Escuchamos de muchos propietarios de unidades funcionales de consorcios de propiedad horizontal fuertes quejas, relacionadas en general con la falta de convocatoria a asamblea por parte de la administración consorcial, y en particular por la falta de convocatoria para renovar el mandato que le fuera conferido por asamblea al administrador.
Reconocemos que muchas asambleas han dejado de convocarse con regularidad en pandemia, pero la virtualidad ha ganado un importante espacio desde entonces, y tanto la CABA cuanto la Provincia de Buenos Aires han arbitrado trámites a distancia. Siguiendo esas directrices administrativas, los consorcios se han convocado en asambleas totalmente virtuales o mixtas.
No obstante, suele haber reticencia o resistencia de quien administra, en convocar a asamblea para renovar o no su mandato.
Si la administración no convoca, puede hacerlo el Consejo de Propietarios conforme las atribuciones que legítimamente tiene (art 2064 CCC), pero no siempre existe ese cuerpo de control, pues es un órgano opcional.
A los propietarios le quedará entonces autoconvocarse conforme las facultades que surjan del Reglamento de Propiedad Horizontal y del CCC.
Si aún así no se logra convocar a asamblea, les quedará al 10% de los propietarios pedir judicialmente la convocatoria a asamblea (art 2063 CCC).
Los viejos reglamentos de Copropiedad y Administración (llamados desde el CCC Reglamentos de Propiedad Horizontal) en general no establecían la renovación del mandato sino sólo su revocación o remoción. La renovación no estaba contemplada en la vieja ley 13512, derogada por el CCC.
La renovación del mandato aparece como exigencia a incluir en los reglamentos recién en el CCC, vigente desde el 1-8-2015, en el art. 2056 donde se determina el plazo de ejercicio de la función de administrador.
Sin embargo, ya antes de la vigencia del CCC aparecen reglamentaciones locales que refieren a la renovación del mandato, es decir que -loablemente- imponen plazo al ejercicio del poder administrador, para evitar que se eternice en su mandato.
Por orden de aparición, vemos sobre este tema por un lado, la legislación de la CABA y por el otro la legislación de la Provincia de BS.AS. a saber:
Ley CABA 941 (publicada en B.O. local el 3-1-2003) conforme modificación del año 2018 por ley 5932
DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN Artículo 13. - Duración: El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa de la primera asamblea si no es ratificado por ella.
La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa (90) días de cumplidos los dos (2) años de otorgamiento de reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función.
Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Ley Provincia de BS AS 14701 (publicada en B.O. local el 18-3-2015)
DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN Artículo 14.- Duración: En todos los casos en que los reglamentos de copropiedad y administración de cada consorcio, no estipulen el plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado en igual término la asamblea, con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento para su nombramiento.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el reglamento de copropiedad.
El plazo de un año previsto en este artículo se contará desde la fecha de la primera asamblea ordinaria convocada luego de la publicación de esta ley.
DIFERENCIAS Y SIMILITUDES
En ambas leyes se establece que el mandato dura un año, pero en la provincia se excepciona el caso que el Reglamento estipule otro plazo o lo fije de plazo indeterminado . En provincia se estipula el plazo de 1 año de duración del mandato, salvo que el reglamento diga otra cosa. En la ciudad el plazo es siempre de 1 año.
En la ciudad puede ser renovado o revocado el mandato antes del vencimiento del plazo. En provincia sólo puede ser revocado el mandato antes del vencimiento del plazo.
En la ciudad para designar, renovar o revocar el mandato se requiere la mayoría absoluta del art.2060 CCC. En provincia para renovar el mandato por igual plazo se requiere la mayoría que el reglamento exige para nombrarlo y para removerlo la mayoría que exige el reglamento para removerlo.
CONCLUSIÓN
Revocar el mandato de una administración, no es lo mismo que no renovar el mandato.
La renovación es una posibilidad legal novedosa no contemplada en la vieja ley 13512 y hay que tomar en cuenta las diferencias de jurisdicción.
En todo supuesto, si la administración no convoca los consorcistas deben saber que hay opciones legales para lograr la convocatoria y resolver finalmente como decidan los propietarios, ante negligentes silencios a convocar por parte de quien administra el consorcio.
