la ciudad que se presentan”.
Agrega además que “con la implementación [de este nuevo libro] se busca impedir que los administradores no cumplan con la normativa vigente, resguardando de este modo el patrimonio del Consorcio.
Lo expuesto atento que la experiencia ha demostrado que se trata de un incumplimiento difícil de probar por parte de un consorcista”.
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Hay algunos datos a los que obliga a comunicar esta nueva norma que consideramos que, por afectar el derecho a la privacidad de datos protegido por la Ley de Habeas Data, no corresponde informarlo, así como también por exceder las facultades del propio Registro.
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Desconocemos las estadísticas concretas sobre las cuales la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor se basa para emitir dichas opiniones. Resulta cuando menos sugerente que falten justamente los detalles sobre los cuales se fundamentan para obligar al Consorcio a gastar en otro libro. Máxime teniendo en cuenta que el mecanismo que el propietario tiene para denunciar es sumanente sencillo: Reclama el acceso a la documentación por carta documento y si el administrador no muestra la documentación, inicia directamente la denuncia correspondiente por incumplimiento del art. 9º inc. f de la ley 941 actualizada por ley 3254 CABA. El problema que hemos advertido no pasa por la imposibilidad de denunciar sino por la falta de curso expedito que se le da a la denuncia oportunamente ingresada por ante la autoridad de aplicación. |
La norma agrega en sus considerandos que, atento al poco espacio físico y pocos recursos humanos con los que cuentan en la sede del Registro Público de Administradores, delega la tramitación de este nuevo libro en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas y en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, dos entidades privadas.
Es dable suponer que dichas autorizaciones no serán gratuitas.
Finalmente la norma indica que para evitar la falsificación de este nuevo libro, se implementará un sistema de “obleas u hologramas” que entregará el Gobierno de la Ciudad, previa solicitud de turnos, agregando que habrá “cupos limitados” para obtener dichas obleas.
Atento al “poco feliz” final que tuvo la normativa de la Ciudad de Buenos Aires que obligaba a comprar obleas de control para los ascensores (y luego reconoció públicamente lo burocrático del sistema, razón por la cual en su mayoría no se usaba por impracticable), llama la atención que se decida aplicar nuevamente dicho sistema.
Queremos creer que la Ciudad implementará una sistemática más ágil a dichos efectos, y no simplemente que lo que se pretende es obligar a los Consorcios a requerir servicios privados de “gestorías” por la imposibilidad de adquirir dichas obleas directamente de la Ciudad.
Sobre este nuevo Libro
Podemos resumir lo siguiente:
1.
Este nuevo libro se llamará “Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDyPC-GCBA”.
Esperamos que ello no signifique que todos los años los propietarios debamos pagar un nuevo libro lo cual sería irrazonable.
2.
Este nuevo libro reemplaza los siguientes: Control Sanitario y Agua Potable, Control de Seguridad Edilicia e Ingreso y Egreso de Proveedores.
Pero la norma aclara que “los demás términos” de las Disposiciones que crean dichos libros seguirán vigentes, por lo que cabe suponer que la información que contendrá este Libro de Datos deberá ser exactamente la misma que la información que contenían los premencionados tres libros, hoy dejados sin efecto.
3.
Lo que oportunamente opináramos respecto del Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores (básicamente que una Asamblea podía decidir no ponerlo en práctica), puede aplicarse respecto de este nuevo Libro, por las razones expuestas oportunamente.
4.
Esta nueva norma, determina que -además- el administrador deberá informar otras cosas en este Libro de Datos, cuya lista está contenida en el Anexo de la Disposición.
De la lista hay alguna información que consideramos que, por afectar el derecho a la privacidad de datos protegido por la Ley de Habeas Data, no corresponde informarlo, así como también por exceder las facultades del propio Registro.
En concreto creemos que no corresponde informar:
a.
Cantidad de empleados del Administrador.
b.
Cuándo y dónde hizo el curso de administración de Consorcios (recordemos que se trata de un libro del Consorcio y no de la declaración jurada del administrador).
c.
Número de RPA del administrador (por la misma razón que el punto anterior).
d.
Si el Consorcio posee seguridad privada y qué horario cumple dicho personal en el edificio.
e.
Si el Consorcio posee un libro de instalaciones fijas contra incendio.
Aquí llama la atención que la autoridad exija dicho libro cuando oportunamente manifestó que dicha obligación no era del Consorcio sino de las empresas conservadoras.
f.
Listado de todos los proveedores contratados por el Consorcio.
Finalmente queremos agregar que la norma indica que “la posesión del [nuevo libro de Datos] será requerida por los inspectores, bajo apercibimiento de infracción a los artículos 9º d) y 15 d) Ley 941, [y que] en caso de no [tenerlo] el nuevo sistema de cumplimiento de las declaraciones juradas, que se pondrá en vigencia para los periodos 2010-2011 y 2012, no permitirá el acceso a la carga de las mismas”.
Tomémonos un minuto para releer lo que dicen los artículos 9º inc.
d) y 15º inc.
d) de la ley 941:
El administrador está obligado a … Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
Son infracciones a la ley de Registro Público de Administradores … El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º y 10, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.
Como se advierte, la disposición no toma en cuenta la posibilidad que el Consorcio, reunido en Asamblea -que es soberana-, decida no volver a gastar en un nuevo libro (porque probablemente ya gastó en la compra de los anteriores tres, hoy derogados sin mayores explicaciones), y decida también no querer comprar una oblea, ni un holograma ni pagar por nada más.
Consideramos que la Disposicion debiera contemplar estos casos, ya que de lo contrario el Registro se encontrará con situaciones que exceden la previsión de la norma y quedarán indefectiblemente fuera de ésta.
Conclusiones
El objetivo de la norma resulta loable (proveer a un efectivo control del cumplimiento de la ley 941) y despojar de cargas burocráticas adicionales provenientes de la compra y mantenimiento de varios libros, que pueden ser reemplazados por uno solo.
Respecto de aquellos Consorcios que ya abonaron la compra de los tres libros hoy dejados sin efecto, sugerimos requerir a la autoridad de aplicación el mantenimiento de los mismos en lugar de la adquisición del libro de datos.
De lo contrario se obligaría a los propietarios a solventar los cambios de criterio de la autoridad.
Máxime teniendo en cuenta que uno de los libros dejados sin efecto fué creado por una norma publicada a fines del año pasado, es decir, solamente algunos pocos meses atrás.
Obligar a los propietarios a pagar nuevos libros, castigaría a aquellos que, diligentemente, cumplieron con la norma en su oportunidad.
Respecto de aquellos consorcios que aún no compraron libro alguno, deberán adquirir el Libro de Datos, recordando resguardar la información que consideren sensible conforme lo arriba señalado.
En caso de dudas sobre la adquisición del libro y la forma de completarlo, el administrador debería solicitar opinión a su mandante, es decir, a la Asamblea de Propietarios.